内蒙古凯基置业有限公司、呼和浩特市赛罕区敕勒川街道讨号板村民委员会合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1568号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古凯基置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路**凯基大厦**。

法定代表人：董玉兰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王建江，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：呼和浩特市赛罕区敕勒川街道讨号板村民委员会，，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村

法定代表人：闫利文，该村委会主任。

委托诉讼代理人：郭宇，内蒙古百宁律师事务所律师。

再审申请人内蒙古凯基置业有限公司（以下简称凯基公司）因与被申请人呼和浩特市赛罕区敕勒川街道讨号板村民委员会（以下简称讨号板村委会）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民终160号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

凯基公司申请再审称，（一）原判决认定案涉土地为集体土地错误，凯基公司与讨号板村委会签订的《合作筹建商业楼协议》合法有效并已经实际履行。1.2009年，讨号板村委会将“讨号板世纪新村”整体项目向政府提出申请并已获得批准。案涉商业楼是“讨号板世纪新村”规划项目之一，讨号板村委会因自有资金不足，与凯基公司合作。案涉协议经村民代表表决同意，并报乡党委、乡政府同意，签订程序合法，内容不违反国家法律规定和政策。案涉协议应属合作协议，合法有效。2.案涉土地属于国有性质，并非集体土地。案涉土地已被当地政府征用为国有土地，征地之后，为了解决讨号板村村民的生产、生活问题，市政府同意在不改变土地性质和用途的前提下由村委会使用。2005年2月底，呼和浩特市政府领导批示将其中预留的91.38亩土地由讨号板村委会使用，该土地没有办理过由国有土地性质转集体土地性质的任何手续。3.凯基公司已根据案涉协议付款1100万元，讨号板村委会在向乡政府报告中己说明了收款性质，原判决否定协议已履行的客观事实，应当纠正。（二）原判决适用法律错误。1.案涉土地已经内蒙古自治区、呼和浩特市政府批准转为建设用地，案涉土地至少应属于《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四十三条除外情形；项目符合政府总体规划，是经政府批准的改造建设用地，至少属于合法的非农建设用地，不适用《土地管理法》第六十三条规定。2.案涉土地己转变为建设用地且已被征为国有土地，人民法院以判决方式否定政府已征用大片土地中一小片土地的性质，适用法律不当。综上，凯基公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

讨号板村委会提交意见称，（一）案涉土地为村集体土地。案涉土地经政府审批为讨号板村建设用地，建成讨号板“世纪新村”。征地单位呼和浩特经济技术开发区如意区管理委员会就案涉土地并未取得土地使用权证。（二）案涉《合作筹建商业楼协议》实质为集体土地使用权转让合同。根据《土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，集体土地未经法定程序不得转让用于建设，案涉协议因违反法律规定无效。（三）案涉协议违反《村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条规定，应认定无效。案涉《合作筹建商业楼协议》未经村民代表会议讨论决定，凯基公司提交的会议纪要系复印件，不能证明案涉协议经村民会议或者村民代表会议决定。（四）案涉项目为房地产开发项目，建设和出售的主体是凯基公司，利益由凯基公司享有。故，案涉《合作筹建商业楼协议》无效。（五）凯基公司未履行案涉合同约定的付款义务。凯基公司在案涉合同签订之前支付600万元，系履行其他合同约定的付款义务。其他付款也与案涉合同约定的付款时间不符，并非支付案涉款项。

本院再审审查查明，呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村民委员会于2018年10月19日变更名称为呼和浩特市赛罕区敕勒川街道讨号板村民委员会。

本院经审查认为，本案再审审查争议的焦点问题是：二审判决对案涉《合作筹建商业楼协议》效力的认定是否具有事实和法律依据。

第一，关于案涉土地性质问题。根据呼和浩特市赛罕区人民政府2004年3月9日的赛政报[2004]2号《关于解决西把栅乡讨号板新村建设、发展用地的报告》和2005年2月28日赛政报[2005]6号《呼市赛罕区人民政府关于落实西把栅乡讨号板新村建设用地的请示》，以及凯基公司、讨号板村委会认可的事实，案涉土地属于经政府决定征收为国有土地后交还讨号板村委会，作为新村住宅建设用地的范围。案涉土地虽被政府决定征用为国有土地，但政府与讨号板村委会并未签订土地征用协议，政府亦未支付征地补偿款，案涉土地事实上也由讨号板村委会占有使用。二审判决认定案涉土地性质仍为集体土地，并无不当。

第二，关于案涉《合作筹建商业楼协议》的效力问题。《土地管理法》第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉《合作筹建商业楼协议》约定，讨号板村委会以100万元/亩的固定价格将商业写字楼及其西侧土地交付凯基公司，凯基公司取得商业写字楼及其西侧土地的建设和出售权利。案涉土地并非乡镇企业建设用地，案涉协议约定转让农村集体所有土地及其上在建工程，并非作为村民住宅或者用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设，不符合法律规定的除外情形。案涉协议约定转让农村集体土地用于房地产开发，违反法律强制性规定，二审判决认定其无效，并无不当。

第三，关于凯基公司是否已经支付案涉协议约定款项问题。凯基公司主张其已经根据案涉协议约定向讨号板村委会付款1100万元。根据查明事实，其支付的600万元，系在案涉《合作筹建商业楼协议》签订之前，不足以认定系为履行案涉协议支付款项。且其是否已经支付案涉款项并不能够影响对案涉协议效力的认定。

综上，凯基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回内蒙古凯基置业有限公司的再审申请。

审判长　　谢爱梅

审判员　　吴晓芳

审判员　　王　丹

二〇一九年九月五日

法官助理徐上

书记员乔禹博