麦某某基地军联棉业有限责任公司土地租赁合同纠纷再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民再256号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：麦某某基地军联棉业有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区喀什地区麦某某县基地牌楼。

法定代表人：高涛，该公司董事长。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：中国人民解放军69210部队。住所地：新疆维吾尔自治区喀什地区莎车县新城路**。

负责人：杨科祥，该部队政治委员。

委托诉讼代理人：于红军，男，该部队工作人员。

委托诉讼代理人：罗良俊，新疆农林牧律师事务所律师。

再审申请人麦某某基地军联棉业有限责任公司（以下简称军联棉业公司）因与被申请人中国人民解放军69210部队（以下简称69210部队）土地租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终418号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月20日作出（2018）最高法民申6290号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人军联棉业公司法定代表人高涛、被申请人69210部队委托诉讼代理人罗良俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

军联棉业公司申请再审称，请求：1.撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终418号民事判决，维持新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2018）新31民初19号民事判决；2.本案一审、二审诉讼费用由69210部队承担。事实和理由：1.2007年1月24日军联棉业公司与69210部队签订的《六九二一零部队副食品基地土地承包协议书》（以下简称土地承包协议），是基于双方平等、自愿原则签订，不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同第六条对双方可能出现解除合同的具体情形进行了明确约定：“如因军事用地等特殊情况，部队需要收回土地时，甲方有权终止合同，并赔偿乙方初建厂时投资的厂房、机械及其他附属设备”，军队及武警部队全面停止有偿服务属于合同第六条终止合同的特殊情形。2015年5月30日双方共同委托第三方评估鉴定机构对初建厂房、机械和其他附属设备进行评估，评估价为18293500元。69210部队应向军联棉业公司赔偿或补偿上述数额。2.二审法院将军联棉业公司投资建设的厂房、宿舍等不可移动的资产价值统计为5074771元，由双方按照50%的比例进行责任划分，违背土地承包协议第六条约定内容。机械设备及辅助设施的拆装、仓储损失，未予支持，违背公平公正原则。拆除的设施设备毫无用处，将给军联棉业公司造成重大损失。二审法院判决双方对此各承担50%的责任没有事实及法律依据。3.《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》中明确：“对独立坐落或者能够与营区相对分离，军事利用价值不高，已经形成事实转让的项目，由中央军委审批确定后，可以采取置换等方式处理”。案涉土地符合置换政策，麦某某县人民政府两度发文自愿进行置换，69210部队未报请相关部门导致军联棉业公司未能进行土地置换，其明显存在过错或过失，也导致双方当事人产生重大经济损失,二审法院未对土地置换问题予以充分考虑。4.二审判决无视双方协议的第六条约定，适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定认定69210部队解除合同不属于违约，为适用法律错误。综上，军联棉业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，向本院申请再审。

69210部队辩称，1.原判决不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的法定情形。案涉租赁土地是否采取置换方式，是当事人协商确定，而不是通过司法机关裁判解决；2007年1月24日签订的土地承包协议未约定履行期限，应视为不定期合同，当事人可以随时解除。因此该承包协议第六条不具有抗辩效力。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，军联棉业公司的投资成本已折旧补偿。2.军联棉业公司因解除案涉合同已得到合理补偿。案涉土地移交联勤保障部队后，经招标联勤保障部队与喀什水控发展有限公司达成联合生产协议，共同管理案涉土地项目，同意以合理价格购买军联棉业公司置放在案涉土地上的机械设备，案涉机械设备也已有解决方案。3.军联棉业公司在与69210部队的租赁关系存续期间，军联棉业公司法定代表人高涛在2004年4月伪造军事机关公文，骗取应由69210部队所有的案涉租赁土地使用证，其已涉嫌刑事犯罪，军联棉业公司构成根本违约，应承担违约责任。综上，军联棉业公司的再审请求应予驳回。

