武汉武商量贩连锁有限公司、宜昌馨安泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2019)最高法民再313号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉武商量贩连锁有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区常青路43号。

法定代表人：王斌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陆剑，湖北得伟君尚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施汉锋，湖北得伟君尚律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宜昌馨安泰商贸有限公司，住所地湖北省宜昌市东山大道20号。

法定代表人：冯业刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：向江南，北京市中银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高明，湖北楚贤律师事务所律师。

再审申请人武汉武商量贩连锁有限公司（以下简称武商量贩公司）因与被申请人宜昌馨安泰商贸有限公司（以下简称馨安泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）（2018）鄂民终1386号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月11日作出(2019)最高法民申2156号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人武商量贩公司的委托诉讼代理人陆剑、施汉锋，被申请人馨安泰公司的委托诉讼代理人向江南、高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

武商量贩公司再审请求：撤销一、二审判决，改判案涉《房屋租赁合同》及四份《补充合同》于武商量贩公司收到起诉状副本之日起解除；驳回馨安泰公司在本案一审提出的第二项至第十项诉讼请求；判令馨安泰公司负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）二审判决认定事实错误。1.二审判决武商量贩公司应按照每月21050元的标准向馨安泰公司支付自判决生效之日起至2028年8月31日止期间的房屋租金补偿款没有事实依据。武商量贩公司、馨安泰公司与武汉麦当劳餐饮食品有限公司（以下简称麦当劳公司）2008年签订的《业主同意书》，并无武商量贩公司向馨安泰公司支付租金补偿款的约定。二审判决对武商量贩公司、馨安泰公司2008年9月1日签订的《补充合同》第11条、第12条作了错误的扩大解释，武商量贩公司向馨安泰公司支付租金补偿款，应严格限定在双方文字的约定条件，即“武商量贩公司在麦当劳租赁期内终止与馨安泰公司签订的《房屋租赁合同》”，而非“馨安泰公司在麦当劳租赁期内终止与武商量贩签订的《房屋租赁合同》。”2.二审判决关于三份造价咨询报告的认定错误。馨安泰公司在一审庭审过程中从未提供完整的鉴定报告及附件内容，该三份报告仅为馨安泰公司单方提供，所证明事项是所谓“恢复原状”的费用，而本案并无恢复原状的适用空间，该三份报告与本案无直接关联。武商量贩公司从未表示“放弃申请鉴定”的权利。二审判决将上述三份造价咨询报告作为武商量贩公司向馨安泰公司支付巨额赔偿的证据明显错误。（二）二审判决适用法律错误。1.二审判决对合同解除时间节点的认定错误。本案合同解除可以考虑如下时间节点：武商量贩公司实际腾退之日（2015年6月30日）、馨安泰公司在本案起诉武商量贩公司之日（2018年6月19日）、武商量贩公司收到起诉状副本之日（2018年6月26日）、武商量贩公司向馨安泰公司发工作联系函办理交接之日（2018年7月13日）。但湖北高院对上述时间节点均未予以考虑，也未说明理由，而是判决解除合同。本案馨安泰公司起诉状第一项诉讼请求为判令解除合同，其行使的是合同约定解除权，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条规定，解除权的行使必须通知相对方，并未对通知行使的方式作出限定，本案起诉状副本的送达应视为一种特殊通知方式。2.二审判决武商量贩公司赔偿恢复原状的损失、重新招商开业费用及招商期间的租金损失，不符合双方约定，不符合租赁合同性质，不符合目前双方租赁关系的现状，也没有法律依据。3.武商量贩公司2015年6月实际腾退房屋后，馨安泰公司始终拒绝接收租赁房屋致使房屋闲置，武商量贩公司已被迫向馨安泰公司支付高达5000多万元的巨额租金及滞纳金，远远超过双方《房屋租赁合同》约定的六个月的租金，本案应参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条规定，处理合同解除后续事宜。（三）二审判决还存在其他错误。1.馨安泰公司支出的工程造价审计费、法律服务费与本案没有任何关系，不应得到支持。2.若按二审判决，武商量贩公司还需向馨安泰公司支付6000多万元的赔偿。而自2015年5月以来，武商量贩公司在并未实际使用并一再向馨安泰公司交还租赁房屋但对方拒不接受的情况下，需向馨安泰公司支付1亿元以上才能最终解除双方之间的合同，馨安泰公司在长达三年多的时间内始终并未采取任何补救或减损措施，二审判决结果不公平。

馨安泰公司辩称：（一）二审判决认定事实无误。1.武商量贩公司所述不应向馨安泰公司支付租金补偿款的理由与合同约定及双方真实意思不符。二审判决武商量贩公司应向馨安泰公司支付租金补偿款的合同依据是双方于2008年9月1日签订的《补充合同》第11条和第12条，武商量贩公司对该合同条款的内容和目的的理解明显错误。2.原审中，馨安泰公司提供了三份造价咨询报告的原件供法院审查和供武商量贩公司质证，在法院已经询问武商量贩公司是否申请重新鉴定的情况下，武商量贩公司不提出明确的鉴定申请而采用模棱两可的回答，应当承担不利后果。（二）二审判决法律适用正确。1.馨安泰公司的诉请是判令解除合同，合同解除时间应以法院判决为准。根据“不告不理”的民事诉讼原则，馨安泰公司没有请求确认双方签订合同于武商量贩公司收到起诉状副本之日解除，法院也不应当判决合同解除的时间即为武商量贩公司收到起诉状副本的时间。如果法院判决合同解除的时间是武商量贩公司收到起诉状副本之日，则武商量贩公司收到起诉状副本之日起至本案解除租赁合同的判决书生效之日的合法权益就不能得到合理的维护，还会导致新的诉讼产生，不符合人民法院案结事了、定纷止争的审判原则。2.馨安泰公司的诉请是在合同解除之后，要求武商量贩公司赔偿馨安泰公司一切损失。对租赁房屋恢复原状进行必要的拆除、装饰装修的费用，以达到以前出租的房屋状态从而获取以前同等租金的可能，是赔偿损失的一种方式。馨安泰公司诉请的对房屋恢复原状而进行的拆除、维修、添加设施设备所需要的费用以及拆除、改造期间的房屋空置期损失等均是属于赔偿损失的范畴。3.馨安泰公司主张的赔偿并非因武商量贩严重违约解除合同而遭受的全部损失，馨安泰公司前五年减免的近两千五百万租金并没有主张。4.房屋租赁合同解除后按现状收回房屋的约定，并不排斥馨安泰公司向违约方武商量贩公司主张赔偿损失的权利。5.在房屋租赁合同解除前，馨安泰公司没有义务接收武商量贩公司单方腾退后的租赁房屋，武商量贩公司单方撤场造成的损失应由其自行承担。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》并非法律法规或司法解释，不具有普遍适用性。综上，武商量贩公司的再审请求不能成立，依法应予驳回。

