河南兴业担保有限公司、郑福军再审审查与审判监督民事裁定书

法定代表人：李永庆，该公司董事长。

一审第三人：李永庆，男，1962年9月22日出生，汉族，住河南省安阳县。

再审申请人河南兴业担保有限公司（以下简称兴业公司）因与被申请人郑福军、一审被告耿辉、一审第三人河南安泰担保投资有限公司、安阳太行煤气化有限责任公司、李永庆案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2018）豫民终682号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

兴业公司申请再审称：（一）被申请人郑福军提交的证据、《楼房买卖协议书》系以合法形式掩盖非法目的，应为无效协议。被申请人没有提供相关交付房款的凭证,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情形和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。郑福军与耿辉自2002年达成房屋买卖协议，郑福军在签订购房协议后长达15年时间里未办理过户手续，具有明显过错，被申请人的民事权益不足以排除法院对该房屋的查封、执行。（二）物权变动以登记或交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，那么，即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。根据房屋所有权证记载，被执行人耿辉为房产的所有权人，人民法院为执行生效判决和裁定而查封执行房产合理合法，并不存在任何错误。综上，兴业公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项向本院申请再审。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：二审判决认定郑福军对案涉房屋享有排除执行的实体权益理据是否充分。

本案系案外人执行异议之诉，其审查目的，就是判断案外人就案涉执行标的是否享有足以排除执行的实体权益。案涉房屋登记在耿辉名下，郑福军主张其已购买并实际占有房屋，故其是基于对案涉房屋享有物权期待权而提起诉讼。根据法律规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。但由于不动产处于普罗大众的基本生活资料地位，故对不动产买受人在执行程序中予以了优先保护。对此，案外人执行异议之诉审查重点则是其物权期待权是否成立并达到优于申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的效力。诚然，执行程序更重外观和效率原则，执行异议之诉则更重实体权利是否成立的审理，但其审理重点仍应遵循和围绕上述目的展开。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议司法解释）第二十八条规定的是在金钱债权执行中，案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的审查标准，即：（一）在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产；（三）是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）是否非因买受人自身原因未办理过户登记。在异议之诉中，应当高于执行程序中的外观判断标准，就案外人享有权利是否可以达到优先于被执行人的其他债权人申请执行债权的程度予以实体审理，但仍应围绕该条规定的几个要件进行审理判断。

从说理来看，二审判决从请求权的成立时间、请求权的内容、权利性质，以及标的功能方面对郑福军就案涉房屋享有的权利与兴业公司对案涉房屋享有的权利进行了比较，并未依据上述要件予以审查：

一是请求权内容上，二审判决以本案进入执行的是普通金钱债权，而郑福军则系针对讼争房屋的请求权为理由之一，即认定后者应优于前者，但根据异议复议司法解释第二十八条，该条设置的前提，就是在金钱债权执行与买受人的物权期待权之间发生冲突时的审查标准，因此，并非仅因请求权是针对特定物的，就一定优先于普通金钱债权，还应满足该条所列的几项要件。二审判决参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，判断两者权利优先性，适用法律不当。

二是从权利性质判断上，认定案涉房屋在兴业公司与耿辉之间的债权债务发生之时，实质上已经因耿辉转让给郑福军之后而不再成为耿辉的责任财产缺乏依据。本案正是因为案涉房屋没有完成过户，没有满足不动产转移之登记要件，才需要通过异议之诉判断该房屋之权属及是否能够对抗执行，仅因交易发生的时间早于查封，并不能得出该房屋已不再是耿辉之责任财产的结论。换言之，买受人就案涉房屋交易时间早于查封，只是其物权期待权成立并可对抗执行的必要条件，而非充分条件，二审判决以此认定案外人郑福军之权利优先于本案申请执行人，理据不足。

三是缺漏了相关要件的审理。首先，根据河南省安阳市龙安区人民法院就郑福军诉耿辉房屋买卖合同纠纷作出的（2015）龙民初字第337号民事判决的查明事实，案涉房屋买卖合同系由耿辉在2004年10月26日交付郑福军一份其签名的空白条，郑福军在空白处书写房产转让合同一份。耿辉称双方协商的是租房协议，并非转让协议，郑福军在空白字条上书写的内容未经其同意，不是真实意思表示。本案再审审查询问中，耿辉亦否认其将案涉房屋出售给郑福军。此外，案涉房屋系耿辉与妻子张东霞夫妻共同财产，张东霞也系房产证上的登记权利人。实现共有房屋的物权变动，必须取得房屋共有权利人的同意，耿辉称张东霞不知道房屋买卖，只知道房屋租赁。对此，二审判决并未查明郑福军与耿辉之间，是否成立了真实的房屋买卖意思表示、签订了合法有效的书面合同。第二，对于耿辉是否足额缴纳了购房款的事实认定不清。案涉两笔款项收据中，未注明所收款项是否为购房款，而耿辉均不认可两笔款项为郑福军的购房款。第三，案外人欲实现物权期待权享有排除被执行人其他债权人就案涉标的申请执行的权利，除了在法院查封之前签订房屋购买合同、实际占有房屋、缴纳全部房款或将剩余价款按照法院交付执行外，还需对未完成过户登记没有过错，即非因其自身原因未办理过户登记。二审判决对郑福军在签订购房合同至该房屋被查封前七年时间未办理过户是否存在过错的事实未予审理即作出郑福军就案涉房屋能够对抗执行的判断，缺乏事实和法律依据。

综上，河南兴业担保有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应当再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

一、指令河南省高级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止河南省高级人民法院（2018）豫民终682号民事判决的执行。

审判长　　包剑平

审判员　　杜　军

审判员　　朱　燕

二〇一九年六月十日

                            法官助理陈其庆

                             书记员王悦