西藏红某超市有限公司、拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1286号

再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人):西藏红某超市有限公司，住所地西藏自治区拉萨市城关区贡布塘路阳城广场**。

法定代表人:毛书琼,该公司总经理。

委托诉讼代理人:李忠富，四川天府律师事务所律师。

委托诉讼代理人:邓亚玲,四川天府律师事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人):拉萨城关区阳城开发有限责任公司，住所地西藏自治区拉萨市纳金布堂。

法定代表人:席丽峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人:常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人:扎西措姆，西藏伟豪律师事务所实习律师。

一审被告、反诉原告:拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司,住所地西藏自治区拉萨市城关区贡布塘路(阳城广场**)。

法定代表人:毛书琼，该公司总经理。

委托诉讼代理人：石顺伦，该公司员工。

一审第三人:西藏罡穹食品有限公司，住所地西藏自治区拉萨市曲水县聂当工业园天和产业区。

法定代表人:李华英，该公司董事长。

再审申请人西藏红某超市有限公司（以下简称红某超市）因与被申请人拉萨城关区阳城开发有限责任公司（以下简称阳城公司）、一审被告（反诉原告）拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司（以下简称雅鲁藏布大酒店）、一审第三人西藏罡穹食品有限公司（以下简称罡穹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区高级人民法院(2018)藏民终56号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

红某超市申请再审称，（一）红某超市与阳城公司未就租赁合同后十年租金达成年租金为505万元的合意。1.红某超市与阳城公司所签《阳城广场B座大厦租赁合同》、《阳城广场综合市场租赁合同》第七条约定双方根据同等项目、地段的清水房房屋租赁价格确定后十年之租金，《阳城广场农贸市场附属楼租赁合同》第七条约定双方根据当地同等项目、地段的清水房租赁价格作适当优惠，再确定后十年房屋租金。因此，上述租赁合同后十年的租金并不确定，双方对于后十年的租金数额一直处于协商状态。2.阳城公司法定代表人席丽峰于2017年6月4日出具的《关于雅鲁藏布大酒店经营期限及续租情况的有关说明》确认“在我还在职的情况下，我会按照合同继续与你们合作并续签合同。当然，续签合同不得违背原先合同，续签合同届时我们双方再协商”。红某超市有充分理由信任席丽峰具有代表阳城公司对合同相关条款进行磋商的权力。3.拉萨市城关区人民政府第三次区长办公会会议纪要内容自相矛盾，不能证明2016年、2017年的租金已经确定。虽然雅鲁藏布大酒店向阳城公司支付了505万元，但这并不代表双方协商确定了2016年的租金为505万元，更不能以此推定剩余十年租金为每年505万元。4.红某超市在向阳城公司预付505万元后，向阳城公司提交《工作联系函》《律师函》《报告》，积极与阳城公司就后十年租金进行磋商，但阳城公司收到后未作任何回应。红某超市在原审中提交的录音证据也能清楚表明双方未对租赁合同后十年租金达成合意。5.正因双方关于后十年租金未确定，而只有经评估的租金水平才可以作为确定租金的参考，故红某超市在一审诉讼中申请对案涉房屋的租金水平进行评估，一审法院予以同意，但因一审法院直接指定鉴定机构违反法定程序，故红某超市提出异议。红某超市在二审中提出鉴定申请，法院未予答复，属于程序违法。6.在雅鲁藏布大酒店与刘志鹰房屋租赁合同纠纷一案中，阳城公司向刘志鹰出具《关于支持刘志鹰出具相关手续的复函》以及法院调查笔录，其中明确阳城公司与雅鲁藏布大酒店之间拟定的新合同内容存在分歧，未能达成一致意见。因双方就租赁合同后十年的租金数额未能达成一致，故红某超市不存在租金拖欠，租赁合同也就不符合解除的条件。另雅鲁藏布大酒店不是租赁合同当事人，其不应当承担返还房屋的义务。（二）阳城公司的诉讼代理人未取得阳城公司法定代表人席丽峰的授权，其无权代表阳城公司出庭，且原审将三个租赁合同关系一并审理，存在法律适用错误。综上，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，法律适用不当，程序明显违法，故红某超市根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

阳城公司提交意见称，双方已协商确定2016年、2017年的租金为每年505万元，红某超市拖欠租金已达一年以上，房屋租赁合同应当解除，请求驳回红某超市的再审申请。

雅鲁藏布大酒店提交意见称，同意红某超市的再审申请意见。

本院经审查认为，(一)关于红某超市与阳城公司是否就2016年和2017年的租金标准达成合意的问题。根据认定事实，2016年12月27日、28日，雅鲁藏布大酒店分两次向城关区乡镇以上财政库款账户（农行拉萨城关区支行，账号为96×××34）汇款13万元、492万元，合计505万元，该两份银行进账单及银行结算业务申请书用途一栏上备注有“房租”和“2016年房租”字样。雅鲁藏布大酒店汇款上述505万元后，阳城公司分别向其出具三张票据，该三张票据内容亦均记载为“雅鲁藏布大酒店交来……房屋租金”。在2015年雅鲁藏布大酒店向城关区乡镇以上财政库款帐户汇款的银行结算业务申请书用途一栏也是备注有“房租”字样。红某超市、雅鲁藏布大酒店提交的《阳城广场合同签订情况说明》中阳城公司负责人雷涛备注有“合同内容已经确定，并报请城关区区长办公会研究通过”。2016年11月21日，拉萨市城关区人民政府召开第三次区长办公会，会议纪要第四点记载“会议要求，一是由区城发公司依据市场发展要求，按照初步拟定的阳城广场Ｂ座租赁物、阳城综合市场租赁物和阳城农贸市场附属楼租赁物10年累计租金5278万元，较前10年累计租金3850万元相比，租金涨幅达37%，尽快与雅鲁藏布大酒店承租方确定租赁价格;二是由区城发公司与雅鲁藏布大酒店再次进行谈判，并按照谈判后签订的合同，坚持‘先交租赁费用后运营’原则，每年12月1日前一次性交付次年全额租金，2016年租金505万元和2017年租金505万元，务必在2016年12月20日前交付财政局……”。以上证据能够证明阳城公司与红某超市就案涉房屋后10年的租金虽未签订书面的房屋租赁合同，但是已经确定了2016年及2017年的租金为505万元/年，并且红某超市已经按照惯常的支付方式支付了2016年租金的事实，具有高度可能性。另，2016年和2017年每年租金505万元对应的租金周期涨幅（约7.9%）远低于过去一个租金周期相比再上一个租金周期的涨幅（约38.46%）。红某超市主张其所交纳的505万元是在阳城公司的裹挟下交纳的预付租金，缺乏相应的事实依据。