馨安泰公司向湖北省宜昌市中级人民法院（以下简称宜昌中院）起诉请求：1.判令解除馨安泰公司与武商量贩公司于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后订立的四份《补充合同》；2.判令武商量贩公司向馨安泰公司支付房屋租金及滞纳金（房屋租金及滞纳金自2018年6月1日起计算至判决解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》的法律文书生效之日止，计算方式详见《房屋租金及滞纳金计算表》）；3.判令武商量贩公司按照2008年9月1日签订的《补充合同》第12条的约定向馨安泰公司支付房屋租金补偿款2568100元；4.判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿在《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除后，因馨安泰公司恢复原状对房屋（指《房屋租赁合同》第2.1条约定的房产）进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需的费用31720399.20元；5.判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿在《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除后，因馨安泰公司重新开业对房屋（指《房屋租赁合同》第2.1条约定的房产）进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等需要的300天房屋空置期所产生的损失11223530.4元；6.判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿在《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除后，因馨安泰公司在房屋（指《房屋租赁合同》第2.1条约定的房产）重新招商开业所需的人员工资、市场推广费、商业促销费3082724元及两个月的房屋空置期所产生的损失2269435.28元（两个月的房租），合计5352159.28元；7.判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿因馨安泰公司对馨岛购物广场3层“馨岛之星”酒店进行装修改造所投入费用11565929.52元；8.馨安泰公司因向武商量贩公司主张权利而支出的工程造价审计费40万元由武商量贩公司承担；9.馨安泰公司因主张权利而支出的法律服务费157万元由武商量贩公司承担；10.本案诉讼费用由武商量贩公司承担。

宜昌中院一审认定事实：2008年6月4日，馨安泰公司（甲方）与武商量贩公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将目前正在营业中的《馨岛购物广场》一、二、三层商业面积和地下室仓库及四楼部分办公用房（除中餐厅）的房产租赁给乙方使用（其中，商场一层7209㎡，二层8406.75㎡，三层8423.86㎡，地下室498㎡，四楼790㎡）；合同约定租赁期限为20年，自起租日起至2028年期满之日止。合同中约定的租金及支付方式为，一、二、三层租金为50元／㎡／月，地下室仓库、四楼办公室为10元/㎡/月。前述租金自第三年开始按1元/㎡/月的幅度递增，即第3年租金为51元/㎡/月，第4年租金为52元/㎡/月，依此类推，第20年租金为68元/㎡/月。租金支付方式为按季度支付，馨安泰公司应在每期（季度）开始的5天内将房屋租金的发票交付给武商量贩公司，武商量贩公司应在收到发票后的7天内支付该期租金。若武商量贩公司未按时支付租金的，每逾期一日馨安泰公司有权向武商量贩公司收取逾期未付租金0.5%的滞纳金。该合同同时约定，馨安泰公司无任何违约，武商量贩公司逾期支付租金达三个月的，馨安泰公司有权选择提前终止房屋租赁合同，并要求武商量贩公司赔偿其遭受的一切损失。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，馨安泰公司依约将房屋交付给武商量贩公司，武商量贩公司开始利用该房屋经营“武商量贩宜昌旗舰店”。

2008年9月，武商量贩公司与麦当劳公司签订《租赁合同》，该合同中约定将位于湖北省宜昌市西陵区的建筑物的一部分，具体为一层，场地的所有权人是馨安泰公司，由武商量贩公司转租给麦当劳公司，该场地的实用面积至少421平方米。合同中约定的起租日为2008年9月26日，租期为20年，自起租日开始计算。

2008年6月4日、2008年9月1日、2009年7月20日，馨安泰公司、武商量贩公司就上述《房屋租赁合同》签订了《补充合同》，分别对空调、用电设备的管理、维护，调整租金金额，履约保证金支付和扣减方式等事项进行了补充约定。其中，2008年9月1日签订的补充合同第11条约定，如武商量贩公司在麦当劳公司租赁期内终止与馨安泰公司签订的《房屋租赁合同》的，馨安泰公司同意将武商量贩公司与麦当劳公司的租赁合同的乙方变更为馨安泰公司，由馨安泰公司继续履行与麦当劳公司的租赁合同。第12条约定，如发生11条情形的，武商量贩公司除依照《房屋租赁合同》的约定向馨安泰公司承担违约责任外，还应在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就麦当劳公司所租用场地向馨安泰公司补交房租每月每平方米50元，于双方所签租赁合同终止之日起五日内一次性付清。

2012年5月25日，馨安泰公司与武商量贩公司签订的《补充合同》中约定武商量贩公司将第三层8423.86㎡和第一层160㎡的商业面积退租，退租后的租赁面积为一层7049㎡，二层8406.75㎡，四层790㎡，地下室50㎡。补充合同中还约定，自2014年9月1日起，除继续按退租后的租赁面积计算租金外，恢复原合同确定的每平方米租金标准，但应先抵扣完履约保证金。经双方核算，在抵扣完武商量贩公司交纳的履约保证金后，武商量贩公司应于2014年12月开始向馨安泰公司支付抵扣完履约保证金后的当期（2014年12月1日至2015年2月28日）租金790401.54元，于2015年3月支付当期（2015年3月1日至2015年5月31日）租金3172316.67元，于2015年6月支付当期（2015年6月1日至2015年8月30日）租金3172316.67元，依此类推，武商量贩公司应于2015年9月1日至2016年8月30日按季度支付的季度租金标准为3218683.92元，于2016年9月1日至2017年8月31日按季度支付的季度租金标准为3265051.17元，于2017年9月1日至2018年8月31日按季度支付的季度租金标准为3311418.42元，于2018年9月1日至2019年8月31日按季度支付的季度租金标准为3357785.67元，于2019年9月1日至2020年8月31日按季度支付的季度租金标准为3404152.92元，于2020年9月1日至2021年8月31日按季度支付的季度租金标准为3450520.17元，一直计算至2028年8月31日止。前述《补充合同》签订后，武商量贩公司于2012年7月1日向馨安泰公司交还了退租场地，未退租场地由武商量贩公司继续经营使用。馨安泰公司于2012年将武商量贩公司退租的第三层房屋改造为馨岛之星酒店。