军联棉业公司向一审法院起诉请求：判决69210部队向军联棉业公司赔偿因解除合同造成的经济损失18293500元。69210部队向一审法院反诉请求：判令军联棉业公司支付69210部队多占用土地的承包费1650000元，每亩3000元×50亩×11年=1650000元。一审法院认定事实：2003年4月18日，双方签订《六九二一零部队副食品基地土地承包合同书》（以下简称土地承包合同）,该合同约定：承包期12年，自2003年4月30日至2015年4月30日，军联棉业公司收购加工棉籽，销售皮棉。不得经营其他项目。军联棉业公司在承包期满后，如不再续签无条件将厂房机械交给69210部队。军联棉业公司按时交纳承包费，超出交款时间每天按所交款的10%追加金额，军联棉业公司终止合同赔偿违约金300000元，如遇不可抗拒因素，69210部队有权终止合同。2007年1月24日，双方另行签订土地承包协议，协议约定69210部队将50亩盐碱地承包给军联棉业公司，军联棉业公司一次性交清当年承包费150000元，其余内容与上一合同一样，同时约定上一合同即2003年4月18日签订的合同作废。2010年7月10日，军联棉业公司经69210部队批准，在原有50亩厂区用地的基础上再扩建20亩盐碱地作为新建车间用地，年租金按合同执行。军联棉业公司收到69210部队的批复文件后，投入巨大成本建成棉花加工厂，在履行合同期间，军联棉业公司按时交纳了全部租赁费。又查明，因军队建设的重大调整，国家明确要求军队和武警部队全面停止有偿服务。2015年5月30日，军联棉业公司及69210部队就军联棉业公司的投入损失共同委托新疆华盛资产评估与不动产评估有限公司对军联棉业公司的资产进行评估，经评估，军联棉业公司的资产评估价值为18293500元，附评估结论详细情况见评估明细表。2018年初，69210部队将军联棉业公司诉至法院，请求军联棉业公司返还租用的土地70亩，一审法院于2018年5月25日作出(2018)新31民终81号民事判决，判令军联棉业公司返还69210部队租赁的70亩土地。2018年3月20日，麦某某县人民政府作出麦政法(2018)7号文件，县政府请示南疆军区，内容为：“麦某某基地军联棉业有限责任公司投资30000000元建成棉花加工厂，自建厂以来与周边农民形成种销一体的产业链，为当地群众脱贫致富起到积极作用。现申请上级部队保留麦某某基地军联棉业有限责任公司用地，用我县境内土地置换该公司在步兵六师炮团农场所占土地”。69210部队针对该请示函迟迟不予答复，2018年6月12日，军联棉业公司就69210部队收回土地解除合同造成的损失向一审法院提起赔偿请求。一审法院判决：一、中国人民解放军69210部队在本判决生效之日起十日内一次性支付麦某某基地军联棉业有限责任公司损失18293500元；二、驳回中国人民解放军69210部队的反诉请求。案件受理费65780.50元、反诉费9825元，合计75605.5元，由中国人民解放军69210部队负担。评估费70000元，由麦某某基地军联棉业有限责任公司负担30000元，中国人民解放军69210部队负担40000元。

