海南弘美丽岛旅游投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1150号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：海南弘美丽岛旅游投资有限公司。住所地：海南省**亚市新风路创业大厦**座**室。

法定代表人：杨帆，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：范建华，北京大成（深圳）律师事务所律师。

被申请人（一审被告，二审上诉人）：海南金凯汽车工业有限公。住所地：海南省海口市金盘工业区**号楼**-**房房。

法定代表人：罗金学，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵兵，海南昌宇律师事务所律师。

再审申请人海南弘美丽岛旅游投资有限公司（以下简称弘美丽岛公司）因与被申请人海南金凯汽车工业有限公司（以下简称金凯公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2018）琼民终830号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

弘美丽岛公司申请再审称，（一）本案不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合作合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同纠纷解释》）规制的情形，不应适用该解释第十五条来认定案涉合作开发合同的效力。最高人民法院类案已经明确，项目公司的设立及取得开发经营资质都属于合同履行中的问题，与合同本身的效力无关，本案合作开发合同有效。（二）原审判决以违反强制性规定为由认定案涉合同无效，不但损害了守约方弘美丽岛公司的合法权益，还导致“一地三卖”的违约方金凯公司因自己的过错获益，重获案涉土地使用权，严重违反诚实信用原则。（三）原审判决援引的关于企业从事房地产开发应取得资质的规定，属于管理性强制性规定，不影响合同效力。（四）项目公司已经依法设立，拥有独立的财产，公司及股东权益应当受到法律保护。即便案涉合作开发合同无效，也不能要求海南德怡和实业投资有限公司（以下简称德怡和公司）返还土地，更不能判决弘美丽岛公司向金凯公司返还德怡和公司65%股权。弘美丽岛公司所持德怡和公司的65%股权，系根据公司章程出资2685万元获得，并非基于合作开发合同取得的原属于金凯公司的财产，与案涉合作开发合同是不同的法律关系。原审判决让金凯公司既拿回了土地，又无偿获得弘美丽岛公司2685万元的出资权益，严重违反公平原则。（五）金凯公司从未提出要求返还财产的反诉，只是在二审调解中提出返还财产的意见，海南高院主动判决弘美丽岛公司向金凯公司返还财产，违反民事诉讼不告不理原则，超越当事人诉请范围裁判。（六）德怡和公司并非本案当事人，原审判决德怡和公司应返还土地给金凯公司，通过弘美丽岛公司过户德怡和公司65%股权给金凯公司的方式来实现，剥夺了德怡和公司的诉权。（七）根据海南高院（2014）琼民二终字第34号民事判决，金凯公司应将案涉土地过户至德怡和公司名下。本案原审判决德怡和公司向金凯公司返还案涉土地使用权，系未经审判监督程序推翻既有生效判决，并且违反一事不再审原则。（八）海南高院（2012）琼民二终字第211号案件系本案所涉同一宗土地上的合作开发纠纷，与本案情形完全一致。海南高院经审委会讨论决定，判决双方签订的《项目合作协议》合法有效、继续履行。此后，最高人民法院作出（2013）民申字第1521号民事裁定，认定该判决适用法律正确，驳回了金凯公司的再审申请。本案原审判决无视前诉生效裁判的既判力，违反了合议庭服从审委会、下级法院服从最高人民法院的司法原则。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。