2015年5月29日，武商量贩公司向馨安泰公司发出《关于解除终止房屋租赁合同的函》，称馨安泰公司在履行合同过程中有一系列违反合同明确约定的行为，故通知馨安泰公司解除双方签订的《房屋租赁合同》及系列补充合同。2015年8月26日，武商量贩公司向馨安泰公司发出《关于尽快接收租赁场所、设施设备、退移交的再次通知书》。2015年11月18日，湖北省武汉市琴台公证处出具（2015）鄂琴台内证字第26672号《公证书》。武商量贩公司于2015年6月底即自行腾退租赁房屋并使部分租赁房屋空置至今。

馨安泰公司认为武商量贩公司单方解除合同的行为无法律和事实依据，于2015年6月向湖北省宜昌市葛洲坝人民法院（以下简称葛洲坝法院）起诉，请求确认武商量贩公司于2015年5月29日向馨安泰公司发函解除双方房屋租赁合同的行为无效。葛洲坝法院作出（2015）鄂葛洲坝民初字第00227号民事判决书，判决武商量贩公司向馨安泰公司发出《关于解除终止房屋租赁合同的函》解除双方房屋租赁合同的行为无效。武商量贩公司因不服葛洲坝法院作出的上述判决上诉至宜昌中院，宜昌中院于2015年12月18日作出（2015）鄂宜昌中民二终字第00573号民事判决书，判决驳回武商量贩公司的上诉，维持原判。

武商量贩公司于2015年6月将馨安泰公司诉至宜昌中院，请求确认2008年6月4日馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及此后签订的所有补充合同于2015年5月29日予以解除；馨安泰公司赔偿全部设施、设备及装修投入费用10847029.85元；馨安泰公司赔偿因其违约行为造成的经营损失及其他损失19878700元；馨安泰公司向武商量贩公司返还定金3000000元等。宜昌中院经审理后认为，武商量贩公司提起的关于确认双方《房屋租赁合同》及所有补充合同于2015年5月29日予以解除的诉请已为生效的（2015）鄂宜昌中民二终字第00573号民事判决书所确定，武商量贩公司再次就该诉争问题起诉显然违反民事诉讼法理论上一事不再理的原则，遂作出（2015）鄂宜昌中民二初字第00102号民事裁定书，驳回武商量贩公司前述关于确认合同解除的起诉。对于武商量贩公司提起的其他诉请，宜昌中院经审理认为，武商量贩公司提起的其他诉请，均以《房屋租赁合同》及所有补充协议有效解除为前提，生效判决已经确认馨安泰公司不存在武商量贩公司所主张的违约行为且武商量贩公司通知解除合同的行为无效，故作出（2015）宜昌中民二初字第00102号民事判决书，驳回武商量贩公司的诉讼请求。武商量贩公司不服上述裁定和判决，向湖北高院提起上诉，湖北高院分别作出（2016）鄂民终1309号民事裁定书和（2016）鄂民终1269号民事判决书，驳回了武商量贩公司的上诉请求，对宜昌中院作出的前述民事裁定和民事判决予以维持。

2016年1月29日，馨安泰公司向葛洲坝法院起诉，要求武商量贩公司支付自2015年6月1日至2016年2月28日未支付的租金及其滞纳金。葛洲坝法院作出（2016）鄂0592民初61号民事判决书，判决武商量贩公司支付馨安泰公司租金9609684.51元，并从应支付之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准支付违约金。武商量贩公司因不服上述判决上诉至宜昌中院，宜昌中院于2016年12月7日作出（2016）鄂05民终2207号民事判决书，判决驳回武商量贩公司的上诉，维持原判。武商量贩公司不服宜昌中院终审判决向湖北高院申请再审，2017年4月20日，湖北高院作出（2017）鄂民申804号民事裁定书，裁定认为武商量贩公司的再审申请理由不能成立，驳回其再审申请。

2017年7月17日，馨安泰公司向葛洲坝法院起诉，要求武商量贩公司支付自2016年3月1日至2017年5月31日未支付的租金及其滞纳金。武商量贩公司同时提出反诉请求，要求判令武商量贩公司与馨安泰公司之间于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的所有《补充合同》于2016年3月1日解除。葛洲坝法院作出（2017）鄂0592民初327号民事判决书判决武商量贩公司支付馨安泰公司租金16232521.35元及违约金2212074.65元，并驳回武商量贩公司的反诉请求。武商量贩公司因不服上述判决上诉至宜昌中院，宜昌中院于2018年3月2日作出（2018）鄂05民终451号民事判决书，判决驳回武商量贩公司的上诉，维持原判。随后，武商量贩公司向湖北高院申请再审，2018年6月6日，湖北高院作出（2018）鄂民申1480号民事裁定书，裁定驳回武商量贩公司再审申请。

经湖北华审工程造价咨询有限公司（以下简称华审咨询公司）评估并出具的《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号），馨安泰公司收回出租房屋后并将其恢复到2008年交付时的状态设备投资金额为34803123.24元，其中包含馨安泰公司二次招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用即“待摊投资”3082724.00元，项目工期为300天，开业准备期为60天。

经华审咨询公司评估并出具《关于2007年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0485号），2008年6月馨安泰公司交付给武商量贩公司时馨岛购物广场运营设备投资金额为25496470.57元。

经华审咨询公司评估并出具的《关于2012年馨岛之星酒店运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0486号），2012年馨安泰公司将武商量贩公司退租的第三层改造为馨岛之星酒店投资金额为11565929.52元。

宜昌中院一审认为：（一）关于馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》是否应当解除的问题。馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，馨安泰公司（甲方）与武商量贩公司（乙方）于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》第10.4条约定“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。a.甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达三个月的”，根据查明事实武商量贩公司拖欠馨安泰公司租金远远超过三个月，因此，双方约定解除合同的条件已经成就，馨安泰公司请求解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》，予以支持。关于武商量贩公司辩称《房屋租赁合同》及四份《补充合同》于2015年6月底就已经解除的意见。宜昌中院认为，人民法院的生效裁判具有既判效力，（2015）鄂葛洲坝民初字第00227号民事判决书、（2015）鄂宜昌中民二终字第00573号民事判决书等生效裁判已经确认了武商量贩公司于2015年5月29日向馨安泰公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》解除双方租赁房屋合同的行为无效，并且之后双方也未通过协商或诉讼的方式解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》，因此武商量贩公司主张自2015年6月底合同已经解除，不予采信。