69210部队不服一审判决，上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由军联棉业公司承担。二审法院认定事实与一审法院查明事实一致。二审法院认为，该案的争议焦点为：一、一审认定69210部队赔偿军联棉业公司损失18293500元是否有事实和法律依据；二、军联棉业公司是否应当支付69210部队多占用土地承包费。一、关于争议焦点一。第一，关于69210部队与军联棉业公司之间租赁合同的效力问题。69210部队主张其与军联棉业公司于2007年1月24日签订的土地承包协议为无效协议，其理由为，军联棉业公司在租赁使用期间擅自使用虚假文件将租赁的土地使用权办到了公司名下，该行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的的合同无效的规定。二审法院认为，双方当事人2007年在订立租赁合同时，69210部队对军联棉业公司就案涉土地持有土地使用权证的状态并不知晓，出租土地使用权是真实的意思表示，并且合同订立后，也收取了军联棉业公司交付的租金，69210部队在订立合同时受到欺诈的情形并不存在。依据我国法律对国有土地使用权转让取得方式的规定，土地租赁合同不是法律规定的取得方式，军联棉业公司与69210部队通过签订土地租赁合同的方式并不能直接取得案涉土地使用权，故也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，因此69210部队主张合同无效的上诉理由二审法院不予采纳。第二，69210部队是否应当承担赔偿责任。军联棉业公司的诉讼请求是因69210部队解除合同而向其主张赔偿经济损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据以上《中华人民共和国合同法》的规定，因合同解除应当承担赔偿损失的责任主体为不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的一方当事人，即违约方。同理，合同当事人只有存在违约行为，才能向其主张违约责任。本案中，双方当事人对订立的虽然名为土地承包合同，但实际是租赁关系均不持异议。2003年的合同因2007年协议中双方当事人的约定自行作废，在2007年的租赁合同中双方当事人没有约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故2007年的租赁合同为不定期合同，69210部队据此可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知军联棉业公司。69210部队解除案涉合同的原因是因国家对军队全面停止有偿服务的要求，双方当事人在案涉合同中约定“如因军事用地等特殊情况，部队需要收回土地时，69210部队有权终止合同”，因此，69210部队解除案涉合同有事实和法律依据，并不存在违约行为，军联棉业公司向69210部队主张损失赔偿没有事实依据和法律依据，二审法院不予支持。第三，69210部队虽然不承担军联棉业公司所主张损失的赔偿责任，但依据公平原则，军联棉业公司在案涉合同的土地上添附的厂房、机械及其它附属设备中的动产应由其拆除，不能拆除的由双方当事人进行分担，即69210部队对不能拆除的不动产部分根据案涉合同的履行情况适当对军联棉业公司进行补偿。第四，如何确定分担的问题。首先，军联棉业公司2003年初建厂时投资建设的厂房、机械及其它附属设备部分。1.2003年军联棉业公司与69210部队订立合同时，约定租期为l2年，该合同一直履行到2007年合同的订立，军联棉业公司在此约定的基础上开始轧花厂的建设。故军联棉业公司投入建设的厂房、机械及其它附属设备在合同能够按期履行的前提下，最短的使用期为12年。二审中军联棉业公司陈述轧花厂一直经营到2017年底，从2003年订立合同时起算，经营了14年，已经超出2003年投资建厂时的最低预期，同时2003年的合同当中约定：“军联棉业公司在承包期满后，如不再续签，将厂房和机械设备无条件交给69210部队，不得以任何理由搬走、损坏或者转租他人”。换言之，军联棉业公司投资建厂的目的已经实现。在此情形下，69210部队解除合同，军联棉业公司仍依照初建厂时投资主张损失，必然会导致出租人与承租人的利益严重失衡。