商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申2067号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):贵州省华大房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区老大**字荣建大厦**楼。

法定代表人:姜荣华，该公司董事长。

委托诉讼代理人:王磊，贵州贵达（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王煜涛，贵州贵达律师事务所实习律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):中国农业银行股份有限公司安顺分行，营业场所贵州省安顺市西秀区南华路68号。

负责人:汪晔，该分行行长。

委托诉讼代理人:王刚，该分行员工。

委托诉讼代理人:张燕，该分行员工。

再审申请人贵州省华大房地产开发有限公司(以下简称华大房开)因与被申请人中国农业银行股份有限公司安顺分行(以下简称农行安顺分行)商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院(2018)黔民终1017号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

华大房开申请再审称，原二审判决认定事实错误，缺乏证据证明，适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求本院依法撤销一、二审判决，并依法提审改判驳回农行安顺分行原审全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由农行安顺分行承担。事实与理由：(一)双方已对办理房屋产权证书的义务主体进行了变更，原一审认定办理产权证书的义务仍在华大房开错误。《商品房买卖补充合同》第四条第2项约定,华大房开不再负有交付不动产权证书的义务，而是转变为开具发票提供资料等协助义务。双方履行合同的行为,也证明华大房开仅需履行办证的配合义务。且办理所有权转移登记，是房屋买卖双方的双务行为，原二审认定为房屋出卖方的主要合同义务错误。无论根据法律规定还是合同约定，华大房开对所有权转移登记手续仅负有协助义务。(二)案争房屋至今未办理所有权移转登记手续，房屋买卖双方均存在一定过错，逾期办证的违约责任不应由华大房开一方承担。1、自《商品房买卖合同》约定的交付日即2014年12月31日起至2015年5月7日《商品房买卖补充合同》签订这一期间，由于商铺测绘面积与合同约定存在较大差异，案争标的悬而未决；2、《商品房买卖补充合同》签订后，华大房开仅需履行办理房屋产权证的配合义务，不再履行交付产权证书的义务。华大房开于2018年3月2日才提供资料，确为怠于履行配合义务。

农行安顺分行提交意见称，华大房开的再审申请理由不成立，请求法院予以驳回。办理不动产权证书的义务主体未变更，华大房开须承担为农行安顺分行办理不动产权证书义务；二审法院依职权酌情降低违约金的计算标准有一定的合理性，应予以支持。

本院认为，本案再审审查的焦点问题为华大房开应否向农行安顺分行承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。华大房开与农行安顺分行签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》第八章第15条约定“房屋所有权证的办理时间为出卖人交房后一年内交给买受人，即2014年12月30日前交给买受人。若出卖人逾期未将房屋所有权证交付给买受人按下述方式承担违约责任”，并约定了违约金。此后，双方签订的《商品房买卖补充合同》并未对《商品房买卖合同》上述条款中的办理房屋所有权证的期限及违约金条款进行变更或撤销。至于逾期办理房屋所有权证的原因，经农行安顺分行自2015年7月29日至2018年3月先后七次发函催告，华大房开于2016年12月13日和2017年8月23日向农行安顺分行出具承诺书，并载明逾期办证的主要原因系其欠缴税款不能开具购房发票等。根据上述事实，华大房开主张农行安顺分行对逾期办证负有一定过错，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。农行安顺分行作为买受人未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证，系出卖人华大房开的原因，华大房开应当按照合同约定承担违约责任。双方虽约定了违约金，但农行安顺分行因未及时取得房屋所有权证书的损失数额难以确定，原二审法院以已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率加收30%作为本案计算逾期办证违约金的标准并无不当。

综上，华大房开的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回贵州省华大房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　李延忱

审判员　　冯文生

审判员　　马　岚

二〇一九年四月二十六日

法官助理张东一

书记员胡青青