（二）合同解除后，馨安泰公司要求武商量贩公司承担各项责任及赔偿金额如何确定的问题。1.馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除前，武商量贩公司依约应当向馨安泰公司支付租金及滞纳金。武商量贩公司辩称其于2015年6月底将租赁房屋完成腾退清空，无需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滞纳金。宜昌中院认为，在租赁合同及补充合同解除之前，馨安泰公司应当继续对武商量贩公司履行出租义务，武商量贩公司则应当继续履行支付租金给馨安泰公司的义务。至于武商量贩公司是否使用或如何使用承租房屋是其权利，其自2015年6月单方腾退承租房屋系其处分自身权利的行为。故，武商量贩公司辩称无需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滞纳金的意见，不予采信。在本案判决生效前馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及补充合同仍处于有效状态，武商量贩公司应当继续按照合同约定向馨安泰公司支付租金。尽管馨安泰公司与武商量贩公司于2012年5月25日签订的《补充合同》区分为场地租赁费和设备设施使用费、管理费两部分，但实际上二者之和与《房屋租赁合同》中约定的租金数额一致，即系按照租赁房屋面积乘以租赁房屋面积单价的方法予以确定。《房屋租赁合同》4.5条约定，租金按季支付，馨安泰公司应在每期开始的5天内将房屋租赁的合法税务发票交武商量贩公司财务部门，武商量贩公司在收到发票后的7天内支付该期房屋租金。若武商量贩公司迟延支付租金的，应当支付滞纳金，由于合同约定的滞纳金标准为日0.5%，明显过高，馨安泰公司自愿按照24%的标准主张滞纳金，低于合同约定的标准，符合法律规定，予以确认。由于馨安泰公司对2018年6月1日前的租金及滞纳金已经向葛洲坝法院起诉主张，其提交的《房屋租金及滞纳金计算表》中关于租金金额及支付时间均系出自于双方当事人于2012年5月25日签订的《补充合同》的约定。因此，对馨安泰公司要求武商量贩公司按照《房屋租金及滞纳金计算表》支付自2018年6月1日起至判决解除《房屋租赁合同》及补充合同的法律文书生效之日止的租金的主张，予以支持。

2.武商量贩公司自2008年起将其承租馨安泰公司的房屋部分转租给麦当劳公司，截至庭审时麦当劳公司馨岛店仍在正常营业。根据双方于2008年9月1日签订的《补充协议》第11条、12条的约定，因武商量贩公司原因导致双方《房屋租赁合同》终止的，武商量贩公司除向馨安泰公司承担违约责任外，还应在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就麦当劳公司所租用场地向馨安泰公司补交房租每月每平方米50元。武商量贩公司长期拖欠租金，构成严重违约，导致馨安泰公司解除合同，武商量贩公司应当按照补充合同的约定承担相应的租金补偿款。由于《房屋租赁合同》及补充合同解除的时间尚不能确定，因此，馨安泰公司主张武商量贩公司向其支付房屋租金补偿款2568100元的数额计算有误。武商量贩公司与麦当劳公司签订的《租赁合同》中约定的租赁面积为421平方米，因此，武商量贩公司应依《补充合同》第12条约定向馨安泰公司按租赁面积421平方米、每月每平方米50元的标准支付房屋租金补偿款，起止期限自《房屋租赁合同》及补充合同解除之日，即本判决生效之日起计算至2028年8月31日止。

3.根据馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》第10.4条约定，馨安泰公司在解除合同时有权要求武商量贩公司赔偿其遭受的一切损失，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案因武商量贩公司严重违约导致馨安泰公司解除合同，根据上述规定，馨安泰公司有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因武商量贩公司违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

馨安泰公司在2008年交付给武商量贩公司的房屋是一个全新装修、正在营运的大型商场。对于出租人馨安泰公司而言，其是基于房屋出租会获得20年的租金收益才愿意承受当年突然歇业导致商场内众多商家提前终止合同、辞退员工、处置剩余商品等巨额损失。而现如今武商量贩公司签订的租赁合同约定的租期仅过去十年，尚有十年的租期未履行完毕，在租赁合同不解除的情况下，馨安泰公司仍可以继续收取剩余十年租期的租金一亿五千万元左右。现因武商量贩公司赔偿馨安泰公司违约致使馨安泰提前解除合同而给馨安泰公司造成的损失主要是逐年递增的房屋租金完全丧失。而武商量贩公司赔偿馨安泰公司租金损失最直接的办法有三种：一是一次性赔偿合同约定的剩余年限的全部租金。二是武商量贩公司将所租赁房屋转租出去，依原房屋租赁合同约定的金额按季度向馨安泰公司支付租金。三是馨安泰公司收回出租给武商量贩公司的房屋转租给其它商户，转租房屋所得租金达不到武商量贩公司所支付租金数额的部分由武商量贩公司按季度补足差额。但上述三种方式中第一种显然对武商量贩公司不公，鉴于馨安泰公司与武商量贩公司之间为租金已经提起诸次诉讼，第二、第三种方式又会因本案的判决而可能引发双方因租金的给付和补偿产生的更多纷争，这与避免诉累的审判精神相悖。所以，宜昌中院认为武商量贩公司赔偿合理的费用，让馨安泰公司将所租商场恢复到十年前移交给武商量贩公司时的状况是解决问题的一种方案。此外，武商量贩公司作为湖北省知名的大型零售商在订立合同时明确约定了因其违约导致合同解除要赔偿一切损失的内容的情况下，武商量贩公司应当能够预见到其违约所可能造成的损失。因此，在法律规定的范围内，从平衡双方当事人利益的角度而言，宜昌中院对于馨安泰公司要求武商量贩公司赔偿对租赁房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等，即要求赔偿恢复原状所需费用及以原状期间的租金损失，要求武商量贩公司赔偿重新招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用及招商期间的租金损失，予以支持。馨安泰公司为证明其赔偿请求的具体数额提供了由华审咨询公司出具的《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）、《关于2007年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0485号）、《关于2012年馨岛之星酒店运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0486号）三份报告。虽然武商量贩公司在庭审中对上述报告的真实性不予认可，但武商量贩公司既未提供证据反驳上述报告的真实性，也未申请重新评估鉴定。因此，对上述三份报告的内容予以采信。武商量贩公司应当按照上述报告所确认的金额、房屋空置时间向馨安泰公司赔偿对租赁房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需费用和恢复原状期间的租金损失以及重新招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用和招商期间的租金损失。馨安泰公司因需要恢复原状对租赁房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需费用及重新招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用按《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）中确认的金额分别为31720399.20元、3082724元，合计34803123.20元；因恢复原状所需的空置期按《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）中确认的项目工期300天计算；重新招商期间空置期按《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）中确认的开业筹备期计算。损失计算标准参照双方当事人在房屋租赁合同及补充合同中对该段期间房屋租金所约定的标准。

