上海亚和投资管理有限公司、上海警备区第一招待所房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法定代表人:黄建旺，书记。

委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。

再审申请人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）因与被申请人上海警备区第一招待所（以下简称警备区招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2018）沪民终79号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

亚和公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定之情形，应予再审，请求撤销上海市高级人民法院（2018）沪民终79号民事判决，依法改判案涉《军队房地产建设、租赁协议书》（以下简称协议书）有效，并确认警备区招待所违约，承担违约责任。主要事实与理由：

一、原审法院认定案涉协议书无效存在错误。首先，协议书包括建设和租赁两部分内容，警备区招待所一审诉请的是给付租金，并未要求一审法院处理协议书所涉建设部分内容，原审仅以租赁部分所涉法律规定从而全盘否定协议效力缺乏事实和法律依据。其次，在上海市长宁区人民法院及上海市第一中级人民法院审理的8起亚和公司与次承租人房屋租赁合同纠纷中，转租合同被认定有效，故在租赁标的物相同、与租赁标的物所涉法律事实完全一致情形下，根据即判力原则，案涉合同当被认定有效。再者，亚和公司认为原审法院所适用的最高人民法院相关司法解释中的“城市、镇规划区内的房屋”并不必然适用于案涉军产房屋，由此以来，是否完全参照地方政府区域规划内城镇房屋建设办理手续，案涉租赁标的物建设审批单位究竟是地方政府职能部门还是军队主管部门，均无明确定论。原判决仅以地方政府职能部门一方意见认定租赁标的物系违法建设并认定合同无效，显然缺乏事实及法律依据。

二、协议无效的责任或者违约责任应由警备区招待所负担，原审对相关事实予以回避，属事实认定错误。协议书对于警备区招待所确保租赁物合法并及时提供租赁许可证等义务均作出明确约定，亚和公司收到了警备区招待所提供的施工许可证，根据建筑法相关规定，亚和公司完全有理由相信其已办妥建设工程规划许可手续，故警备区招待所应承担导致协议无效的责任。就协议书所涉彼此权利义务而言，根据协议书第三条和第十四条第7、8、9项的约定及建设报批惯例，警备区招待所应承担合同违约责任。

三、原审法院程序违法。一审法院故意不受理其提出的反诉，程序违法，严重损害亚和公司实体权利，二审法院未将原本应该发回重审的案子发回重审确有错误。

四、原审判决与贯彻“军队全面停止有偿服务”重大战略决策的精神相背离，与中央军委全面推进停偿工作的进程相抵触。亚和公司租赁经营的案涉租赁标的物在国家停偿政策出台后，经中央军委批准后纳入委托管理方式处置，是经中央军委批准的军队房产租赁委托管理项目，项目批准的基础和前提是基于“军队全面停止有偿服务”决策前亚和公司就案涉租赁标的物享有合法的租赁经营权，亚和公司在合同无效的司法裁判结论下，无法与中央军委指定单位签订委托管理相关合同，不利于“军队全面停止有偿服务”决策的推进、实施和停偿委托管理工作的完成。

警备区招待所答辩称，一、原审就案涉协议书的效力认定并无错误。亚和公司主张对案涉协议书就建设、租赁两部分之效力进行分别认定无依据。协议书所约定的租赁方式是“以租代建”，该模式的具体操作方式为由承租人出资就出租人原房屋进行改扩建，之后由承租人就改扩建之后的房屋在一定期限内进行承租，故合同双方的法律关系仍然属于房屋租赁合同关系。且在原审过程中，就案由为房屋租赁合同纠纷，亚和公司自始至终未提出异议。所以原审法院据此认定合同整体无效并无错误。亚和公司所主张的其与次承租人之间的租赁合同在系列案件中被认定为有效的判决均发生于2016年8月之前，在上海市长宁区人民法院收到上海市规划和国土资源管理局于2016年9月7日答复函之后，相关租赁合同均被判决为无效，因此亚和公司要求改判认定合同有效的主张并无法律依据。

二、关于协议无效的责任归属问题。依据协议书约定，警备区招待所的义务为相关建造手续的配合义务而非主办义务，具体报批手续均由亚和公司以警备区招待所名义进行，亚和公司并无证据证明警备区招待所存在不予配合的违约行为。亚和公司声称因警备区招待所未及时提供军队房地产租赁许可证导致其损失继而要求不付租金的观点无依据。因部队停止有偿服务的政策原因，原租赁许可证到期后未能续期，该结果非警备区招待所所能控制与预料，其无主观过错，故不构成违约。此外，就涉案协议书第十四条第7款而言，该条款属于违约追偿条款而并非先履行抗辩权条款，即使亚和公司认为警备区招待所存在违约行为，应当另案主张进行索赔，而并不当然构成拒付租金的依据。亚和公司认为原审判决未处理其损失却判决其支付房屋使用费属于不公的观点系其对民事诉讼程序的曲解，亚和公司未提出反诉或明确提出要求返还房屋并处理合同无效的后果之事实，因此，原审仅就亚和公司的诉请进行审理后做出判决符合民事案件的法定审理程序，同时在原审判决中也已明确了双方可就合同无效的后果另行处理，故原审处理并无不当。

