鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司、内蒙古能源发电投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申2705号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区达拉特旗平原大街南西园路东海业家园商业**1041。

法定代表人：高文斌，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李波，浙江天册（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔晓军，北京市本杰律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古能源发电投资集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区大学东街**万正尚都小区**写字楼。

法定代表人：薛昇旗，该公司董事长。

委托诉讼代理人：石文兵，内蒙古慧灵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆梦英伦，内蒙古慧灵律师事务所律师。

再审申请人鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司（以下简称海业公司）因与被申请人内蒙古能源发电投资集团有限公司（以下简称能源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民终409号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

海业公司申请再审称，（一）二审判决认定海业公司与能源公司之间是房屋买卖合同关系缺乏证据证明。1.只有同时满足“提供资金的当事人不承担经营风险”且该当事人只“分配固定数量房屋”这两个条件时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同纠纷司法解释》）第二十五条才得以适用。能源公司并不是资金提供方，因此，上述司法解释第二十五条不适用于本案。2.尽管案涉《项目合作协议》约定由海业公司承担项目盈余和亏损，但并不代表能源公司在《项目合作协议》中完全不承担经营风险。整体来看，《项目合作协议》中，能源公司实际是以自身的社会关系换取低价购房，项目的成功与否直接影响能源公司的利益，二审判决仅依据合同的表面约定就认定双方之间是房屋买卖合同关系而非合作开发关系，缺乏依据。3.即使双方之间是房屋买卖关系，但案涉项目定性为商品房项目，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第二条之规定，也应当认定《项目合作协议书》无效。（二）二审判决认定《项目合作协议书》解除，但未判令一并解除三份《补充协议》以及能源公司返还剩余购地款属适用法律错误。1.三份《补充协议》是对《项目合作协议书》具体履行方式的细化，《项目合作协议书》与三份《补充协议》应当进行整体判断。二审判决在认定《项目合作协议书》已经解除的情况下，未判令一并解除三份《补充协议》，属适用法律错误。2.案涉土地的土地出让金仅为1683万元，该款项由海业公司直接支付给了国土局，而海业公司应能源公司要求支付至第三方账户的所谓11584万元“购地款”并未实际用于购买土地。因此，案涉《项目合作协议书》及三份《补充协议》解除后，海业公司有权要求能源公司返还剩余的11584万元。综上，海业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，向本院申请再审。

能源公司提交意见称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，海业公司的再审申请无事实和法律依据，依法应予驳回。

本院经审查认为，（一）关于案涉《项目合作协议书》的性质及效力应如何认定。1.关于案涉协议的性质认定。案涉《项目合作协议书》第三条第1项、第4项约定，海业公司负责承担本合同项目的报批、投资、建设及销售，除为能源公司定向开发的商品房屋外，因合作项目所产生的一切收益归海业公司所有；海业公司享有该项目盈余，承担该项目亏损。同时，该协议第一条第3项、第二条第1项、第2项、第4项还约定，海业公司开发本合同项目的占地总面积为110.56亩，定向为能源公司开发的住宅面积为69950平方米（包括地下车库）；能源公司保证海业公司取得该地块的合法用地手续，协助海业公司办理项目建设报批手续并承诺购买双方合作开发的住宅400套。上述合同内容表明，案涉商品房开发项目由海业公司单方投资、独享收益、独自负担风险。协议中关于能源公司购买合作开发房屋、分期支付房款、办理按揭贷款后签订《商品房买卖合同》的约定，体现了能源公司获得固定收益、不承担风险的特征，故不应认定上述约定为合作方投资分配利润的约定；协议中约定的能源公司“协助”办理项目整体开发所需相关行政审批手续、保证海业公司取得合法用地手续的义务，属于协助履行义务，能源公司处于履行辅助人而非履行义务人的地位，因为案涉协议中明确约定了项目的报批由海业公司负责，且土地使用权的受让人和土地款的支付主体仍然是海业公司而非能源公司，能源公司并不因协助履行而成为共同投资、共担风险、共享收益的合作开发主体。据此，案涉《项目合作协议书》虽名为项目合作协议，但其不符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十四条关于“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”规定的合作开发房地产的情形，双方并非合作开发房地产合同关系。本案能源公司分期支付购房款购买固定数量的400套房屋，不承担合作开发的风险，亦不共享收益，符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”规定的情形，本案一、二审判决认定案涉《项目合作协议书》为房屋买卖合同并无不当。

2.关于案涉协议的效力。案涉房屋买卖合同的合同标的为定向开发建设的住宅，向特定对象销售，不属于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第一条所规定的“向社会销售并转移房屋所有权于买受人”的商品房买卖合同，故本案不应适用上述司法解释第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定。事实上，海业公司在取得项目土地后并未实际进行开发建设，双方已协商中止案涉《项目合作协议书》的履行，故海业公司也不可能取得商品房预售许可证。但《项目合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一、二审判决认定该协议有效，并无不当。综上，海业公司的此项申请再审理由不成立。

（二）关于案涉《补充协议》和《补充合作协议》等应否解除、能源公司应否向海业公司返还购地款的问题。2010年10月6日、10月7日海业公司与能源公司签订的《补充协议》分别约定，海业公司向李占田账号汇入1000万元、6000万元作为双方合作开发案涉项目的购地款。2010年11月17日双方又签订《补充合作协议》约定了能源公司承诺在2010年11月19日通过招拍挂手续，于2010年12月底以前办好土地证手续，海业公司承诺积极配合能源公司办理土地证等相关手续等内容。案涉《补充协议》及《补充合作协议》签订的主要目的是为了获取项目开发的土地使用权而明确双方各自的权利义务关系。本案中，海业公司已于2010年11月6日、11月8日依据两份《补充协议》向案外人李占田账户分别汇款1000万元、6000万元，其后，又向闫萍账号汇入4584.2万元。海业公司对上述款项进入第三人李占田、闫萍账户、原土地使用权人收取购地款的事实无异议。2010年11月25日，海业公司取得案涉土地的土地使用权证。上述事实表明，案涉《补充协议》和《补充合作协议》已经履行完毕，基于该两份协议所产生的权利义务关系已终止。海业公司请求解除已经履行完毕的案涉《补充协议》及《补充合作协议》的主张于法无据，二审判决对其解除请求不予支持，并无不当。

海业公司支付的土地对价包括支付给国土部门的土地出让金和支付给原土地使用权人的土地款两部分，土地对价未超出海业公司在本院询问中自称的以每亩120万元购买土地的合理预期，且支付给原土地使用权人的土地款系海业公司自愿、主动支付，此种方式实质是用地人在通过招拍挂取得土地的情况下，对原土地使用权人的直接补偿，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等意思表示瑕疵。依据能源公司出具收条的内容以及海业公司在本院询问中关于收款人的陈述，可以认定能源公司出具收条的行为是确认海业公司向原土地使用权人支付了购地款这一事实。因此，能源公司并非购地款的收款人，海业公司已取得项目用地，其向原土地使用权人支付土地出让金以外的购地款，也并无不公，一、二审判决对海业公司要求能源公司返还土地款的诉讼请求不予支持，并无不当。

综上，海业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　潘　杰

审判员　张　纯

审判员　万　挺

二〇一九年六月二十六日

法官助理  张  闻

书 记 员　赵雅丽