关于武商量贩公司依据《房屋租赁合同》第11.2条的约定辩称“双方合同解除后馨安泰公司应按房屋的实际状态收回房屋，武商量贩公司没有将租赁房屋恢复原状的义务，无需支付因恢复原状所产生的任何费用”，该《房屋租赁合同》第11章是双方就“续租及期满财产处置”的约定，在本案并无适用条件，因此对武商量贩公司上述抗辩意见，不予采信。关于武商量贩公司辩称目前涉案房屋原有装修、投资的价值已几乎摊销折旧完毕的意见，宜昌中院认为馨安泰公司要求的赔偿事项是恢复商场至八年前的状况，是重新装修开业所必须的费用，与折旧无关。同时，也正因为商场目前的设施、装饰、装修早已折旧完毕，不堪再用，故重新装修开业方需要如此大额的费用。所以，对武商量贩公司认为房屋的装饰装修已经折旧完毕不用赔偿的抗辩意见，不予采信。

4.在《房屋租赁合同》及《补充合同》合同履行过程中，2012年5月25日武商量贩公司与馨安泰公司双方协商一致，同意武商量贩公司将第三层全部房屋和第一层的部分房屋退租，其后馨安泰公司将退租的第三层房屋开设为“馨岛之星”酒店。现馨安泰公司没有提交证据证明对馨岛购物广场进行一、二、三层总体布局和拆除“馨岛之星”酒店的必要性，且武商量贩公司提前退租系经过馨安泰公司的同意。因此，对馨安泰公司要求武商量贩公司赔偿“馨岛之星”酒店进行装修改造所投入费用11565929.52元的主张，不予支持。

5.根据《房屋租赁合同》第10.4条中约定“赔偿一切损失”应当包括馨安泰公司因维护自身合法权益所支出的一切费用。因武商量贩公司违约引起本案诉讼，馨安泰公司因主张权利而支出的工程造价审计费40万元、法律服务费157万元系合理必要费用，属于馨安泰公司损失的一部分，馨安泰公司请求由武商量贩公司承担，予以支持。

宜昌中院一审判决：一、解除馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》；二、武商量贩公司于本判决生效之日起十日内按照武商量贩公司与馨安泰公司于2012年5月25日签订的补充合同的约定向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至本判决生效之日止的租金，逾期支付租金的应按照年率24%的标准支付滞纳金；三、武商量贩公司于本判决生效之日起十日内按照每月21050元的标准向馨安泰公司支付自本判决生效之日起至2028年8月31日止期间的房屋租金补偿款；四、武商量贩公司于本判决生效之日起十日内向馨安泰公司支付《房屋租赁合同》及补充合同解除后，因馨安泰公司对租赁房屋恢复原状进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需的费用31720399.20元，重新招商开业所需的人员工资、市场推广费、商业促销费等3082724元；五、武商量贩公司于本判决生效之日起十日内向馨安泰公司支付《房屋租赁合同》及补充合同解除后，因馨安泰公司对租赁房屋恢复原状进行必要的拆除、维修以及重新招商开业所需的360天房屋空置期所产生的损失，损失计算标准为同期租金；六、武商量贩公司于本判决生效之日起十日内向馨安泰公司支付工程造价审计费400000元、法律服务费1570000元；七、驳回馨安泰公司其他诉讼请求。案件受理费363801元，由武汉武商量贩连锁有限公司承担291040元，由宜昌馨安泰商贸有限公司承担72761元。

武商量贩公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项内容并改判为“武商量贩公司与馨安泰公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》于2015年6月30日（武商量贩公司实际腾退之日）解除”；2.依法撤销一审判决第二项至第六项内容并改判为“依法驳回馨安泰公司在本案一审提出第二项至第十项诉讼请求”；3.依法判令由馨安泰公司负担本案一、二审全部诉讼费用。

湖北高院二审认定事实：对一审认定的事实予以确认。二审另查明：2008年8月，武商量贩公司（甲方）与麦当劳公司（乙方）、馨安泰公司（业主）签订《业主同意书》。内容如下：业主在此同意甲乙双方关于中国湖北省宜昌市西陵区（原14-1）号的建筑物的一部分的建筑物（“物业”）在2008年8月所签订之房屋租赁合同（“租赁合同”）各条款。如在租赁合同期内及任何延期内，甲方与业主在2008年6月之租赁合同因任何事故终止，各方在此约定不损害乙方对物业享有之权利，并同意使用代位方式，由业主到时取代甲方于租赁合同内的地位，继承甲方在租赁合同中的权利义务，以保证租赁合同的继续履行；或由乙方可以选择在此情形发生时终止租赁合同，与业主另签一个新的房屋租赁合同。

湖北高院认为，本案二审的争议焦点为：（一）武商量贩公司与馨安泰公司于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的四份《补充合同》解除时间应当如何认定；（二）武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至判决解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》之日止的房屋租金及滞纳金；（三）武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付麦当劳公司承租房屋租金补偿款；（四）武商量贩公司是否应当赔偿馨安泰公司对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设备等所需的费用及房屋空置等损失；（五）武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付审计费和法律服务费。结合当事人的诉辩观点及案件事实，评析如下：

