昆山中旭房地产发展有限公司、朱锦华商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1547号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：昆山中旭房地产发展有限公司。

法定代表人：张明安，该公司董事长。

委托诉讼代理人：韩宁，北京君泽君（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄献，北京君泽君（南京）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱锦华。

再审申请人昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）因与被申请人朱锦华商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2018）苏民终623号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

中旭公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审称：一、原审判决对案涉房屋质量问题及其形成原因的认定不准确。江苏省建筑工程质量检测中心有限公司的鉴定意见，与双方争议之初的接处警工作记录、双方有关质量问题的往来函件以及诉讼前朱锦华委托上海浦东房屋质量监测站对质量检测的意见相结合，无法构成证据链。且《鉴定报告书》无法将暴雨天气、人为因素等合理排除。二、原审判决适用法律确有错误。1.案涉房屋的非房屋主体结构方面的瑕疵问题能够通过修复解决，可以通过适当赔偿来弥补被申请人的经济损失。2.被申请人一直居住在案涉房屋内且不进行任何维修，印证房屋质量未严重影响正常居住。3.原审忽略案涉房屋系交付使用三年后才出现质量方面的争议，而不是交付前或者交付过渡期出现质量方面的争议，与《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中，将交付房屋后买受人请求解除合同和赔偿损失的时间限定在一年内的规定不符。4.原审认定质量问题已经严重影响到朱锦华购买案涉房屋的合同目的的观点不能成立。案涉房屋无法修缮的原因在于朱锦华拒绝接受中旭公司提供的各项服务，拒绝修复案涉房屋。三、判决应注重维护交易秩序安全稳定、平衡双方利益。《商品房司法解释》第十三条买受人法定解除权的行使宜慎重。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点为：一、涉案房屋质量问题的产生原因。二、涉案合同应否解除及法律适用问题。

对于争议焦点一：关于涉案房屋质量问题的产生原因。朱锦华与中旭公司之间虽未签订正式房屋买卖合同，但朱锦华已向中旭公司支付购房款人民币（以下所称币种均为人民币）3800万元,中旭公司亦将涉案房屋交付给朱锦华，双方房屋买卖关系已形成，对双方均有约束力。作为房屋开发商，中旭公司应当提供质量合格且适宜居住的房屋。然案涉房屋作为新建房屋，入住不到1年即发生较为严重的雨后排水不畅、地下室客厅等处积水问题，显然不应属于正常老化现象。中旭公司不能提供证据证明房屋质量问题系其他原因所致，因此原审法院依据江苏省建筑工程质量检测中心有限公司的鉴定意见、与双方争议之初的接处警工作记录、双方有关质量问题的往来函件以及诉讼前朱锦华委托上海浦东房屋质量监测站对质量检测的意见，认定案涉房屋质量问题系施工不当造成，涉案事实认定清楚，本院予以认可。

对于争议焦点二：合同应否解除及法律适用问题。从案涉房屋类型、面积、装修、价值等因素看，属于位于昆山淀山湖畔的别墅且系精装修，配备有室内外游泳池等豪华设施，购房总价达4000万元。因此，原审法院认定朱锦华作为该房屋的购买者对房屋品质有较高期待，出卖人中旭公司对交付房屋应负担较为严格的瑕疵担保责任合情合理合法。而且本案房屋在入住1年不到即开始陆续发生质量问题。即便上述质量问题可以通过维修加以解决，亦应当认定质量问题已经严重影响到朱锦华购买该高档别墅的合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的购房人可以解除合同的情形。原审判决支持朱锦华解除合同的请求法律适用并无不当。

综上，中旭公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回昆山中旭房地产发展有限公司的再审申请。

审判长　　尹颖舜

审判员　　贾清林

审判员　　张　颖

二〇一九年四月二十九日

法官助理徐晨

书记员陈则羽