2．《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，2007年的合同是不定期租赁合同，69210部队依据法律规定可以随时解除合同，但双方在违约责任条款中对69210部队的解除合同后设置了所要承担远高于军联棉业公司违约所要承担的责任，该项约定使合同中双方权利义务失衡，有违公平原则。3.69210部队并非市场商业主体，如按军联棉业公司初建厂时的投资进行全额补偿，实质是由69210部队将投资的厂房、机械及其它附属设备全部买下，既不能发挥机械设备的最大价值，也与作为出租人仅收取租赁费的订立合同初衷不相符。4．军联棉业公司初建厂时的投资建设并非均为不可移动，军联棉业公司可将能拆除的机械及其附属设备拆除处置，而非仅有全部由69210部队补偿一种处置方式。5.69210部队解除案涉合同是依据国家对军队全面停止有偿服务的要求所提出，在法律或者事实上案涉租赁合同均不能继续履行，并且69210部队享有法律规定的解除权，其解除案涉合同的行为不是违约行为。综合以上五点，二审法院认为，69210部队不必对军联棉业公司初建厂时投资的厂房、机械及其它附属设备进行补偿，可由军联棉业公司将能拆除部分自行拆除。其次，2007年合同订立后以及2010年69210部队同意军联棉业公司扩建20亩盐碱地作为新建车间用地后，军联棉业公司投资建设的厂房、机械及其它附属设备部分。军联棉业公司在2007年订立合同后所投资建设的厂房、机械及其它附属设备，是在不定期租赁合同关系下进行的投资建设，故军联棉业公司对使用的期间存在不确定性，随时有不能继续使用的可能性应有认识。因此，二审法院认为，对该部分仍应由军联棉业公司将可拆除部分予以拆除搬离，不可拆除部分依据租赁合同履行、折旧等情况，对剩余价值由69210部队和军联棉业公司共同分担。二审法院酌定分担比例为69210部队承担50%，军联棉业公司承担50%。第五，关于确定补偿价值依据的问题。军联棉业公司与69210部队共同委托新疆华盛资产评估与不动产估价公司所作的《麦某某基地军联棉业有限责任公司拟核实单项资产评估报告》（以下简称评估报告），该份评估报告军联棉业公司不持异议，69210部队认为该评估报告的有效使用期限为一年，诉讼时已过一年的有效期限，资产的价值已发生变化。二审法院认为，该评估报告系双方当事人为处理合同解除后续问题共同委托第三方评估，双方对该评估报告评估所列的资产情况均表示认可，另外69210部队承担的是补偿责任，因此该报告虽然已过有效期，但仍然可以作为确定补偿金额的参考依据。2007年后军联棉业公司投资建设的彩钢厂房、员工宿舍等不可移动的资产共有16项，评估报告的净值为5074771元，考虑到评估报告有效期满后，军联棉业公司仍在使用，酌定折旧后确认69210部队向军联棉业公司补偿2410516元。二、关于69210部队反诉军联棉业公司占用45.57亩土地要求比照案涉合同约定的承包费标准支付承包费的反诉请求能否得到支持的问题。该项反诉请求是基于军联棉业公司超出案涉合同的约定占有使用69210部队的土地，但69210部队未提供有效证据证明军联棉业公司多占用土地的具体情况，并且69210部队对军联棉业公司多年多占使用土地的行为主张过权利，不符合常理，故一审法院对该项反诉请求未予支持并无不当。二审法院判决：一、维持新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院(2018)新31民初19号民事判决第二项：“驳回中国人民解放军69210部队的反诉请求”；二、撤销新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院(2018)新31民初19号民事判决第一项：“中国人民解放军69210部队在本判决生效之日起十日内一次性支付麦某某基地军联棉业有限责任公司损失18293500元”；三、中国人民解放军69210部队于本判决生效后十日内向麦某某基地军联棉业有限责任公司支付补偿款2410516元；本案一审案件受理费65780.50元，反诉费9825元，二审案件受理费131561元，合计207166.5元，由中国人民解放军69210部队负担108495.75元，麦某某基地军联棉业有限责任公司负担98670.75元。

