江西丰瑞实业有限公司、江西省新干县金川镇华城门村委会西平塔峰村小组建设用地使用权合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

（2019）最高法民申1366号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江西丰瑞实业有限公司，住所地江西省新干县金川滨阳路。

法定代表人：杨根如，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周松柏，江西法正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贺琅叶，江西法正律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江西省新干县金川镇华城门村委会西平塔峰村小组。

代表人:李国平，该村小组组长。

再审申请人江西丰瑞实业有限公司（以下简称丰瑞公司）因与被申请人江西省新干县金川镇华城门村委会西平塔峰村小组（以下简称塔峰村小组）建设用地使用权合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）（2018）赣民终337号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

丰瑞公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审,请求:1.依法撤销江西高院于2018年7月17日作出的（2018）赣民终337号民事判决书，依法改判丰瑞公司无需承担1066万元违约金；2.本案诉讼费用由塔峰村小组承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，丰瑞公司不是本案适格主体，非合同相对人，也非合同的实际履行人。《土地开发招商转让合同》是塔峰村小组与案外人李梅根签订，李梅根并非丰瑞公司的法定代表人，也非公司职工；江西省新干县人民法院作出的（2016）赣0824刑初112号判决中经法院查明的事实，可证明本案涉案建设用地使用权的交易对象是塔峰村小组与杨根如、周群江、傅晓刚、李开兴；虽然后续部分补充协议以及承诺书加盖丰瑞公司公章，但是该枚公章是他人伪造私刻的，并非公司登记在案的公章。二、原审判决适用法律错误，依据无效合同要求丰瑞公司承担违约责任，于法不符。（一）《土地开发招商转让合同》因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条、第三十九条规定的土地出让条件，出让方需要事先取得土地使用权，且投资开发总额至少要达到25%以上。而在本合同签订时，塔峰村小组不是涉案土地的使用权人，涉案土地也未进行投资开发，不符合法定出让条件，违反了法律强制性规定。（二）《土地开发招商转让合同》因违反公序良俗而无效。根据一审、二审法院认定的事实，2012年10月19日塔峰村小组以1.1302亿元竞得涉案土地使用权；而2013年6月17日丰瑞公司与塔峰村小组签订《土地开发招商转让合同》，土地成交款1.6亿元且丰瑞公司实际支付了1.6亿的土地成交款。其中增值的5000万元未缴纳任何税费，违反了公序良俗，损害了国家利益。

本院经审查认为，丰瑞公司的申请再审理由不能成立，具体分析如下：

一、关于二审对丰瑞公司是本案适格主体的认定是否错误的问题

虽然2013年6月17日塔峰村小组与李梅根签订的《土地开发招商转让合同》中丰瑞公司并未盖章，但在该合同后续履行中，因丰瑞公司未及时支付土地成交款，双方所签订的《承诺书》《合同补充协议二》《欠条》及《关于追还丰瑞公司所欠塔峰村小组违约金的通知》均盖有丰瑞公司的签章。丰瑞公司为履行《土地开发招商转让合同》所支付的大部分土地成交款，均自该公司的银行账户支付，且支付凭证上也注明了是丰瑞公司开发的丰瑞府邸支付塔峰村小组购地款。综合以上事实，足以认定李梅根系代表丰瑞公司与塔峰村小组签订案涉《土地开发招商转让合同》。丰瑞公司主张后续部分补充协议及承诺书所加盖的丰瑞公司公章系他人伪造私刻，但未提供证据证明，应承担举证不利的法律后果。此外，虽可能存在杨根如、周群江、傅晓刚、李开兴四人合作开发案涉土地，并签订《合伙协议》约定此四人挂靠丰瑞公司的情况，但即使存在上述情况，该《合伙协议》系此四人与丰瑞公司的内部约定，对塔峰村小组没有约束力，丰瑞公司称其不是本案适格主体的该项再审申请事由不能成立。

二、关于二审对《土地开发招商转让合同》的效力认定是否错误的问题

第一，尽管两宗土地登记在丰瑞公司名下，但仅是塔峰村小组借用丰瑞公司的名义，该建设用地的实际使用权人仍为塔峰村小组，丰瑞公司只是建设用地使用权的挂名方，不享有建设用地使用权。故可认定塔峰村小组是两宗预留地合法使用权人。第二，丰瑞公司称双方签订的合同因不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条、第三十九条的规定而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”上述规定属于管理性规定而非效力性规定，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对合同这种债权行为所作的禁止性规定，即并非确定合同效力的效力性规范，《土地开发招商转让合同》未违反禁止性规定，应认定为合法有效。第三，增值的5000万元是否缴纳税费与本案建设用地使用权合同纠纷无关，不能根据缴纳与否认定《土地开发招商转让合同》的效力。故二审法院认定《土地开发招商转让合同》合法有效并无不当。

结合一审、二审查明事实，案涉城南新区C-01和C-02两宗土地已由丰瑞公司开发，大部分房产也已销售，案涉土地成交款也全额支付完毕，但丰瑞公司没有按照《土地开发招商转让合同》约定的时间支付土地成交款已构成违约，且丰瑞公司在《欠条》及《关于追还丰瑞公司所欠塔峰村小组违约金的通知》中明确其欠付塔峰村小组违约金1066万元。故丰瑞公司主张其不应承担违约责任的再审申请事由不能成立。

综上所述，丰瑞公司申请再审的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回江西丰瑞实业有限公司的再审申请。

审判长　何　君

审判员　张　华

审判员　张爱珍

二〇一九年四月二十九日

法官助理钟丽丹

书记员于露