北方导航科技集团有限公司、北京金霖酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申2430号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：北方导航科技集团有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街346号。

法定代表人：苏立航，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郑杰，北京市天同律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王真，北京市天同（郑州）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京金霖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街346号。

法定代表人：叶根金，该公司董事长。

委托诉讼代理人：叶星林，北京星林律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王英，北京星林律师事务所律师。

再审申请人北方导航科技集团有限公司（以下简称导航公司）因与被申请人北京金霖酒店管理有限公司（以下简称金霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2018）京民终548号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

导航公司申请再审称，（一）原审判决适用法律错误。1.导航公司行使约定解除权的条件已经成就。(1)金霖公司非因导航公司原因欠付租金逾三个月，导航公司有权按照《房屋租赁合同》第11.4第2项行使约定解除权，并要求金霖公司支付违约金。原审法院认定解除条件未成就、不予支持违约金属适用法律错误。（2）金霖公司未经导航公司同意，将涉案房屋进行分割后转给第三人作为自用房，改变了约定的房屋用途，导航公司可按照《房屋租赁合同》第11.4条第1款行使约定解除权。金霖公司该行为也严重违反北京市住建委、发改委、规划局和国土局下发的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的决定》和建设部《商品房销售管理办法》的规定。（3）金霖公司违法建设、违法租售是严重违约行为，给导航公司造成不良影响，加剧国有资产流失的可能性。金霖公司擅自将酒店用房改造为自住型公寓，以“房屋使用权转让”为手段向不特定第三人违法租售行为，违反了《房屋租赁合同》第2.4条“乙方必须以正当手段从事生产经营活动，不得作出对甲方的商誉及信用有不良影响的行为”的约定。（4）二审判决作出后，金霖公司仍未履行生效判决确定的支付全部租金的义务,其行为再次达到《房屋租赁合同》约定解除权的行使条件，应当依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.导航公司有权行使法定解除权。金霖公司屡次拖欠导航公司租金不付，构成主要债务的履行迟延。且金霖公司恶意拒付租金并未经导航公司同意将租赁房产分割后非法出售37年使用权的行为，导致导航公司无法收取租金，并且负担了在租赁合同到期后无法收回涉案房屋的巨大风险，导航公司的合同目的不能实现。（二）原审法院认定的基本事实缺乏证据证明。1.认定金霖公司不存在对外处分涉案房产所有权，缺乏证据证明。金霖公司未经政府主管部门批准，也未经导航公司同意，擅自违规将案涉房屋的大部分分割成小公寓进行转让。金霖公司虽自称与业主签订的是转租合同，但事实上其与小业主签订的所谓“使用权转让合同”中，载明小业主享有房屋使用权37年；每户小业主一次性支付37年使用费200至300余万元；并约定业主拥有转让、继承和赠与的权利；拆迁补偿利益归小业主所有，合同条款明显不同于租赁合同，是变相的房屋销售行为，对中央及北京市政府的城市规划也将产生严重负面影响。2.导航公司关于东西侧道路景观改造所应当承担的义务已经履行完毕。金霖公司未能提交证据否认案涉《和解协议》的真实性，应当承担举证不能的责任。导航公司在合同履行过程中并不存在违约行为，原审法院认定导航公司与金霖公司应当共同对此承担责任缺乏依据。

导航公司补充意见称，原审判决对双方权利义务以及违约事实的认定明显违背合同约定与履行事实，裁判结果对导航公司不公。1.金霖公司已丧失履约能力，导航公司收取租金的主要合同目的确定不能实现，不解除合同对导航公司明显不公。2.即便认定导航公司应就涉案道路改造承担责任，也不影响导航公司的解除权，而应通过损害赔偿方式解决。3.原审判决认定金霖公司改建并长租公寓属于合同允许的商业用途，明显错误。4.金霖公司改建公寓存在重大安全隐患，并严重违反中央及北京市政府的城市规划，且2019年3月8日，北京市规委作出《责令停止违法行为通知书》，责令“立即停止违法行为”。据此，涉案租赁合同已不具备继续履行的可能性。双方也已彻底丧失信任基础。

综上，导航公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

本院经审查认为，2010年12月27日，导航公司作为甲方，金霖公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的物为：北京市东城区珠市口东大街346号建筑物及与其不可分割的土地使用权、附属设施，统称为“租赁房屋”。双方在履行合同过程中发生纠纷，导航公司诉请解除合同并由金霖公司承担违约责任。根据《房屋租赁合同》中有关出租方导航公司单方解除权及承租方金霖公司违约责任条款的约定，二审判决存在以下不当之处：首先，二审法院在查明金霖公司逾期交付并拖欠租金的事实存在，并认定其先履行抗辩权理由不能成立的情况下，未支持导航公司主张金霖公司承担违约责任的请求，适用法律不妥。其次，有关导航公司诉请的单方解除权条件是否成就的事实未予查清。为此，导航公司又提交以下新的证据：1.北京市规委于2019年3月8日作出的《责令停止违法行为通知书》，通知导航公司、金霖公司，因将“租赁房屋”擅自改变土地及规划用途，将原划拨批准的工业用地项目改建为公寓、酒店等盈利性质的项目，涉嫌违反《土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，并责令停止违法行为；2.北京市东城区城市管理综合行政执法监察局于2019年6月19日、21日作出的两份《强制拆除执行公告》，分别记载“租赁房屋”中有1处六层钢架结构建筑物、南楼和北楼楼顶2处钢架结构建筑物，因未取得建设工程规划许可证属于违建；3.北京市东城区城市管理综合行政执法监察局于2019年6月26日作出的通知导航公司配合拆除工作的《到场通知书》；4.北京市第二中级人民法院作出的（2018）京02执979号执行裁定书，证明本案二审判决作出后，金霖公司全部未履行判决书确定的义务；5.中国执行信息公开网查询信息：金霖公司被列入失信被执行人。对于以上新证据的真实性，金霖公司未持异议，据此，关于“租赁房屋”是否存在违法建筑，金霖公司有无擅自拆改“租赁房屋”结构，有无擅自改变涉案房屋整体用途等事实，以及是否影响《房屋租赁合同》的继续履行均应进一步查清。结合二审法院在作出判决时特别指出：本案处理系在现有证据情况下，对截至裁判之日双方合同履行情况综合考虑下的结论。同时要求双方应本着全面、协作、诚实信用之原则，在后续合同履行过程中切实履行合同义务，以保障合同履行的良性状态。因此，再审本案时，还应就《房屋租赁合同》是否具备继续履行的可能性作出进一步认定。

综上，导航公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

一、指令北京市高级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

审判长　　张纯

审判员　　万挺

审判员　　潘杰

二〇二〇年三月二十六日

法官助理唐倩

书记员　　**