红某超市认为即使2016年的租金确定，也不能由此推定2017年的租金也已确定。对此，本院认为，根据双方合同约定，案涉房屋的租金十年内系逐步递增（每3-4年为一个递增周期，第十年的租金为468万元），且租金支付的方式为“先交租金后运营”。因此，在业已确定2016年租金为505万元的情况下，2017年租金保持与上年度租金持平，符合双方关于租金约定的惯例。结合上述《会议纪要》的内容，以及雅鲁藏布大酒店于2016年12月27日、28日向城关区乡镇以上财政库款账户支付2016年房租505万元，红某超市和雅鲁藏布大酒店持续占有使用案涉租赁房屋的事实，原审认定双方已就2017年的租金谈妥，是正确的。红某超市提出租金标准应当以评估机构评估为准。一审法院在审理中已委托北京国宏信价格评估有限公司拉萨分公司进行司法评估，但红某超市、雅鲁藏布大酒店未按期缴纳鉴定费用，应当自行承担相应举证不能的后果。红某超市主张法院委托鉴定机构违反法定程序，但未举示证据予以证明，本院对其意见不予采纳。

关于红某超市提出的《工作联系函》《律师函》《报告》是否应当采信的问题。前述证明双方就2016年和2017年租金达成合意的证据均形成于2017年之前，而《工作联系函》《律师函》《报告》则均系2017年6月之后由红某超市单方制作，故不能推翻前述证据证明的事实。换言之，双方已经就租金达成合意后，红某超市无法以单方提出协商的意思予以推翻。此外，红某超市提供的录音真实性无法确认，亦不能达到其证明目的。

阳城公司提供的《中共拉萨市委员会关于郭龙贵等130名同志提前退休或离岗休养的通知》和《情况说明》以及二审法院对席丽峰进行调查核实所作的《调查笔录》，可以证明席丽峰已于2014年离岗休养，并于2016年正式退休，已不参与阳城公司任何事务。对于红某超市在一审时提交席丽峰签名的《关于雅鲁藏布大酒店经营期限及续租情况的有关说明》形成时间是在2017年6月4日，并且该说明内容除陈述事实外还含其个人意见(包括假设)，原审法院对该证据的证明力未予认可，并无不当。

关于红某超市提供的（2017）藏0102民初1285号民事判决书载明：“原告（即雅鲁藏布大酒店）与拉萨城关区阳城开发有限公司至今对后十年的租赁合同相关事宜未达成一致意见亦未形成新的租赁合同。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人另有相反证据足以推翻的除外。而该案进入二审后以调解方式结案，该判决书并非生效文书，且该判决系针对雅鲁藏布大酒店与刘志鹰房屋租赁合同纠纷一案作出，该案在审理中未查明雅鲁藏布大酒店向阳城公司支付505万元租金等事实，而本案系红某超市与阳城公司之间的房屋租赁合同纠纷，一、二审法院在查明雅鲁藏布大酒店向阳城公司支付租金等事实基础上作出的认定，并无不当。红某超市提供的刘志鹰的证人证言、《复函》以及调查笔录仅能证明双方未就房屋租赁达成新的合同，但原合同的期限是20年，尚在有效期内，故不能因为新的租赁合同未达成而否定原合同的效力。

（二）关于合同解除条件是否成就的问题。由前所述，双方在已就2016年和2017年租金谈妥的情况下，红某超市直至2017年12月4日起诉时仍未交纳2017年的租金，至今逾期长达两年有余，足以认定红某超市经阳城公司催告后仍未履行支付租金义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，阳城公司主张解除案涉三份房屋租赁合同的条件已成就，原审判决支持其解除案涉合同的诉讼请求，是正确的。

（三）关于红某超市主张的雅鲁藏布大酒店不应当承担返还案涉房屋义务的问题。对此，雅鲁藏布大酒店未对返还案涉房屋提起上诉及申请再审，而且雅鲁藏布大酒店系经红某超市委托授权经营管理，因此，在红某超市和阳城公司的合同解除后，雅鲁藏布大酒店理应将案涉房屋返还给出租人。

（四）关于红某超市提出的一、二审将三份租赁合同一并审理是否违反法定程序的问题。因该三份租赁合同双方均为同一当事人、违约情形亦相同，且2016年、2017年租金标准的确定涉及相同的事实，故原审将三份租赁合同一并处理，并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。此外，关于阳城公司的委托诉讼代理人是否获得有效授权的问题。本案中，阳城公司的委托诉讼代理人持阳城公司盖章的授权委托书出庭应诉，红某超市主张该委托诉讼代理人无授权，没有事实和法律依据。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回西藏红某超市有限公司的再审申请。

审判长　司　伟

审判员　李延忱

审判员　马成波

二〇一九年六月二十五日

法官助理陈泫华

书记员罗映秋