（一）关于武商量贩公司与馨安泰公司于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的四份《补充合同》解除时间应当如何认定的问题。馨安泰公司与武商量贩公司于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的四份《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在双方履行合同中，出现法定解除合同情形或约定解除合同情形时，享有法定合同解除权或约定合同解除权的当事人，有权提出解除合同。根据查明的事实，武商量贩公司拖欠馨安泰公司租金远超三个月，符合双方签订的《房屋租赁合同》第10.4条约定“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。a.甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达三个月的”的情形，馨安泰公司享有约定合同解除权。虽然武商量贩公司本案主张双方于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的四份《补充合同》已于2015年6月30日（武商量贩公司实际腾退之日）解除的时间点和武商量贩公司在葛洲坝法院审理的（2017）鄂0592民初327号案中主张上述合同于2016年3月1日解除的时间点不同，但是该案生效民事判决已认定武商量贩公司无权单方解除合同，双方合同并未解除，双方应继续履行。武商量贩公司本案主张合同于2015年6月30日解除的上诉理由不能成立。馨安泰公司提出本案诉讼，请求人民法院解除涉案的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》，并非向武商量贩公司发出解除合同的要约。武商量贩公司主张其发函要求解除合同，寄送钥匙等行为即代表双方协商解除合同的上诉理由亦不成立。

（二）关于武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至判决解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》之日止的房屋租金及滞纳金的问题。因双方于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的四份《补充合同》在本案判决生效前，并未解除，双方应当继续履行合同。虽然武商量贩公司于2015年6月单方腾退租赁房屋，但是馨安泰公司并未接收涉案房屋，武商量贩公司是否使用或如何使用承租房屋是其权利。武商量贩公司在双方签订的合同未解除的情况下，要求馨安泰公司配合接收租赁房屋缺乏法律依据。武商量贩公司将涉案房屋空置产生的损失，应由武商量贩公司自行承担。武商量贩公司主张参照适用《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》缺乏法律依据。故武商量贩公司有关其不应当支付自2018年6月1日起至判决解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》之日止的房屋租金及滞纳金的上诉理由不能成立。

（三）关于武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付麦当劳公司承租房屋租金补偿款的问题。虽然武商量贩公司（甲方）、馨安泰公司（业主）、麦当劳公司（乙方）签订《业主同意书》，约定：“如在租赁合同期内及任何延期内，甲方与业主在2008年6月之租赁合同因任何事故终止，各方在此约定不损害乙方对物业享有之权利，并同意使用代位方式，由业主到时取代甲方于租赁合同内的地位，继承甲方在租赁合同中的权利义务，以保证租赁合同的继续履行；或由乙方可以选择在此情形发生时终止租赁合同，与业主另签一个新的房屋租赁合同”，但是上述约定并无馨安泰公司放弃向武商量贩公司主张麦当劳公司承租房屋租金补偿款的内容。虽然武商量贩公司与馨安泰公司于2008年9月1日签订的《补充合同》第11条约定：“如武商量贩公司在麦当劳公司租赁期内终止与馨安泰公司签订的《房屋租赁合同》的，馨安泰公司同意将武商量贩公司与麦当劳公司的租赁合同的乙方变更为馨安泰公司，由馨安泰公司继续履行与麦当劳公司的租赁合同”，第12条约定：“如发生11条情形的，武商量贩公司除依照《房屋租赁合同》的约定向馨安泰公司承担违约责任外，还应在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就麦当劳公司所租用场地向馨安泰公司补交房租每月每平方米50元，于双方所签租赁合同终止之日起五日内一次性付清”，本案系馨安泰公司提出解除合同，但是从上述《补充合同》第11条约定的合同目的来看，上述“如武商量贩公司在麦当劳公司租赁期内终止与馨安泰公司签订的《房屋租赁合同》的”条件应是因为武商量贩公司的原因造成双方签订的《房屋租赁合同》终止履行，并非仅限于武商量贩公司主动提出解除合同导致《房屋租赁合同》终止履行。故武商量贩公司有关一审判决判令其按照每月21050元的标准向馨安泰公司支付自本判决生效之日起至2028年8月31日止期间的房屋租金补偿款错误的上诉理由不能成立。

（四）关于武商量贩公司是否应当赔偿馨安泰公司对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设备等所需的费用及房屋空置等损失的问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案房屋租赁合同解除后，馨安泰公司有权要求武商量贩公司赔偿损失。虽然双方签订的《房屋租赁合同》第11.2条第一款约定：“本合同如非因甲方（馨安泰公司）原因提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋。乙方（武商量贩公司）有权拆除及取回乙方自己新购置的设施、设备之一部分或全部（电梯除外）。乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）。若乙方在终止日期后30个工作日内未拆除取回之物品，甲乙双方协商后合理作价给甲方处理，协商不成，作乙方放弃处理。”但是，该条款并未约定馨安泰公司放弃对因武商量贩公司原因导致合同解除产生的损失索赔的权利。馨安泰公司与武商量贩公司签订《房屋租赁合同》后，按照武商量贩公司要求交付了相应房屋，在双方合同解除后，需对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设备，也需重新招商开业，由此产生的费用及需要的房屋空置期所产生的租金损失，属于武商量贩公司违约造成的损失，也是属于可预见的损失。虽然武商量贩公司对一审判决据以认定损失的三份造价咨询报告不认可，但是武商量贩公司并未提供相应证据证明上述报告存在不客观、不真实、不科学的情形，而且在一审和二审期间，武商量贩公司均未提出重新评估鉴定，一审判决采信馨安泰公司提供的造价咨询报告并无不当。武商量贩公司有关其不应当赔偿馨安泰公司在《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除后对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设备等所需的费用及因此需要的300天房屋空置期所产生的损失，重新招商开业所需的人员工资、市场推广费、商业促销费及因此造成两个月的房屋空置期所产生的损失的上诉理由不能成立。

（五）关于武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付审计费和法律服务费的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第10.4条“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失”的约定，馨安泰公司支付审计费和法律服务费均是本案为维护其自身合法权益产生的费用，属于合理必要的费用，有权要求武商量贩公司赔偿。故武商量贩公司有关一审判决认为馨安泰公司支出的审计费和法律服务费应由武商量贩公司承担错误的上诉理由不能成立。

湖北高院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291040元，由武汉武商量贩连锁有限公司负担。

本院再审期间，馨安泰公司提交如下新证据：证据一、《租赁场地交接协议》和（2019）鄂0592民初466号民事判决书，拟证明武商量贩公司在二审判决合同解除的情况下，拖延近三个月才将租赁房屋和钥匙交还馨安泰公司，产生了不必要的损失和赔偿。证据二、宜昌中院2018年9月5日《询问笔录》，拟证明武商量贩公司对造价咨询报告在一审庭审中已经充分质证，武商量贩公司在再审听证中关于法院未组织对报告全部内容进行质证的陈述不属实。证据三、《馨岛城市广场幕墙工程施工合同》《馨岛城市广场及怡馨小镇装饰工程施工合同》、深圳增值税专用发票13张、中国工商银行网上银行电子回单5张、交通银行回单1张，拟证明二审判决武商量贩公司赔偿馨安泰公司恢复原状的损失金额，远远小于馨安泰公司实际恢复原状所需的金额。因武商量贩公司违约导致合同解除后，馨安泰公司的实际空置期长于二审判决认定的空置期，实际空置损失也大于湖北高院认定的空置期损失。证据四、QQ邮箱截图6张，拟证明武商量贩公司知道且应当知道其违约会给馨安泰公司造成巨额损失。

