中国长城资产管理股份有限公司、马文礼再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1136号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国长城资产管理股份有限公司。住所地：北京市西城区月坛北街**号月坛大厦**座。

法定代表人：沈晓明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：蔡明煊，该公司员工。

委托诉讼代理人：毛亮，宁夏新中元律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马文礼，男。

委托诉讼代理人：梁正大，宁夏诚托律师事务所律师。

一审被告：郭秀芳，女。

一审被告：钱光辉，男。

再审申请人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资管公司）因与被申请人马文礼及一审被告郭秀芳、钱光辉案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2018）宁民终215号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

长城资管公司申请再审称，（一）宁夏黄河农村商业银行股份有限公司（以下简称黄河银行）的抵押权属于善意取得,应当依法予以保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，抵押权善意取得应符合受让人受让该不动产时是善意和转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的要求。最高人民法院（2004）民二终字第70号民事判决确立的裁判规则认为，无论产权证记载的内容是否与实际相符,相对人均有理由相信其真实性。与产权证上的权利人进行交易的第三人,其所取得的权利仍受法律保护。本案中,马文礼购买案涉房屋后未经过登记公示，而黄河银行的抵押权对案涉房产依公示信赖而产生，作为善意抵押权人应予保护，不应将核实非房地产开发公司的自然人所有权人的房屋出售情况的义务苛加于黄河银行。（二）原判决认定马文礼与钱光辉所签《购房契约》合法有效错误。本案中，马文礼与钱光辉于1998年5月签订《购房契约》时，案涉房屋属于农村集体土地上建设的房屋；且该房屋的性质在2000年9月14日银川郊区政府为钱光辉颁发的房产所有证中也明确载明“未经本所许可，不得擅自转让买卖”，故马文礼与钱光辉签订的《购房契约》违反法律、行政法规，应当认定为无效合同。（三）即使马文礼与钱光辉所签《购房契约》合法有效，但马文礼并未积极办理产权登记，未能发生物权变动的法律后果，故根据物权法定原则，黄河银行善意取得并经过登记的抵押权应当优先于马文礼的合同债权。（四）马文礼与钱光辉于1998年5月签订《购房契约》，马文礼无证据证实其至本案开始执行的20年中积极要求过钱光辉或郭秀芳配合其办理房产证登记变更手续，故其为逃避交税拖延办理产权证书,未能尽到最低限度的注意义务,明显具有重大过错。（五）原判决适用法律错误。黄河银行享有经过登记的、优先于马文礼合同债权的抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十七条的规定，人民法院对案外人提出的排除执行异议不应予以支持。马文礼与钱光辉所签《购房协议》并不是合法有效的书面合同，马文礼又怠于行使登记过户的权利，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的情形，马文礼享有的合同债权亦不足以排除执行。综上，长城资管公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，申请再审。

马文礼提交意见称，（一）黄河银行对案涉不动产抵押审查不符合不动产抵押登记贷款的规定和审查流程，未尽到实质、谨慎地履行审核义务，存在重大过错，不符合善意取得的条件。（二）钱光辉和郭秀芳已于2000年缴纳土地出让金并办理了《房屋产权证书》，马文礼与钱光辉所签《购房契约》应属合法有效。（三）马文礼对案涉房屋享有所有权，黄河银行的抵押权存在严重瑕疵，不适用善意取得，亦不能优先于马文礼享有的所有权。（四）马文礼就案涉房屋未办理过户登记不存在过错。

本院经审查认为，本案的焦点问题是马文礼对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

长城资管公司认为，本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条，其对案涉房产享有对抗案外人马文礼的优先受偿权，原判决适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条属适用法律错误。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十七条虽规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对提出的排除执行异议不予支持，但该条同时规定“法律、司法解释另有规定的除外”，也即法律、司法解释另有规定的，长城资管公司即使享有担保物权，亦不能对抗马文礼的执行异议。而《执行异议和复议案件规定》第二十八条作为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权的特殊规定，即属于该规定的但书内容。

根据一、二审查明的事实，1.2016年1月28日，人民法院依黄河银行执行申请查封了郭秀芳提供的抵押房产，其中包括案涉房产。此前，马文礼与钱光辉于1998年5月签订《购房契约》，虽然彼时案涉房屋属农村集体土地上建设的房屋，不允许擅自转让买卖，但在2001年7月钱光辉、郭秀芳缴纳相应土地税费取得案涉房屋对应的国有土地使用权证，并于2011年郭秀芳办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权证，钱光辉、郭秀芳对向马文礼出卖房屋亦不持异议，故《购房契约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。2.马文礼自签订《购房契约》已实际占有并使用案涉房屋，钱光辉对此事实予以认可。3.钱光辉向马文礼出具了收到30万元购房款的收据，马文礼已按照《购房契约》约定支付了全部价款。4.郭秀芳于2011年3月办理包括案涉房产在内的房屋所有权证，而其持有的银郊红花乡双庄村的土地使用权证【证号银郊国用（2001）第0389号】于2011年4月12日至2012年4月13日抵押于永宁县农村信用合作联社，于2012年4月23日至2013年5月30日抵押于永宁县农村信用合作联社，又在2013年6月26日抵押于黄河银行，使得案涉房屋过户至马文礼存在障碍，非因马文礼自身过错导致未办理过户登记。据此，马文礼的情形符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。原判决认定马文礼享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。

综上，长城资管公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回中国长城资产管理股份有限公司的再审申请。

审判长　　丁广宇

审判员　　王东敏

审判员　　陈纪忠

二〇一九年三月二十八日

法官助理吕昕

书记员郭姣