围绕当事人的再审请求，本院认定事实如下：军联棉业公司承认使用案涉土地至2017年底。

69210部队自述2018年4月26日案涉土地的权属划归联勤保障部队。联勤保障部队通过招标，与喀什水控科技发展有限公司就案涉土地签订联合生产协议，并且同意购买军联棉业公司案涉的机器设备。

69210部队于2018年委托天健兴业资产评估（新疆）有限公司（以下简称天健评估）就案涉财产进行资产评估，天健评估于2018年9月17日作出《资产评估报告》（天兴新评报字<2018>第008号）。该评估报告载明，评估基准日为2018年8月31日；固定资产评估价值总计11981600元，其中房屋建筑物为4871100元、构筑物及其他附属设施2151300元，机器设备4959200元。军联棉业公司认可该《资产评估报告》的评估结果。

本院对一、二审查明的事实予以确认。

本院再审认为，本案的焦点是：案涉土地承包协议解除后，69210部队应否赔偿军联棉业公司投资损失以及损失赔偿范围如何确定。

一、关于69210部队应否赔偿军联棉业公司损失的问题

根据一、二审查明，2003年4月18日69210部队与军联棉业公司签订土地承包合同，该合同第五条第七款约定：“乙方（军联棉业公司）在承包期满后，如不再续签，将厂房和机械设备无条件交给甲方（69210部队），不得以任何理由搬走、损坏或者转租他人”。2007年1月24日双方又签订土地承包协议。该协议第六条违约责任约定：“如因军事用地等特殊情况，部队需要收回土地时，甲方（69210部队）有权终止合同，并赔偿乙方（军联棉业公司）初建厂时投资厂房、机械及其他附属设备”；第九条约定：“二00三年新疆乌鲁木齐军联棉业有限公司签定的合同自此合同签定之日自行作废。如无其他特殊原因，乙方（军联棉业公司）继续合同”。由以上可知，2003年的合同与2007年的协议就双方终止合同后案涉资产的处理作出了不同的约定。根据两份合同的签订时间及内容，2007年协议是对2003年合同的替代，双方之间的权利义务应根据2007年协议确定。特别是，案涉承包协议因政策调整而予以解除后，土地划归联勤保障部队，联勤保障部队又就同一项目与喀什水控科技发展有限公司签订联合生产协议，由喀什水控科技发展有限公司继续经营。该情况符合2007年协议第六条约定的部队单方解除情形，69210部队应依据该协议约定承担责任，赔偿军联棉业公司的投资损失。

69210部队辩称，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。因此，其不应承担赔偿责任。但该条规定调整的是国家与土地使用权人之间的出让、转让的法律关系。本案中69210部队与军联棉业公司之间是土地使用权人与承租人之间的承包法律关系，并非该条规定的情形。69210部队该辩称理由不能成立。

二、关于损失赔偿的范围问题

本院认为，从本案实际情况看，军联棉业公司投资的案涉资产包含三部分：房屋建筑物、构筑物及其他附属设施、机器设备。房屋建筑物、构筑物及其他附属设施部分属于不动产，69210部队已实际接收、使用，就该部分投资69210部队应按照协议约定向军联棉业公司赔偿损失。但本案机器设备部分属于可拆除的范围，可由军联棉业公司自行拆除、搬离。69210部队已经表示愿意协商购买案涉机器设备，军联棉业公司亦可选择与之协商出售。鉴于军联棉业公司承包使用案涉土地至2017年底，并且其认可69210部队委托天健评估就案涉财产进行的资产评估结果，房屋建筑物与构筑物及其他附属设施部分应当以天健评估于2018年9月17日作出的《资产评估报告》为依据。由上，69210部队应向军联棉业公司赔偿投资损失：房屋建筑物部分4871100元（评估价值）、构筑物及其他附属设施2151300元（评估价值），共计7022400元。

军联棉业公司还主张69210部队未依据《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，就置换土地报请相关部门批准，因此产生的损失69210部队存在过错或过失。但该处理方式前提是双方就案涉土地置换已达成合意，军联棉业公司提交证据仅能证明麦某某县人民政府单方要求置换，结合联勤部队已与喀什水控科技发展有限公司签订联合生产协议的事实，军联棉业公司与69210部队之间就土地置换并未达成合意。因此军联棉业公司该项再审申请理由不能成立。

综上所述，军联棉业公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终418号民事判决第一项、第二项；

二、变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终418号民事判决第三项为中国人民解放军69210部队于本判决生效后十日内向麦某某基地军联棉业有限责任公司支付赔偿款7022400元；

三、驳回麦某某基地军联棉业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费65780.50元，由麦某某基地军联棉业有限责任公司负担40586.5元，中国人民解放军69210部队负担25194元，反诉费9825元由中国人民解放军69210部队负担。二审案件受理费131561元，由麦某某基地军联棉业有限责任公司负担50388元，中国人民解放军69210部队负担81173元。评估费70000元，由麦某某基地军联棉业有限责任公司负担30000元，中国人民解放军69210部队负担40000元。

审判长　　丁广宇

审判员　　王　涛

审判员　　杨　卓

二〇一九年八月二十七日

法官助理周谧

书记员郭姣