武商量贩公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但不认可其证明目的，此前武商量贩公司已经把钥匙交给馨安泰公司被拒收，二审判决后武商量贩积极配合房屋交接，但因时值春节，武商量贩公司作为国企需要再走审批程序，且整个租赁场地因空置多年，场地内的财产需要一一清点，房屋交接本身也需要一段时间。另外，武商量贩公司已就（2019）鄂0592民初466号民事判决提起了上诉，该判决并未生效。对证据二，该询问笔录系武商量贩公司此次向最高人民法院申请再审过程中提交的笔录，笔录显示武商量贩公司并没有看到完整的三份鉴定报告，馨安泰公司提交的鉴定报告仅是结论部分，鉴定报告后面合同相关内容的说明，武商量贩公司并没有看到，也无法质证。证据三是馨安泰公司与第三方之间的合同，与本案无关。该合同明确开工时间是2019年1月8日，说明馨安泰公司早在2019年1月8日即进场对租赁场地进行施工，不能说武商量贩公司没有实际把租赁场地交给馨安泰公司。对证据四的真实性、关联性不予认可。该证据馨安泰公司在之前与武商量贩公司的租赁案中提过，但该邮箱中所反映的收件地址不明确，在之前的庭审过程中馨安泰公司也没有作出解释。从邮件提出的武商量贩公司持续经营的几种选择看，武商量贩公司在腾退租赁场地之前确实一直都有亏损，有自身的经营困难，有市场因素的变化。但馨安泰公司所提方案，武商量贩公司难以接受。

本院对上述证据认定如下：对证据一，因武商量贩公司对其真实性不持异议，本院对武商量贩公司于2019年3月27日交付案涉房屋的事实予以确认；对证据二，因武商量贩公司否认曾对鉴定报告的全部内容予以质证，而馨安泰公司未能提交充分证据证明双方就三份鉴定报告的全部内容进行质证，故证据二不能达到馨安泰公司的证明目的；对于证据三、证据四，因馨安泰公司未能证明该两组证据与本案的关联性，本院不予采信。

结合以上证据采信情况，本院再审查明，二审判决后，武商量贩公司2019年3月27日将案涉房屋交付馨安泰公司。本院再审对湖北高院二审查明的其他事实予以确认。

本院再审认为，本案争议焦点为：（一）二审判决认定案涉《房屋租赁合同》《补充合同》的解除时间是否正确；（二）武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租金及滞纳金；（三）武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付麦当劳公司承租房屋的租金补偿款；（四）武商量贩公司是否应当赔偿馨安泰公司对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设备等所需费用及房屋空置费等损失；（五）武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付审计费和法律服务费。

（一）关于二审判决认定案涉合同解除时间是否正确问题。本案馨安泰公司起诉状第一项诉讼请求为要求解除其与武商量贩公司之间的房屋租赁合同关系，该起诉状副本于2018年6月26日送达武商量贩公司。经查，武商量贩公司于2015年6月起即以发函、腾退房屋、邮寄房屋钥匙、提起诉讼等形式，多次要求解除其与馨安泰公司之间的房屋租赁合同，可以认定武商量贩公司要求解除双方房屋租赁合同的意思表示清楚明确。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案在馨安泰公司起诉主张解除房屋租赁合同的情况下，双方当事人关于解除房屋租赁合同的意思表示一致，应认定案涉房屋租赁合同自武商量贩公司收到馨安泰公司起诉状副本之日解除。二审判决认定生效判决确定之日为合同解除之日，不符合双方解除合同的意思表示，应予纠正。故本院确认馨安泰公司与武商量贩公司2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的四份《补充合同》于2018年6月26日解除。

（二）关于武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租金及滞纳金问题。在本案房屋租赁合同解除之前，双方之间的房屋租赁合同仍处于有效状态，馨安泰公司对武商量贩公司履行了出租义务，武商量贩公司应当继续履行支付租金的义务。《房屋租赁合同》第4.5条约定，租金按季支付，馨安泰公司应在每期开始的5天内将房屋租赁的合法税务发票交武商量贩公司财务部门，武商量贩公司在收到发票后的7天内支付该期房屋租金。若武商量贩公司迟延支付租金的，应当支付滞纳金。由于合同约定的滞纳金标准为日0.5%，明显过高，馨安泰公司自愿按照24%的标准主张滞纳金，低于合同约定的标准，符合法律规定，本院予以确认。馨安泰公司对2018年6月1日前的租金及滞纳金已经向葛洲坝法院起诉主张，其在该案及本案中提交的《房屋租金及滞纳金计算表》中关于租金金额及支付时间均系出自于双方当事人于2012年5月25日签订的《补充合同》的约定。因此，馨安泰公司应向武商量贩公司按照《房屋租金及滞纳金计算表》支付自2018年6月1日起至房屋租赁合同解除之日即2018年6月26日止的租金（季度租金标准为3311418.42元）。

（三）关于武商量贩公司是否应当向馨安泰公司支付麦当劳公司承租房屋的租金补偿款问题。武商量贩公司自2008年起将其承租馨安泰公司的房屋部分转租给麦当劳公司。根据双方2008年9月1日签订的《补充合同》第11条、12条的约定，因武商量贩公司原因导致双方《房屋租赁合同》终止的，武商量贩公司除向馨安泰公司承担违约责任外，还应在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就麦当劳公司所租用场地向馨安泰公司补交房租每月每平方米50元。已有生效判决认定武商量贩公司存在拖欠租金的行为，且本案武商量贩公司解除房屋租赁合同的意思表示清楚明确，故武商量贩公司应当按照《补充合同》的约定承担相应的租金补偿款。如第一个焦点问题所述，案涉《房屋租赁合同》《补充合同》自2018年6月26日解除，武商量贩公司与麦当劳公司签订的《租赁合同》中约定的租赁面积为421平方米，因此，武商量贩公司应依《补充合同》第12条约定向馨安泰公司按租赁面积421平方米、每月每平方米50元的标准支付房屋租金补偿款，自2018年6月27日起计算至2028年8月31日止。