三、原审并未违反法定程序。在该案一审庭审中，亚和公司从未当庭提出任何反诉请求，依据法律规定，当事人当庭的陈述对其构成最终的法律约束力，故原审并不存在程序违法。

四、原审判决与该项目的后续处理并不构成冲突。依据双方2018年6月29日就涉案房屋重新签订的整改租赁合同，涉案项目将依据相关政策以委托管理的方式由亚和公司自2018年7月1日起重新租赁。依据陆续出台的配套政策，历史遗留问题将逐步得以解决，相关手续也将得以完善。同时，依据相关政策要求，所有委托管理项目在移交地方之前均需清理相关债权债务，因此，警备区招待所提起诉讼也是为了完成此项要求。亚和公司提出原审判决与后续处理存在冲突并无依据，且已超出了再审案件的法定审理范围，再审程序无需回应。

本院经审查认为，本案争议的主要问题是：一、案涉协议书效力应如何认定；二、原审法院判决亚和公司支付警备区招待所使用费及支付数额是否正确；三、原审程序是否存在违法情形。具体分述如下：

一、关于案涉协议书效力如何认定的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案原审法庭辩论终结前，亚和公司不能证明本案系争房屋已取得建设工程规划许可证，也未能证明系争房屋已经主管部门批准建设，根据上述规定，原审认定其与警备区招待所签订协议书无效并无不当。对于亚和公司关于案涉协议部分无效的主张，经审查，本协议所约定的建设内容实质上是在警备区招待所原有建筑物基础上进行的改扩建，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。故案涉协议书的建设部分并非属于房地产开发的范畴。其次，租赁协议中所涉及的建设（改扩建）内容仅仅是租赁经营权的对价，或者说建设部分和租赁部分是互为权利义务的有机整体。再者，在本案原审过程中，该案的案由确定为房屋租赁合同纠纷，亚和公司与警备区招待所自始至终均未提出异议，故原审法院认定合同无效并无不当。关于亚和公司另主张其与次承租人所签房屋转租合同被法院认定有效，在租赁标的物相同及与标的物相关法律事实一致情形下，案涉协议应当被认定有效的问题。本院认为，对协议效力的审查，应当依据法律法规进行认定，并不能以此前生效判决作为本案协议效力的依据，且在政府机关作出认定并查明案涉工程并未取得建设规划许可证后，相关租赁合同亦被判为无效，故对于亚和公司该主张，本院不予支持。

二、关于原审法院判决亚和公司支付警备区招待所使用费以及支付数额是否正确的问题。案涉协议无效，但并不能必然免除亚和公司支付房屋占有使用费的责任，本案系争房屋虽然未取得建设工程规划许可证，但房屋的占有使用利益一直为亚和公司所享有，故亚和公司仍应支付房屋的占有使用费用。因原审双方所争讼的是房屋租赁使用费支付问题，对于合同无效的后果及相关过错责任，原审判决对此亦作出说明，亚和公司可另行解决。亚和公司并无权利主张因其与次承租人之间的经营纠纷从而拒付警备区招待所的房屋租金，原审判决亚和公司支付房屋使用费并无不当。关于支付房屋使用费的数额，原审比照协议书中约定的租金标准判定亚和公司支付使用费的金额亦无不当。

三、关于原审程序是否存在违法情形的问题。对于亚和公司是否依法提起反诉的问题。经审查，根据原审庭审笔录的内容来看，并无亚和公司提起反诉的内容，亚和公司在法定期间内依法提起反诉无证据证明。根据《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定，本案亚和公司并未交纳反诉费用，亦能证明亚和公司没有依法提起反诉。原审法院已对亚和公司所主张的诉请进行了释明，告知其关于协议书无效的后续权利义务，可以通过另行起诉的方式进行处理，故原审在程序上并不违法。

另，亚和公司提出原审判决与部队政策的后续处理存在冲突并无事实和法律依据，对于军队房产的规划、施工、许可等问题，军队房地产管理部门并没有特殊的管理规定，现有的军队房产管理规定与国家关于房产管理的相关法律法规并无冲突，原审适用法律正确，亚和公司再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，本院不予支持。

综上，亚和公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定之情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回上海亚和投资管理有限公司的再审申请。

审判长　　刘雅玲

审判员　　肖　峰

审判员　　张　颖

二〇一九年三月三十日

法官助理夏根辉

书记员杨九如