安徽国鼎置业发展有限公司、安徽国祯健康城投资发展有限公司（原国祯置业有限公司）房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1399号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：安徽国鼎置业发展有限公司。住所地：安徽省阜阳市颍州区南京路1888号国祯家园营销中心。

法定代表人：刘素英，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘文，安徽睿正律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：安徽国祯健康城投资发展有限公司（原国祯置业有限公司）。住所地：安徽省合肥市高新区科学大道91号。

法定代表人：李松筠，该公司董事长。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：界首国祯置业发展有限公司。住所地：安徽省界首市胜利东路国祯广场营销中心。

法定代表人：李效丰，该公司董事长。

以上两被申请人共同委托诉讼代理人：王维礼，北京锦略律师事务所律师。

再审申请人安徽国鼎置业发展有限公司（以下简称国鼎公司）因与被申请人安徽国祯健康城投资发展有限公司（原国祯置业有限公司，以下简称国祯公司）、界首国祯置业发展有限公司（以下简称界首国祯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2018）皖民终725号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

国鼎公司申请再审称，一、国鼎公司与国祯公司之间达成的《房屋抵款协议》的基础是国鼎公司、国祯公司以及刘素英之间签订的《协议》，而《协议》涉及的5500万元债务的真实性存疑，原审法院径行认定《房屋抵款协议》有效不当。（一）国鼎公司是国祯公司的全资子公司，国鼎公司的意思表示均来源于母公司国祯公司。（二）国祯公司并未提供充分的证据证明5500万元债务的真实性。国鼎公司作为国祯公司的全资子公司期间，双方账目往来频繁。事实上，根据《关于对阜阳国祯置业发展有限公司执行商定程序的专项报告》记载，截止2014年10月31日，国鼎公司应向国祯公司收取6603万元款项。而截止到2015年6月24日，国鼎公司已经累计向国祯公司转账达656153022.8元。（三）签订协议时，刘素英不是国鼎公司的股东、董事、法定代表人，对国鼎公司的资产及财务状况不了解，刘素英仅是国祯家园项目的投资合伙人，既不能代表国鼎公司，也不能代表该项目的全体投资合伙人，无权决定将国祯家园项目价值5500万元的房屋抵偿给国祯公司。二、二审法院认定案涉84套房屋已在阜阳市房地产管理局进行商品房买卖合同备案登记的事实错误。二审法院据以认定案涉84套房屋已经备案登记的证据是2017年3月7日出具的加盖有阜阳市房地产管理局商品房预（销）售合同备案专用章的材料，但该材料无论形式上还是内容上均不符合法律规定，与在案证据相互矛盾。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，《房屋抵债协议》不能履行，应当驳回被申请人的诉讼请求。（一）案涉84套房屋在一审法院查封之前，已经出售给房屋买受人，房屋买受人也已实际装修入住。（二）一审法院虽然查封了84套房屋，但未送达并告知查封的具体范围。（三）84户房屋买受人中，已有14户提起诉讼，国鼎公司客观上已无法履行房屋交付义务。（四）84户房屋买受人的生存权在法律上应该优先保护。四、二审法院未准许国鼎公司的调查取证申请，导致未能查清案涉84套房屋是否备案的事实。国鼎公司认为其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的应当再审情形，请求再审本案，改判驳回国祯公司、界首国祯公司的诉讼请求或将本案发回重审。

国祯公司、界首国祯公司向本院提交意见称，有充足证据证明5500万元债务的真实性，案涉84套房屋已经进行商品房买卖合同登记备案。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国鼎公司的再审申请。

本院经审查认为，本案应当审查的主要问题为：一、案涉《协议》《房屋抵款协议》的效力问题。二、案涉84套商品房是否进行商品房买卖合同登记备案。三、原审判决国鼎公司交付案涉84套房屋是否正确。