（四）关于武商量贩公司是否应当赔偿馨安泰公司对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设备等所需费用及房屋空置费等损失问题。1.馨安泰公司主张的合同解除后对房屋恢复原状进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需费用31720399.20元应否支持。《房屋租赁合同》第11.2条第一款约定：“本合同如非甲方（馨安泰公司）原因提前终止、解除或届满时，甲方（馨安泰公司）应按乙方（武商量贩公司）使用房屋的实际状态收回房屋。乙方（武商量贩公司）有权拆除及取回乙方（武商量贩公司）自己新购置的设施、设备之一部分或全部（电梯除外）。乙方（武商量贩公司）不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体。”该条款说明双方当事人对合同提前终止、解除事宜作出了安排，故应当尊重当事人的意思自治，按照约定条款确定双方的权利义务，馨安泰公司应按房屋实际使用状态收回房屋，则武商量贩公司无需承担房屋恢复原状费用。馨安泰公司要求武商量贩公司承担“恢复原状对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需的费用31720399.20元”，与合同约定不符，不应予以支持。虽然前述11.2条属于第十一章“续期及期满财产处置”内容，但该章第11.1条还约定“本合同有效期届满，乙方（武商量贩公司）需要续租出租房产时……甲、已双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同”，即续租问题双方应重新签订续租合同。而11.2条明确约定的是“本合同”如非甲方原因提前终止、解除或届满的相关事宜，而非“续租合同”事宜，本案并无“续租及期满财产处置”的适用条件，二审判决的认定与前述合同约定条文不符，本院予以纠正。

2.馨安泰公司主张的“合同解除后，因馨安泰公司在房屋重新招商开业所需的人员工资、市场推广费、商业促销费3082724元”应否支持。经查，上述费用系馨安泰公司在合同解除后重新招商所产生的费用，如双方正常履行合同至合同期满，馨安泰公司收回房屋后也需要为新的商业安排支付相关费用，故上述费用不属于因本案合同提前解除而给馨安泰公司造成的损失。馨安泰公司主张该费用没有合同依据和法律依据，不应予以支持。

3.馨安泰公司主张的合同解除后，因对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等需要的300天房屋空置期所产生的损失11223530.4元、重新招商开业的两个月房屋空置期损失2269435.28元（两个月的房租），是否应予支持。《房屋租赁合同》第10.4条约定：“有下列情形之一，甲方（馨安泰公司）有权选择提前终止本合同，并要求乙方（武商量贩公司）赔偿其遭受的一切损失。a.甲方（馨安泰公司）无任何违约，乙方（武商量贩公司）逾期支付租金达三个月的……甲方（馨安泰公司）依据上述情形提前终止合同时，应书面通知（武商量贩公司）。”馨安泰公司据此主张“因合同终止而遭受的一切损失”由武商量贩公司承担，但如前所述，房屋恢复原状费用、重新招商开业费用均不属于因合同终止而遭受的损失，馨安泰公司也未能提供有效证据进一步证明“一切损失”的具体数额。本案双方当事人签订的合同租赁期是20年，由于武商量贩公司的原因提前解除合同，确实给馨安泰公司造成一定的租期利益损失，本院认为，确定馨安泰公司的损失数额应综合考量以下因素并根据公平原则进行判断：一是武商量贩公司自2015年6月起即腾空房屋，并多次要求解除房屋租赁合同，房屋至本案起诉时已经空置三年，而馨安泰公司并未及时采取积极措施避免损失扩大，对损失扩大负有一定责任；二是因市场变化，馨安泰公司对案涉房屋再行出租的租金可能低于出租给武商量贩公司的租金；三是因武商量贩公司原因提前解除合同，客观上造成装修设施设备加速折旧产生一定损失。本院酌定合同解除后，武商量贩公司应向馨安泰公司支付6个月的租金以赔偿馨安泰公司的损失（计算标准为2018年6月27日至2018年12月26日的租金，其中2018年6月1日至2018年8月31日季度租金标准为3311418.42元，2018年9月1日至2018年12月31日季度租金标准为3357785.67元）。馨安泰公司主张武商量贩公司应承担12个月的房屋空置期损失没有事实依据，且明显过高，不应予以支持。

（五）关于馨安泰公司主张的鉴定费和律师费是否应支持问题。馨安泰公司提供其与华审咨询公司签订的建设工程造价咨询合同，系关于房屋恢复原状、重新招商及馨安泰公司装修三楼馨岛之星酒店的费用所作评估，咨询费用共计40万元。由于该咨询报告系馨安泰公司单方委托，且该评估报告不应被采信，故该咨询费用40万元不应由武商量贩公司承担。而对于157万元律师费，馨安泰公司虽提交其与湖北楚贤律师事务所签订的委托代理合同，且有律师出庭参与诉讼，但馨安泰公司并未提交实际支付该费用的发票等证据，故在本案中不予支持，馨安泰公司可待证据完备后另行主张。

综上所述，武商量贩公司的再审请求部分成立，依法应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省高级人民法院（2018）鄂民终1386号民事判决、湖北省宜昌市中级人民法院（2018）鄂05民初322号民事判决；

二、确认宜昌馨安泰商贸有限公司与武汉武商量贩连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》自2018年6月26日解除；

三、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向宜昌馨安泰商贸有限公司支付自2018年6月1日起至2018年6月26日止的租金（季度租金标准为3311418.42元），逾期支付租金按照年利率24%的标准支付滞纳金；

四、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月21050元的标准向宜昌馨安泰商贸有限公司支付自2018年6月27日起至2028年8月31日止的房屋租金补偿款；

五、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向宜昌馨安泰商贸有限公司支付6个月租金损失（计算标准为2018年6月27日至2018年12月26日的租金，其中2018年6月1日至2018年8月31日季度租金标准为3311418.42元，2018年9月1日至2018年12月31日季度租金标准为3357785.67元）；

六、驳回宜昌馨安泰商贸有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费363801元，由宜昌馨安泰商贸有限公司负担254661元，由武汉武商量贩连锁有限公司负担109140元；二审案件受理费291040元，由宜昌馨安泰商贸有限公司负担203728元，由武汉武商量贩连锁有限公司负担87312元。

本判决为终审判决。

审判长　方　芳

审判员　李相波

审判员　万会峰

二〇二〇年二月四日

法官助理王戈

书记员王利萍