中国有色十六冶北海房地产综合开发公司、北海和安贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1147号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国有色十六冶北海房地产综合开发公司。住所地：广西壮族自治区北海市湖南路**号。

法定代表人：李绍广，该公司总经理。

委托诉讼代理人：缑会锋，北京德恒（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈昇，广东明思律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北海和安贸易有限责任公司。住所地：广西壮族自治区北海市北部湾中路**号。

法定代表人：鲁宁马春，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陆春霞，广西欣和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢珍，广西欣和律师事务所实习律师。

一审第三人：广西东贸百货有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市海城区长青路**号**楼。

法定代表人：潘志华，该公司总经理。

再审申请人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称十六冶）因与被申请人北海和安贸易有限责任公司（以下简称和安公司）、一审第三人广西东贸百货有限公司（以下简称东贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院作出的（2017）桂民终462号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

十六冶申请再审称：（一）原判决对《商品房买卖合同》和《租赁合同》的性质定性错误。《商品房买卖合同》中有关租赁事宜的约定为预约，《租赁合同》为本约，当事人签订本约合同后，预约合同自动解除。（二）原判决对租赁范围认定错误。租赁范围应根据《租赁合同》第1条进行认定，而不应结合《商品房买卖合同》的条款将租赁范围扩大至整个商场。针对1107、1108A号商铺，原判决将该两商铺纳入租赁范围，但又认定和安公司使用该两商铺超出约定的租赁面积，存在错误。1107、1108A号商铺明显属于临街商铺，不属于《租赁合同》约定的租赁范围。十六冶有权按照市场同类商铺租金标准向和安公司主张自2009年10月1日（商场正式开业后）至2012年10月31日期间和安公司无权占用1107号商铺的使用费。针对4014、4036、5014和5040号四商铺，因和安公司对该四商铺无权占有，故原判决认定自2010年1月1日支付使用费错误。针对一层135.99平方米，该面积于2009年8月31日统计得出，但经对比《北海市房产预测绘报告书》和《北海市房产测绘成果报告书》，一层增加的建筑面积仅为10.72平方米，原判决认定事实不清。（三）原判决对计算标准认定错误。针对4014、4036、5014和5040号商铺，原判决认定该四商铺不属于租赁范围，但认定应适用《租赁合同》约定的租金均价标准和免租时间计算使用费，属于适用法律错误。和安公司应当按照市场同类商铺租金标准计算使用费。针对一层135.99平方米，该部分不属于租赁双方的合意范围，和安公司应当根据同类租赁市场标准支付使用对价。综上，十六冶根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

和安公司提交意见称：第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，因十六冶再审请求和安公司支付1107、1108A、4014、4036、5014、5040号商铺使用费金额和计算标准均已变更其一审诉讼请求，故十六冶再审请求不属于再审审理范围。第二，《商品房买卖合同》系主合同，《租赁合同》系附属合同，原判决结合两份合同中有关租赁内容的条款确定租赁范围，符合双方当事人的真实意思表示。第三，根据《北海市房产预测绘报告书》和《北海市房产测绘成果报告书》，1107、1108A属于内铺，和安公司已缴纳的租金包含该两商铺。第四，4014、4036、5014、5040号商铺的产权在出售给黄少波和徐方义前系十六冶所有，按照《商品房买卖合同》的约定，租赁范围包含该四商铺。第五，十六冶主张一楼135.99平方米系双方共建新增的面积，属双方未分配的共建成果进而应收取租金，没有事实和法律依据。第六，即使和安公司应向十六冶另行支付超出租赁面积的租金，也应按《租赁合同》的租金标准计算。综上，十六冶的再审申请应予驳回。

