哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司、哈尔滨正业农药有限公司企业租赁经营合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1494号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区红旗乡东升村。

法定代表人：付春彦，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：丁钟良，黑龙江达升律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋美丽，黑龙江达升律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨正业农药有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区化工路**号。

法定代表人：李晓明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈阳，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔺丽秋，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。

再审申请人哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司（以下简称佳晟昱公司）因与被申请人哈尔滨正业农药有限公司（以下简称正业公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终125号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

佳晟昱公司申请再审称：一、原审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1.因正业公司不同意黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院在本案审理期间，对有关案涉争议的24处房产价值的相关鉴定意见，导致双方就案涉房产的收购事宜未达成一致。并非是原审判决认定的“佳晟昱公司抑或化工六厂未按合同约定收购前述房产”。本案争议的“24处房产”系正业公司建设的违章建筑，不具有物权权利，且该“24处房产”仅是应返还租赁物中的一部分添附物，不是全部。2.本案的法律关系是租赁合同纠纷，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。佳晟昱公司依法通过企业兼并的形式，合法概括的取得了本案租赁合同出租人的全部权利义务。3.正业公司抗辩佳晟昱公司未获得哈尔滨化工六厂（以下简称化工六厂）的土地使用权，原审判决对此予以认定属错误。佳晟昱公司兼并化工六厂后取得了化工六厂的整体产权，其中包括对化工六厂土地的占有、使用、收益的权利。根据国有企业改制兼并的相关政策文件，国有企业改制引起的只是土地使用权“性质”的变更，不能否定改制后企业对土地的占有、使用、收益的权利。在化工六厂的土地使用权国家未予收回情况下，正业公司不能据此予以抗辩。二、2005年5月30日签订的《租赁补充协议》应依法认定为无效。1.《租赁补充协议》系正业公司与化工六厂的有关人员恶意串通签订，依法无效。2.《租赁补充协议》内容主要针对的是正业公司在租赁期间建设的未取得政府主管部门合法审批手续的违章建筑，依法应属无效。三、正业公司本案主张的所谓“收购”权，属于租赁不动产添附行为产生的债权请求权，并不当然有效成立且不能对抗出租人要求返还租赁物的物权。在未经政府相关主管部门对正业公司的私建违章建筑作出处理的情况下，佳晟昱公司无法定义务进行收购，未予以收购无法律责任。本案中案涉相关房产收购价款的具体数额及计算依据未经依法确认，佳晟昱公司不具备履行收购义务的条件。哈尔滨市华滨房地产咨询估价有限责任公司（以下简称华滨公司）作出的《房地产评估报告》，评估结论在法定程序上及实体上均违法，不能作为定案依据。四、原审判决认定正业公司在1998年2月至2007年12月期间发生的多达1652万多元的维修费、集资款、工资款、借款，抵充正业公司所欠租金，缺乏相应证据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第九项的规定，请求依法再审本案。

正业公司提交意见称：一、佳晟昱公司提起诉讼、上诉以及提出再审申请的前提条件存在严重错误。佳晟昱公司无权对化工六厂土地使用权主张权利。根据在黑龙江省哈尔滨市道外区国资委备案的《资产评估报告书》第十项“评估结论”第4条写明的“土地使用权价值不在本次评估范围”，佳晟昱公司未实际支付土地使用权对价，故佳晟昱公司兼并范围不包括土地使用权，其无权主张正业公司迁出。二、佳晟昱公司在原审程序中依据《租赁合同》《租赁补充协议》主张正业公司迁出并给付其租金，在再审申请中又提出《租赁补充协议》无效，其论述前后矛盾。三、根据佳晟昱公司诉请事项和“不告不理”原则，佳晟昱公司未按合同约定收购房屋是否有过错并非人民法院必须审理之事项。佳晟昱公司在再审申请中所述的“佳晟昱公司无责任、无义务收购、无法履行收购”等理由与本案无关。1.佳晟昱公司认为正业公司自建房产是违章建筑无根据。2.佳晟昱公司以“收购价款数额未经依法确认为由”认为其无法履行收购义务，没有法律依据，且与本案无关。3.正业公司在原审法庭调查环节的陈述不构成反诉。原审法院系依据合同约定收购条款作出事实认定，而非依据正业公司陈述内容作出，且该内容并非判决事项，不存在支持正业公司请求事项的情形。4.佳晟昱公司未在原审中针对华滨公司《房地产评估报告》行使重新鉴定（或评估）的权利，其以事实行为认可评估结果，无权在再审审查阶段提出质疑。四、佳晟昱公司对添附理解错误，正业公司自建资产并非租赁物添附，正业公司在本案中也未主张过债权请求权，佳晟昱公司所谓的关于添附行为的债权请求权与本案无关。五、正业公司垫付费用抵充租金符合《租赁合同》第十九条约定。综上，佳晟昱公司的再审请求没有事实根据和法律依据，应当依法驳回。