金凯公司提交意见称，（一）本案当事人均不具备房地产开发资质，根据《城市房地产开发经营管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》《国有土地使用权合同纠纷解释》的相关规定，金凯公司与弘美丽岛公司签订的《合作开发合同书》及相关补充协议无效。（二）金凯公司与弘美丽岛公司一致确认德怡和公司自成立至今从未从事过任何经营活动，过户至德怡和公司名下的案涉土地是公司的唯一资产。将弘美丽岛公司65%的股权变更登记至金凯公司名下，只是为了返还原属于金凯公司的土地，金凯公司不会因此而占有弘美丽岛公司分文资产，同时，金凯公司也向法院书面承诺自己承担返还土地产生的过户费用，确保弘美丽岛公司不存在任何损失。（三）本案是合资、合作开发房地产纠纷案件，海南高院有权主动对合同效力进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条是对合同无效法律后果的规定，法院在认定合同无效的情况下，应当主动援引第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。（四）案涉土地因多起诉讼及政府规划导致面积大幅减少，且因政策发生变化，案涉土地目前已无法办理变性手续，《合作开发合同书》事实上无法履行，合同目的无法实现。（五）金凯公司与海南融元实业有限公司（以下简称融元公司）一案与本案诉讼请求、判决结果均不相同，没有可比性与参照性。（六）3000万元借款的支出是为了合作开发房地产，该笔款项名为借款，实为合作开发款。双方对该笔款项没有约定利息，应为无息借款，金凯公司主张的利息不应得到支持。

本院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，本院应当围绕当事人主张的再审事由是否成立进行审查。

一、《合作开发合同书》是否合法有效

《国有土地使用权合同纠纷解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”考查《合作开发合同书》的内容，金凯公司以其所有的土地使用权与弘美丽岛公司、吕新山合作开发商品房，三方共同设立项目公司，由金凯公司负责变更土地属性并过户至项目公司名下，由弘美丽岛公司、吕新山负责全程开发建设与管理及提供所需资金，三方按照35%、36%、29%的比例分配利润，并对风险承担作出了约定。上述内容完全符合该司法解释规定的合作开发房地产合同的基本要件，应当认定为合作开发房地产合同。虽然《合作开发合同书》中对项目公司的成立作出了初步约定，但也同时明确设立项目公司的目的是为了进行房地产开发，合作中的利益分配、权利义务仍由《合作开发合同书》调整，并未改变合作开发房地产合同的基本内容和特征，不能认为是以公司设立为主要内容的合同。故弘美丽岛公司主张《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合作合同纠纷案件适用法律问题的解释》不适用于本案的再审事由不能成立。由于金凯公司、弘美丽岛公司、德怡和公司至起诉前均未取得房地产开发的资质，海南高院适用该司法解释第十五条认定《合作开发合同书》无效并无不当，应予以维持。弘美丽岛公司所称的类案系合伙纠纷而非合资、合作开发房地产合同纠纷，与本案属不同的法律关系，不能参照适用于本案。

房地产开发事关人民群众的切身利益和社会公共利益，对合作开发房地产主体经营资格进行必要的限制，反映了国家公权力对房地产业健康发展的必要控制和合理干预，与诚实信用原则并不矛盾。《中华人民共和国合同法》鼓励交易应是合法有效的交易，若无视既定的房地产市场准入制度，那合作开发项目的整体规划、配套设施、质量管理、资金保障、售后服务等均可能失去保障，广大购房者的利益就得不到保护，诚实信用也就失去了价值基础。且合同无效的责任依据并非违约过错，而在于缔约过失，即使作为守约一方也可能承担合同无效后的不利后果。因此，弘美丽岛公司主张认定合同无效损害了其作为守约方的利益，违反诚实信用原则的再审事由不成立，不应采纳。

《国有土地使用权合同纠纷解释》第十五条明确规定当事人均不具备房地产开发经营资质的将导致合同无效，显然属于效力性强制规范。弘美丽岛公司认为有关房地产开发经营资质的规定是管理性强制规范的再审事由不能成立。

