广西东兴市百亚房地产开发有限公司、南宁市盛某建筑安装工程有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1896号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西东兴市百亚房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区东兴市兴东路478号。

法定代表人：苏锡兰，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：高开权，广西南港律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：南宁市盛某建筑安装工程有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市友爱北路49号。

法定代表人：罗树生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：鲍方，广西金中大律师事务所律师。

一审第三人：南宁市敬强房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市济南路124号5楼533室。

法定代表人：翁守敬，该公司执行董事。

一审第三人：李双强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。

再审申请人广西东兴市百亚房地产开发有限公司（简称百亚公司）因与被申请人南宁市盛某建筑安装工程有限公司（简称盛某公司）、一审第三人南宁市敬强房地产有限责任公司（简称敬强公司）、李双强申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（简称二审法院）（2018）桂民终161号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

百亚公司申请再审称，（一）涉案房产是百亚公司合法财产，依法应受保护。百亚公司与敬强公司于2010年3月22日签订了《商品房买卖合同》，百亚公司支付了96.6%的购房款（余款按合同约定在办理房屋产权证后支付），且该房产已于同年交付。因敬强公司与广西百家惠商贸有限公司的《租赁合同》期限未满，百亚公司取得了出租权并从承租人处收取租金。百亚公司是房屋的所有人，其对该房屋行使占有、使用、收益、处分权没有违反法律规定或侵犯国家、集体、他人合法权益，依法应受保护。无论百亚公司是单位还是个人，房屋用途是商业或是居住，均不能成为被第三方执行的理由；百亚公司未取得该房屋的产权证书，只是权利存有瑕疵，不能因此否定百亚公司对该房屋的所有权。（二）对百亚公司的上述合法财产进行执行与情、理、法不符。第一，被执行人是敬强公司，百亚公司不是被执行人。第二，其与敬强公司签订《商品房买卖合同》时，盛某公司尚未取得执行依据，盛某公司在敬强公司出卖涉案房产六年后再申请执行，没有事实和法律根据。第三，盛某公司的权益已经有了充分保障，再执行百亚公司的合法财产明显无理。盛某公司的债权本金为600多万元，其申请查封的东兴大酒店一楼商铺财产价值已明显远超盛某公司债权数额。敬强公司也表示除一楼财产外，还有其他财产，其也将积极采取措施确保盛某公司的债款早日清偿。第四，二审判决准许执行百亚公司的合法财产，背离了法治精神，与法律的公平正义背道而驰。综上，请求依法再审本案。

盛某公司提交意见称，本案是执行异议之诉，百亚公司是否拥有排除强制执行的民事权利，须依法举证。首先，敬强公司与百亚公司签订涉案房产买卖合同时，敬强公司尚未取得商品房预售许可证，涉案合同为无效合同。其次，涉案房屋是个大商场，其用途为商业用房，百亚公司自始至终没有提供涉案房产是其用于居住的证据。最后，百亚公司无法提供有效的转款凭证或者有效票据证明其已实际支付全部购房款。综上，盛某公司作为涉案楼盘项目的施工方，对执行标的享有优先受偿权。百亚公司不享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回百亚公司的再审申请。

本院经审查认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点是百亚公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

涉案房产登记于敬强公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。百亚公司主张其为涉案房产所有权人，没有法律依据，本院不予支持。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

根据上述规定，受让人如果尚未取得建设工程的所有权，而是对建设工程主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，更不能对抗建设工程价款优先受偿权。但是，案外人对建设工程主张消费者物权期待权的，同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形的，或者满足《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的，其权利能够排除执行。因此，案外人以消费者物权期待权主张对抗执行的，须以用于居住、生活消费为条件。

根据原审法院查明，百亚公司购买涉案房产是用于商业用途，不属于因生活居住需要而购买商品房的消费者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定。二审法院认为百亚公司对涉案房产享有的民事权益不能排除对涉案房产的强制执行，适用法律正确，本院予以维持。

综上，百亚公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回广西东兴市百亚房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　江显和

审判员　　杨　蕾

审判员　　肖　芳

二〇一九年五月二十八日

法官助理陈海霞

书记员黄琪