本院认为，本案的审查重点是：一、佳晟昱公司关于正业公司应从化工六厂厂房、场地内迁出的再审申请理由能否成立；二、正业公司应给付租金数额。

一、关于佳晟昱公司主张正业公司应从化工六厂厂房、场地内迁出的再审申请理由能否成立的问题

第一，关于佳晟昱公司是否享有化工六厂土地使用权问题。本案中，佳晟昱公司主张其兼并化工六厂后，依法受让化工六厂名下土地使用权，进而主张正业公司应从化工六厂厂房、场地内迁出。因此，应审查佳晟昱公司是否具有相应的物权请求权基础。从佳晟昱公司兼并化工六厂时所依据的黑龙江中港会计师事务所有限公司（以下简称中港会计公司）出具的《资产评估报告书》（以下简称《评估报告》）内容看，佳晟昱公司承接的资产评估值总额3818.16万元中不包含土地使用权的价值。针对该《评估报告》,黑龙江省哈尔滨市国土资源局向正业公司出具的《答复》意见中，亦明确了“按当年政策，化工六厂的划拨土地使用权不计入改制资产”。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条规定：“企业改革涉及划拨土地使用权，非国有企业兼并国有企业的，应当采取出让或租赁方式处置。”因此，佳晟昱公司兼并化工六厂时，化工六厂的划拨土地使用权并未纳入改制资产范围。其后，佳晟昱公司亦未通过出让程序依法受让化工六厂的划拨土地使用权，该宗土地使用权仍在化工六厂名下，并未予以变更登记，故现有证据不足以证明佳晟昱公司已经依法受让化工六厂的土地使用权。

第二，关于佳晟昱公司继受化工六厂房产范围问题。佳晟昱公司对案涉房屋主张权利的基础是其基于其与哈尔滨市道外区经济贸易局签订了《协议书》，以承债式方式兼并化工六厂。《协议书》明确约定了“资产负债情况参考中港会计公司出具的《评估报告》”，而《评估报告》也明确说明了“截止评估基准日，正业公司现已在化工六厂厂区内建造房产若干，由于企业没有提供租赁资产的交接清单,且提供不出拆除和建房手续，无法确认厂区内资产的产权，这部分资产未纳入本项目资产评估范围”。产权交易中心出具的《公告》也明确载明了“在租赁期间正业公司新建厂房约2万平方米（以实测为准），依《租赁合同》,在承租期间承租方投资形成的固定资产由正业公司所有。”以上情况表明，作为佳晟昱公司权利基础的《协议书》《评估报告》均将案涉正业公司争议的厂房等排除在佳晟昱公司受让权利范围之外。并且，一审已经查明，原化工六厂经有关部门批准，报废拆除危房、水塔、旧库房、铁轨、车间、设备，正业公司经批准，实施了租赁物的整体改造和更新等。

因此，综合以上两点，无论是从案涉房产土地使用权方面还是从地上建筑物权属方面，佳晟昱公司均缺乏权利依据，原审未予支持其关于正业公司从化工六厂迁出的诉讼请求，并无不当。