本院认为，本案系当事人申请再审案件，本院应当围绕当事人申请再审的理由是否成立进行审查。

关于租赁范围的确定。十六冶于2008年10月7日与和安公司签订了《商品房买卖合同》和《租赁合同》。《租赁合同》第一条约定：“甲方（东贸公司）出租及乙方（和安公司）承租本合同附件（一）红线图中标明的物业，由乙方改建（装修）并经营超市、百货零售、餐饮及娱乐等（以下简称‘商场’）”。本案双方当事人未按照租赁合同的约定将租赁范围用红线予以标明。《商品房买卖合同》第十七条第8项约定：“出卖人（十六冶）同时承诺以完善的法律程序取得该商场内不属于出卖人的商铺的经营使用权12年（即自2009年6月1日起至2021年5月31日止），转交买受人（和安公司）经营管理（合同另订），确保买受人经营商场的完整性。出卖人如不能作成此承诺，则应向买受人偿付罚金3000万元人民币（该项以广西东贸百货与买受人签订的租赁合同为准）”,《商品房买卖合同》该条中有关租赁范围的约定对当事人亦有约束力。原判决结合《租赁合同》和《商品房买卖合同》中有关租赁的条款确定租赁范围并无不当。

关于1107、1108A号商铺是否属于租赁范围。《商品房买卖合同》第三条第一款约定，东南亚商贸中心项目商场不含临海路（应为“静安路”，原“海安路”）街铺和6楼北面塔楼。该合同第十七条第6项约定，十六冶承诺除本合同的房屋外，东南亚商贸中心商场（后改名为和安商都）其他属于十六冶份额的房产，委托东贸公司出租给和安公司。该合同第十七条第8项约定，十六冶承诺以完善的法律程序取得该商场内不属于十六冶的商铺的经营使用权12年，转交和安公司经营管理（合同另订），确保和安公司经营商场的完整性。根据上述约定，除属于人防办自有物业另有约定、十六冶和案外第三方享有的临靖安路（原海安路）一侧临街商铺外，其余均为合同约定的租赁范围，原判决的认定有合同依据。根据《北海市房产预测报告书》和《北海市房产测绘成果报告书》，1107、1108A号商铺均被列在非临街商铺一栏，故1107、1108A号商铺属于租赁范围。

关于1107、1108A号商铺使用费计算标准。《租赁补充合同书》第二条约定：“……乙方（和安公司）应自2010年1月1日起开始向甲方（十六冶）交纳其所租赁的商场部分的租金……”因1107、1108A号商铺属于租赁范围，故该两商铺租金的起算点为2010年1月1日。针对1107号商铺，因其产权人刘燕春已向法院起诉请求返还该商铺自2012年10月1日起算的占用费，故十六冶在本案中仅享有2012年9月30日前对该商铺使用费的请求权，十六冶有权请求和安公司支付1107号商铺自2010年10月1日至2012年9月30日期间的租金，原判决并无不当。

关于4014、4036、5014、5040号商铺。原判决认为该四商铺不在租赁范围内，十六冶称原判决将该四商铺归入租赁范围与事实不符。虽然该四商铺不在租赁范围内，但因其位于和安商都内且与整个商场连为一个整体，在十六冶未提交证据证明参照市场同类商铺租金标准计算的租金数额明显高于参照《租赁合同》约定的年租金标准计算的租金数额的情况下，原判决根据《租赁补充合同书》第二条认定和安公司应自2010年1月1日起参照《租赁合同》约定的年租金标准计算租金并无明显不当。

关于一层135.99平方米。十六冶对一层增加的建筑面积提出异议。因十六冶系基于135.99平方米主张使用费，对该具体增加面积的认定与十六冶的主张没有关联。十六冶在二审法院组织的询问中陈述135.99平方米商铺的确切位置系1117、1118、1122、1123、1133号商铺，根据东贸公司于2009年8月31日向和安公司发出的《关于〈关于提请核准商都地下室面积区域的函〉的复函》，附图二中1117、1118、1122、1123、1133号商铺均用橘红色笔着色，故该135.99平方米的商铺属于租赁范围。因此，十六冶要求和安公司支付超出合同约定占用135.99平方米使用费的主张没有依据，原判决并无不当。

综上，十六冶的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回中国有色十六冶北海房地产综合开发公司的再审申请。

审判长　杨　蕾

审判员　奚向阳

审判员　江显和

二〇一九年五月十七日

法官助理李娜

书记员林文婷