一、案涉《协议》《房屋抵款协议》的效力问题。根据原审查明的事实，国鼎公司为归还中国银行5500万元项目贷款，分别于2014年12月、2015年6月、2016年1月向国祯公司借款共计5500万元。在借款到期后，因国鼎公司未能按时还款，国祯公司遂诉至安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（以下简称开发区法院）。国鼎公司、国祯公司、刘素英于2016年2月5日分别签订《协议》《房屋抵款协议》。上述协议签订后，国祯公司即向开发区法院申请撤回对国鼎公司的起诉。开发区法院以（2015）合高新民一初字第02466号民事裁定准许国祯公司撤回起诉。《协议》《房屋抵款协议》确认了国鼎公司为归还银行贷款，分别于2014年12月、2015年6月、2016年1月向国祯借款5500万元的事实，《协议》《房屋抵款协议》亦载明国鼎公司因无力偿还借款，刘素英同意以国祯家园项目价值5500万元的房屋抵偿欠款。以上事实有借款协议、银行转账凭证、相关法律文书、《协议》《房屋抵款协议》等证据证明。再审申请中，国鼎公司欲通过否认5500万元债务的真实性，进而否定《协议》《房屋抵款协议》的效力。本院认为，因国鼎公司没有提供证据证明其主张，且与其在一审中的质证意见相悖,故国鼎公司该项再审申请理由不能成立。国鼎公司还主张刘素英在签订协议时，不是国鼎公司的股东、董事、法定代表人，不能代表国鼎公司，也不能代表该项目的全体投资合伙人。经查，国鼎公司在签订协议时，虽为国祯公司的全资子公司，但根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，其可以作为独立的民事主体作出意思表示。《协议》《房屋抵款协议》文本尾部由国鼎公司加盖公章，并由其法定代表人签字。国鼎公司在更换股东后否认其之前作出的意思表示，有违诚实信用原则。综上，原审认定《协议》《房屋抵款协议》合法有效并无不当，国鼎公司关于《协议》《房屋抵款协议》无效的再审申请理由不能成立。

二、案涉84套商品房是否进行商品房买卖合同登记备案。国祯公司、界首国祯公司在一审中提供了阜阳市房地产管理局出具的证明一份，证明案涉84套房屋买卖合同已经备案，国鼎公司在一审质证时认可该证据的真实性，国鼎公司在二审中否定案涉84套房屋已经登记备案的事实并申请法院调取关于该事实的证据，因国鼎公司二审时的质证意见与一审质证意见相悖，且无相反证据证明其主张，二审法院认定案涉84套商品房已经进行商品房买卖合同登记备案并不予准许国鼎公司的调取证据申请并无不当。国鼎公司关于案涉84套房屋未进行商品房买卖合同登记备案的再审申请理由缺乏证据证明，不能成立。

三、原审判决国鼎公司交付案涉84套房屋是否正确。如前所述，《协议》《房屋抵款协议》合法有效，各方均应遵照履行。国鼎公司未按照约定交付案涉84套房屋并协助办理过户登记手续，国祯公司、界首国祯公司按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，要求国鼎公司继续履行《协议》《房屋抵款协议》有法律及事实依据。国鼎公司未能提供证据证明案涉84套房屋已经办理了所有权转移登记，其主张履行不能没有充足的事实依据。国鼎公司在再审申请中主张二审判决涉及到的8套房屋已经出售给其他买受人并实际入住，并提供销售收据、银行转账凭证、电费收据、自来水表照片等证据。本院认为，其他买受人欲排除国祯公司、界首国祯公司的强制执行，可以按照执行异议之诉的规定予以解决。国鼎公司以此进行抗辩，不属于本案审查范围。国鼎公司在再审申请中提供安徽省阜阳市颍州区人民法院14份民事判决书，欲证明案涉84套房屋中，已经有14户买受人诉至法院要求确认其与国鼎公司的买卖合同关系有效。因国鼎公司与其他买受人是否存在买卖合同关系不影响国鼎公司在本案中未按照约定交付84套房屋事实的认定。且该14户买受人的诉讼请求仅限于确认买卖合同关系有效，因此，在本案中亦不涉及案涉房屋买受人的权利顺位问题。

综上，国鼎公司的再审申请理由均不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的应当再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回安徽国鼎置业发展有限公司的再审申请。

审判长　宁　晟

审判员　李相波

审判员　方　芳

二〇一九年八月二十八日

法官助理张杨民

书记员张晓旭