另外，与搬迁诉请相关的其他问题。（一）关于佳晟昱公司主张的《租赁补充协议》违法无效问题。首先，佳晟昱公司以正业公司案涉房屋未取得政府主管部门合法审批手续为由主张违法，但《租赁补充协议》由《租赁合同》延伸而来，《租赁合同》的有关内容，经黑龙江省哈尔滨市太平区工业局及该区经济贸易局、国有资产管理委员会、发展计划局等有权机关多次批复同意。在未被有权机关最终明确认定为违法建筑的情况下，佳晟昱公司并无证据对其主张予以证实。其次，佳晟昱公司仅以主观推断化工六厂有关人员与正业公司恶意串通，并无证据对其主张予以证实。最后，佳晟昱公司主张案涉房产建筑属违法建筑，系从物权属性上予以否定，但《租赁补充协议》属债权行为，原审判决认定用以抵充租金的项目为维修费、集资款、工资款、借款，均系化工六厂为自身需要所欠正业公司款项，并非以正业公司案涉房产抵充租金，不能得出《租赁补充协议》无效的结论。因此，佳晟昱公司关于《租赁补充协议》违法无效的理由不能成立。（二）关于佳晟昱公司未按照《租赁合同》收购案涉房产是否存在过错问题。佳晟昱公司是否存在过错系其与黑龙江省哈尔滨市道外区经济贸易局签订的《协议书》履行事宜，并非本案审理范围，佳晟昱公司该项再审申请理由不能成立。（三）关于佳晟昱公司主张原审法院对正业公司一审反诉的处理存在程序错误问题。一审认定正业公司既在抗辩中对佳晟昱公司租金的诉讼请求提出了抵充的主张，同时又提出了反诉，因其反诉的内容及证据均与抗辩意见一致。一审法院只对其抗辩内容进行审理，对其反诉不予受理。反诉权利系正业公司享有，在一审已告知可另行主张，正业公司并无异议的情况下，佳晟昱公司关于原审剥夺其抗辩权的再审申请理由不能成立。

二、关于正业公司应给付租金数额的问题

《评估报告》已经明确了“本项目评估中未考虑此租金问题”以及“本次评估中，不含承租方对承租房产的装修改造费用”。因此，对于佳晟昱公司主张的租金，应根据其继受的化工六厂与正业公司债权债务关系确定。化工六厂与正业公司签订的《租赁合同》约定：“正业公司为解决化工六厂暂时困难而支付的费用，经双方协商，由租赁费中或购买化工六厂资产中冲减。”根据原审查明的事实，正业公司在租赁期间为化工六厂垫付了维修费、集资款、工资款、借款等款项。其中，集资款所涉票据上载明代垫集资款，并加盖化工六厂印章；工资、借款所涉票据上加盖化工六厂财务专用章或化工六厂时任厂长张某某、徐某某及财务人员的签字。并且，正业公司出具的《在租赁期间存在问题及造成损失的情况说明》（2007年10月16日）以及《情况说明》（2015年7月10日），载明了其在租赁期间，经与化工六厂协商，同意由正业公司垫付资金维修、更新生产经营急需的设施、设备和厂房及集资款等，化工六厂时任厂长张某某、徐某某、王某某均予签字确认“情况属实”。因此，正业公司已提交为化工六厂支付各种费用的票据等证据，佳晟昱公司在已经接收化工六厂全部账目资料的情况下，已具备质证条件，其未就承租期间尚欠的租金数额进行对账，对涉及正业公司的往来账款予以核对，应承担不利后果。二审判决因此认定正业公司通过替化工六厂垫付各项费用方式抵充部分租金，并无不当。佳晟昱公司该项再审申请理由不能成立。

综上，佳晟昱公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第九项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司的再审申请。

审判长　　王富博

审判员　　张代恩

审判员　　季伟明

二〇一九年五月三十日

法官助理兴成鹏

书记员张丹