中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申1622号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：景阳阳。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地：海南省海口市大同路38号国际商业大厦。
负责人：林海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈继晓，海南方圆律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：海南冠中房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心。
法定代表人：王开明，该公司总经理。
一审被告、二审被上诉人：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼。
法定代表人：李学军，该公司执行董事。
一审被告、二审被上诉人：陈国光。
再审申请人景阳阳因与被申请人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）及一审被告、二审被上诉人海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2018）琼民终525号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
景阳阳申请再审称，二审判决具有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项规定的应当再审的情形。具体理由如下：（一）二审法院认定“景阳阳就海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区椰林美景小区2号楼1504号房屋（以下简称案涉房屋）与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》发生在查封之后”这一事实是错误的，理由是：案涉房屋被查封之前的2015年1月2日，原购房人赵红已就案涉房屋与被执行人冠中公司签订了《琼海市商品房买卖合同》。2016年12月15日，赵红与景阳阳签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋转让给景阳阳。为方便办理产权登记，由景阳阳于同年12月22日与冠中公司重新签订一份《琼海市商品房买卖合同》，该行为实质只是冠中公司为配合赵红履行房屋转让手续而已。并且，景阳阳提交新证据，以证明其承继赵红的网签时间，也已完成网签，时间是2015年1月2日。（二）1.景阳阳就案涉房屋与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》时，冠中公司持有预售许可证等相关证件，且购房后未办理过户手续的原因在于冠中公司。景阳阳尽到了审慎注意义务，没有过错。2.在景阳阳交付了全部购房款后，冠中公司将案涉房屋交付给景阳阳装修入住，且景阳阳从交房至今长期居住于案涉房屋。3.景阳阳购买案涉房屋是为了居住生活，是其唯一住房，海南省琼海市住房保障与房产管理局证明景阳阳名下无其他房产记录。4.东方资产海南分公司虽对案涉房屋所在的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权，但冠中公司取得预售许可证在先，东方资产海南分公司办理抵押登记在后，且在冠中公司销售房产过程中东方资产海南分公司向房产管理部门出具了同意办理预售许可证延期的函件，表明其同意冠中公司销售案涉房产。依照《中华人民共和国物权法》的规定，东方资产海南分公司仅能就出售房屋所得的价款主张权利。因此，景阳阳购买案涉房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条和第二十九条规定的情形。（三）原购房人赵红转让所购房屋给他人是其合法权利。景阳阳从赵红处购买案涉房屋，也属合法的民事法律行为。冠中公司与景阳阳换签的合同属于承继合同行为，而非初创合同行为，承继合同的当事人享有原合同的权利义务，如果没有合法的阻却事由，理应得到法律保护。不应该因为原购房人的转让行为，将本案与其他案件进行区别对待。（四）根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，即使在存在抵押权的情况下，景阳阳作为已经交付全部所购商品房价款的消费者，其合法权益应当优先得到保护。（五）东方资产海南分公司追求保护的是债权，而景阳阳对案涉房屋依法享有的是物权，法律优先保护物权。
本院认为，本案系当事人申请再审案件，本院应当围绕当事人申请再审的理由是否成立进行审查。
关于二审法院认定“景阳阳就案涉房屋与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》发生在查封之后”这一事实是否错误的问题。本案中，虽然原购房人赵红是在案涉房屋被查封之前与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，但是一审法院已于2016年3月作出（2016）琼01执58号执行裁定，对案涉房屋进行查封，景阳阳与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》是在案涉房屋被查封之后的2016年12月22日，景阳阳与赵红签订《房屋买卖合同》也是在案涉房屋被查封之后，因此，无论是景阳阳与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》的时间，还是景阳阳与原购房人赵红签订《房屋买卖合同》的时间，均是在查封之后。此外，景阳阳提交的新证据说明的是冠中公司帮助其修改了合同管理的创建时间，并不能改变景阳阳是在案涉房屋被查封后签订《琼海市商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》的事实。因此，二审法院认定该事实清楚，景阳阳所提交的新证据并不能推翻二审判决认定的事实。
关于承继合同的问题。景阳阳认为其是承继赵红的《琼海市商品房买卖合同》，但景阳阳是与冠中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》，其在本案法律关系中的地位并不必然与赵红等同，景阳阳主张享有排除执行的权利，应证明其符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九规定的情形。
关于景阳阳购买案涉房屋的情形是否符合执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条规定的问题。执行异议和复议规定第二十八条第一项和第二十九条第一项均要求，买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而本案中景阳阳与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》的时间、景阳阳与原购房人赵红签订《房屋买卖合同》的时间均是在查封之后，因此，无论景阳阳购买该房屋是否用于实际居住且唯一住房，都不符合执行异议和复议规定第二十八条和第二十九规定的情形。
关于本案是否应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的问题。虽然该批复第一条规定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗交付全部或者大部分购房款项的消费者，但该批复并没有对抵押权和购房消费者权利之间的关系直接作出规定。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文中推导出在任何情形下购房消费者权利均处于“最优”地位的结论。
关于景阳阳对案涉房屋是否享有物权的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，而本案中景阳阳是在案涉房屋被查封之后与赵红签订《房屋买卖合同》，也是在案涉房屋被查封之后与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，景阳阳购买已被查封的房屋，本身存在过错，并不具备取得案涉房屋物权的法定条件。
综上所述，景阳阳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回景阳阳的再审申请。
审判长 杨 蕾
审判员 奚向阳
审判员 高燕竹
二〇一九年五月三十一日
法官助理李娜
书记员林文婷
评论
成为第一个评论者
发表评论
评论