高大浪、黑龙江省民政厅招待所租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1803号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高大浪。

委托诉讼代理人：张杰，辽宁程众律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑龙江省民政厅招待所。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区。

法定代表人：王伟，该招待所主任。

再审申请人高大浪因与被申请人黑龙江省民政厅招待所（以下简称招待所）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2018）黑民终16号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

高大浪申请再审称：（一）高大浪有新的证据推翻原判决。《关于招待所现有房产遗留问题的处理及下一步打算的汇报》证明招待所未与高大浪签订正式房屋租赁合同是由招待所方面的原因所致，招待所得知高大浪交付的保证金和先期支付赔偿款项来源是收取的东莞市以纯集团黑龙江省办事处（以下简称以纯集团）的租金，便不与高大浪签订正式房屋租赁合同，而是直接与以纯集团签订租赁合同。招待所单方解除合同，没有事实和法律依据。（二）招待所违反意向性合作协议约定，在高大浪履行合同义务后，未与高大浪签订正式租赁协议。按照高大浪与招待所于2009年7月17日、8月22日签订的两份意向性合作协议（该两份协议分别简称《7.17合作协议》《8.22租赁合同》）的约定，交付租金应以正式的租赁协议为依据，没有正式房屋租赁协议，二审法院认定高大浪不交租金违约，没有事实依据。（三）招待所伪造《8.22租赁合同》，招待所向法院出示该份合同文本是复印件，与该合同正本在内容上不同。按照《8.22租赁合同》的约定，高大浪预期获得的利润趋近于零，不符合常理。（四）哈尔滨市中级人民法院（以下简称一审法院）、二审法院超出当事人诉讼请求审理案件，在判决招待所返还保证金的同时，扣除高大浪租金30万元，违反“不告不理”的诉讼原则。综上，高大浪根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项和第十一项的规定申请再审。

本院经审查认为，根据高大浪申请再审的理由，本案再审申请审查的重点为：（一）案涉合同的性质与效力；（二）双方当事人是否存在违约行为；（三）一、二审法院是否超出当事人诉讼请求审理案件。

（一）关于案涉合同的性质与效力

高大浪为租赁招待所的房屋，于2009年7月17日与招待所签订《7.17合作协议》。高大浪成立自然人独资的哈尔滨中霖商贸有限公司（以下简称中霖公司），于2009年8月22日以中霖公司名义与招待所签订《8.22租赁合同》。上述两份合同是双方真实意思表示，内容均不违反法律强制性规定，合法有效。

《7.17合作协议》中约定高大浪承租招待所房屋的意向性条款，并明确该合同为意向性合同，更详细的合同在高大浪与现有租户协商解除现有租户与招待所的租赁关系后签订。该合同性质为预约合同。该合同签订后，招待所、高大浪开始与案涉房屋现有租户协商解除租赁关系，并签订补偿协议。《8.22租赁合同》并非对《7.17合作协议》的变更，与《7.17合作协议》相比，《8.22租赁合同》在出租的标的物、租金数额、租金支付方式等合同基本要素内容上均发生重大变化，并且在《8.22租赁合同》中双方明确约定在此之前签订的合同自动作废。此处“在此之前签订的合同”应指代《7.17合作协议》，表明双方当事人在《8.22租赁合同》中已经合意解除《7.17合作协议》。高大浪在本案中起诉请求解除已经被解除的《7.17合作协议》，明显与基本事实、法律规定和通常事理相悖，原审法院不予支持并无不当。

高大浪主张招待所提供的《8.22租赁合同》系伪造，其虽认可于2009年8月22日与招待所签订过租赁合同，但未能提供该租赁合同原件。对于招待所在一审法院第一次（重审之前）审理过程中提供的《8.22租赁合同》，经过庭审质证，高大浪对该证据的真实性未提出异议，其在二审中主张该合同系伪造，但并未提供证据证明，二审法院确认《8.22租赁合同》的真实性并无不当。高大浪于2009年8月21日注册成立由其独资的中霖公司，中霖公司与招待所于次日签订《8.22租赁合同》。《8.22租赁合同》虽然是以中霖公司名义签订，但高大浪注册成立中霖公司的目的是为满足招待所要求与公司签订租赁合同的条件，在案涉房屋租赁关系中高大浪与中霖公司具有利益一致性。虽然招待所与高大浪在《8.22租赁合同》中约定了该合同为意向性合同，但合同中详细约定了租赁房屋的范围、房屋交付、房屋用途、租金数额、租金支付时间与方式、违约责任、合同的解除等租赁合同的主要条款内容，已经具备了租赁合同的基本特征，双方应按照《8.22租赁合同》确定各自权利义务与违约责任。

（二）关于双方当事人是否存在违约行为

虽然在《8.22租赁合同》签订后，招待所未与高大浪再签订租赁合同，但双方已经实际按《8.22租赁合同》履行各自权利义务。高大浪已经以出租人身份与承租人以纯集团签订租赁合同，并收取以纯集团850万元租金和200万元保证金，其应当履行向招待所支付租金的义务。高大浪以双方未签订正式租赁合同为由，主张其未足额交纳租金不构成违约，没有事实依据。

按照《8.22租赁合同》中约定的违约责任条款，招待所在高大浪拖欠租金超过10日，即有权终止合同。按照招待所与高大浪于2009年7月20日签订的《支付解除租赁合同费用协议》的约定，高大浪没有按期支付赔偿金超过30日，招待所有权单方解除双方签订的租赁合同。高大浪既未按照《8.22租赁合同》的约定足额支付租金，也未按照《支付解除租赁合同费用协议》约定的期限支付赔偿金，按照上述两份合同的约定，招待所享有合同解除权。招待所于2011年8月11日向高大浪送达《解除合同通知书》，《8.22租赁合同》已经解除。高大浪主张招待所未与其签订正式租赁合同构成违约，应承担赔偿责任，没有事实和法律依据。

（三）关于一、二审法院是否超出当事人诉讼请求审理案件

按照《8.22租赁合同》的约定，高大浪交纳的保证金在前五年每年转化为租金30万元。高大浪于2009年交纳保证金200万元，其中30万元已转化为2009年度的租金，剩余保证金数额为170万元。招待所在一、二审审理过程中抗辩主张高大浪无权要求返还200万元保证金仅部分（关于30万元的抗辩）成立，高大浪关于返还200万元保证金的请求也部分（关于170万元的请求）成立。一、二审法院判决招待所向其返还的保证金数额为170万元（扣除已转化为租金的30万元），并无不当。高大浪主张一、二审法院超出当事人诉讼请求审理案件，与基本事实和法律规定不符，本院不予采信。

综上，高大浪提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项和第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回高大浪的再审申请。

审判长　　宋春雨

审判员　　余晓汉

审判员　　李盛烨

二〇一九年五月二十三日

法官助理张娜

书记员隋欣