二、《合作开发合同书》被认定为无效后应如何处理

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”返还财产旨在使双方的财产关系恢复到合同订立前的状况，适用全部返还原则和恢复原状原则。就本案而言，涉案土地未进行实际开发，德怡和公司自成立后也未有过任何经营活动，合同无效后，合作开发房地产的事实基础已不复存在，金凯公司从弘美丽岛公司取得的3000万元借款应予返还，并支付同期同类银行贷款的利息。原金凯公司名下土地[原土地证号为三房土（2008）字第35**号]使用权的实际出资部分，即扣除经（2012）琼民二终字第211号判决已过户至融元公司名下的30亩，剩余25048平方米并已过户至德怡和公司名下的土地[琼（2017）三亚市不动产权第0026270号]亦应予以返还。鉴于德怡和公司已依法注册成为独立的公司，土地使用权已经成为公司注册资本的一部分，在未履行减资程序的情况下，不能直接判决向金凯公司返还土地。综合考虑全案情况，对土地使用权人德怡和公司的股权进行分配是实现返还财产实质效果的较优方式。海南高院判决弘美丽岛公司将其持有的德怡和公司65%股权过户至金凯公司名下具有合理性亦未违反法律规定。另外，合同无效的后果是双方返还，并通过缔约过失责任保护当事人的信赖利益。因二审期间弘美丽岛公司拒绝发表合同无效情况下财产如何返还的意见，海南高院对于弘美丽岛公司的货币出资及双方缔约过失所造成的损失与责任未在本案进行处理，双方当事人可以另案主张相关权利。

三、原审判决是否存在违反法律规定的情形

关于原审是否违反不告不理原则的问题。尽管弘美丽岛公司的诉请不包括对《合作开发合同书》效力的确认，金凯公司亦未提出反诉要求返还财产，但合同是否有效是法院审理合同纠纷的前提，合同的效力属于人民法院依职权审查的事项，不受当事人诉讼请求范围的限制。海南高院经审查后对合同效力作出认定，并不违反法定程序。对于无效的合同，《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定了法律后果，海南高院据此对本案财产作出处分，不属于超越当事人诉请范围裁判，没有违反不告不理原则。

关于原审是否遗漏当事人的问题。德怡和公司作为为实现合作开发房地产之合同目的而设立的项目公司，虽然与合同具有高度的关联性，但其经注册成立已经成为独立法人，而非案涉合同关系的附属。本案是合资、合作开发房地产合同纠纷，合同相对人是金凯公司与弘美丽岛公司，德怡和公司不是必须参加诉讼的当事人。而且，从裁判结果来看，判项内容指向的是弘美丽岛公司所持股权的归属，不能等同于损害了德怡和公司的权益。因此，本案不存在剥夺德怡和公司诉权的情形。

关于原审是否违反一事不再理原则的问题。本案是基于弘美丽岛公司诉请解除《合作开发合同书》中的借款条款、由金凯公司偿还本金及利息的合资、合作开发房地产合同纠纷。（2014）琼民二终字第34号案件是基于德怡和公司诉请金凯公司履行股东出资义务将案涉土地过户至其名下的股东出资纠纷。虽然前诉、后诉所涉及的是同一块土地，但诉讼标的、诉讼请求及法律关系均不相同，故原审对本案的受理并未违反一事不再理原则。且从（2014）琼民二终字第34号案件的判决主文来看，其内容为将案涉土地中的25048平方米过户至德怡和公司名下，对本案判决将德怡和公司65%股份变更登记至金凯公司名下不存在既判力的约束，更不属于未经审判监督程序推翻已有生效判决的情况。

关于原审判决是否违反下级法院服从上级法院司法原则的问题。（2012）琼民二终字第211号案件虽然是由同宗土地引发的纠纷，但与本案不是同一个法律关系，该案作出的生效判决对本案合同效力的认定没有既判力。最高人民法院（2013）民申字第1521号裁定书针对该案当事人申请再审的事由是否成立进行了审查，并未涉及协议效力的内容，不存在弘美丽岛公司认为的同类案件判决结果相反的情况。

综上所述，弘美丽岛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回海南弘美丽岛旅游投资有限公司的再审申请。

审判长　杨　蕾

审判员　奚向阳

审判员　江显和

二〇一九年四月二十八日

法官助理李娜

书记员林文婷