赵志仁、延吉市建筑工程有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

法定代表人：张玉凯，该公司执行董事。

再审申请人赵志仁因与被申请人延吉市建筑工程有限公司（以下简称延吉建工公司）、延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2018）吉民终538号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

赵志仁申请再审称：（一）二审判决对案涉《商品房买卖合同》《建设工程施工合同》的理解没有结合合同的内容及文意解释，导致适用法律错误。《商品房买卖合同》明确约定“此房顶土建工程，待工程验收合格后合同生效”。对于该生效条件条款中的“验收”一词的解释应当与《建设工程施工合同》中的“验收”的解释相一致。根据案涉《建设工程施工合同》第十一条、第十三条第7项等条款约定，双方的建设工程验收为发包方（中富公司）验收，即《商品房买卖合同》中约定的“验收”也指的是由中富公司进行验收。（二）二审判决认为中富公司与赵志仁实际经营控制的延边绿城园林绿化工程有限公司（以下简称园林绿化公司）是否通过结算明确了中富公司欠付工程款，没有充分证据证明是错误的。园林绿化公司已经完成了工程施工，中富公司就应当按照合同约定支付工程价款。……通过工程款与房款之间的抵消已经支付了全部的购房款，中富公司用收款收据的方式确认了抵消工程款并视为收取了房屋价款。（三）二审判决认为赵志仁与园林绿化公司是两个不同的主体，双方是否存在债权转让关系，没有事实和证据是错误的。案涉《建设工程施工合同》中明确约定了“发包人用房屋支付工程款，以开具的具体商品房买卖合同的价款付款给承包人或承包人指定的受让人”，而赵志仁作为受让人，是不需要与园林绿化公司之间有债权转让关系的。（四）赵志仁已经合法占有涉案房屋。第三方集中供热公司出具的交费证明足以证明赵志仁支配房屋并作为房主承担了供热费的事实。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定，申请再审。

延吉建工公司提交书面意见称：（一）赵志仁作为本案的申请主体资格不适格。中富公司签订合同的相对人是园林绿化公司，不是自然人个体，自然人作为涉案主体资格不适格。（二）根据《商品房买卖合同》的约定，该合同是附生效条件的合同，现合同中约定的涉案工程未经验收合格，故该《商品房买卖合同》未生效。（三）关于抵付房屋占有问题，赵志仁已自认对房屋进行装修入住，但没有办理物业入住手续。供热公司出具的交费证明，不足以证明赵志仁交费成立。故请求驳回赵志仁的再审申请。

本院经审查认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”赵志仁是否对诉争房屋享有所有权并可以依法阻却执行必须同时符合以上四个条件，据此本案首先审查赵志仁与中富公司签订的《商品房买卖合同》是否生效。

赵志仁与中富公司于2010年9月5日签订《商品房买卖合同》，该合同的补充协议部分载明“注：此房顶土建工程，待工程验收合格后，合同生效。”此合同条款为附生效条件，于所附条件成就时生效。赵志仁主张上述合同条款中的“验收”应根据园林绿化公司与中富公司签订的《建设工程施工合同》的约定理解为由中富公司验收。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，上述《商品房买卖合同》与《建设工程施工合同》并非同一合同文本，不能当然参照理解。其次，案涉《建设工程施工合同》第十一条、第十三条第7项中“验收”包括了竣工验收、分项验收还有综合验收，如分项工程约定了中富公司应及时验收，但不能由此得出案涉工程各类验收均由中富公司完成。第三，根据《建设工程施工合同》第十一条约定，只有赵志仁等施工的工程经过竣工验收合格，中富公司才能向其支付相应的工程款，进而用案涉房屋抵顶应当支付的工程款。赵志仁在诉讼中亦未能提交中富公司完成竣工验收的证据材料，故本案中的《商品房买卖合同》因所附条件未成就而未生效。赵志仁享有的权利未能满足上引司法解释第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益的构成要件，二审法院驳回赵志仁的执行异议请求，适用法律并无不当。赵志仁的再审申请理由不能成立。

综上，赵志仁的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回赵志仁的再审申请。

审判长　　宋春雨

审判员　　丁俊峰

审判员　　李盛烨

二〇一九年六月二十七日

法官助理原楠楠

书记员黄蕊