中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申294号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人）：吴练兴，男，1970年11月3日出生，汉族，住广**省开平市。
委托诉讼代理人：谢克武，广东亨利律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东粤财投资控股有限公司。住所地：广**省广州市越秀区**风中路**号粤财大厦**楼。
法定代表人：杨润贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林扶波，广东金硕律师事务所律师。
一审第三人：开平市赤坎实业开发公。住所地：广**省开平市赤坎镇**龙开发区区。
法定代表人：方健宏，该公司总经理。
一审第三人：开平市祥兴汽车配。住所地：广**省开平市赤坎镇中华**路**号73号。
法定代表人：关戈雄。
一审第三人：广东省开平市三环建材。住所地：广**省开平市赤坎镇堤**路**号路63号。
法定代表人：谭国源。
一审第三人：邝荣炽，男，1953年7月24日出生，汉，住广**省开平市市。
再审申请人吴练兴因与被申请人广东粤财投资控股有限公司（简称粤财公司）、一审第三人开平市赤坎实业开发公司（简称赤坎公司）、开平市祥兴汽车配件公司、广东省开平市三环建材集团公司、邝荣炽案外人执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（简称二审法院）(2017)粤民终1220号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
吴练兴申请再审称：广东省江门市中级人民法院（简称一审法院）查明事实清楚，适用法律正确。二审法院对一审法院查明的事实是确认的，但适用法律错误。（一）执行异议之诉，就是为了解决权属有争议、产权登记与实际权利人不一致的情况下，由法院依法保护真实权利人的一个救济途径。如果产权登记薄记载的权属人就是法院审理执行异议之诉中确定权属人的依据，那么执行异议之诉就没有设立的必要了。如果产权登记薄的登记就是最终确定权属的依据，那么确认之诉也没有存在的必要了。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。以上法律赋予了真实权利人通过法院的裁判实现救济的权利，而不是以登记公示来确定权属。因此，二审法院认为涉案土地使用权需要在登记薄上记载才能取得，属适用法律错误。（二）吴练兴、赤坎公司与开平广播电视台签订了《土地使用权转让合同》，该土地使用权转让行为是存在转让合同的。吴练兴通过《挂靠开发商住楼协议书》确定了其作为土地使用权实际享有人的身份。《挂靠开发商住楼协议书》约定吴练兴出资支付土地价款，由赤坎公司代为签订转让合同和办理相应手续，吴练兴支付挂靠费用。吴练兴已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了各项义务，《土地使用权证》也办理到了赤坎公司的名下，故吴练兴应当依法享有该土地使用权。二审法院认为吴练兴没有同赤坎公司签订土地使用权转让合同，无法取得土地使用权是错误的。（三）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，吴练兴已经全部支付了土地价款，实际占有该土地并办理开发建设的前期工作，吴练兴对该土地没有登记在自己名下也不存在过错。赤坎公司作为债务人和被执行人，是在吴练兴与赤坎公司签订《挂靠开发商住楼协议书》之前，吴练兴根本就不知晓赤坎公司存在债务的情形。在《土地使用权证》办理在赤坎公司名下后，根据《挂靠开发商住楼协议书》，吴练兴没有办理土地过户的义务，也没有办理过户登记的必要。因此，吴练兴支付了全部土地价款，实际占有土地，没办理过户登记不存在过错，应当依据该条规定认定吴练兴为土地的权属人。（四）二审法院没有认定《挂靠开发商住楼协议书》的效力，但是却认为该协议存在规避法律规定的情形，应承担不受法律保护的风险。如果该协议是有效的，就应当受法律保护。二审法院既不认定该协议无效，却认为该协议不受法律保护，实属法律逻辑上的错误。《挂靠开发商住楼协议书》并没有违反法律的强制性规定，不存在无效的情形。并且涉案土地只有2000多平方米，不属于大型房地产开发项目，是否需要有开发资质另当别论。法院作为一个中立的裁判机构，应当对民事主体的经济行为提供法律引导和保护，而不是扼杀其自由发展。最后，即使二审法院认为吴练兴的挂靠开发房地产行为不合法，存在过错，但该过错是否足以造成吴练兴投资的土地被查封拍卖的后果，二审法院应考虑个案的公平以及案件的社会效果。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
粤财公司及一审第三人未陈述意见。
本院经审查认为，本案系吴练兴不服二审判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是吴练兴的再审申请是否符合上述规定，是否应当裁定再审。
《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。
吴练兴主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴练兴及赤坎公司双方合意，吴练兴对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴练兴确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴练兴为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴练兴主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴练兴既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴练兴依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴练兴享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴练兴与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴练兴可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
综上，吴练兴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回吴练兴的再审申请。
审判长 江显和
审判员 张颖新
审判员 杨 蕾
二〇一九年二月二十五日
法官助理陈海霞
书记员黄琪
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