中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申3011号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：上海浦东发展银行股份有限公司太原分行。住所地山西省太原市迎泽大街180号东方明珠湖滨广场项目西侧1至2层部分裙楼及6-10层写字楼。
负责人:白海忠,该行行长。
委托诉讼代理人：王宇，山西德为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段伟岳，山西德为律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：常凯云，男，1957年2月4日出生,汉族，住山西省太原市尖草坪区。
委托诉讼代理人：白晓雪，山西圣哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许海龙，山西圣哲律师事务所律师。
一审被告：贾耀星，男，1969年3月23日出生，汉族，住山西省太原市小店区。
一审被告：杨晴娥，女,1971年9月21日出生,汉族,住山西省太原市小店区。
一审第三人：山西鑫昌盛铸造有限公司。住所地山西省吕梁市交城县洪相村。
法定代表人：贾耀星,该公司董事长。
一审第三人：山西林焰机械制造有限公司。住所地山西省吕梁市交城县洪相村。
法定代表人：郭志勇,该公司董事长。
再审申请人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行（以下简称浦发银行）因与被申请人常凯云，一审被告贾耀星、杨晴娥及一审第三人山西鑫昌盛铸造有限公司（以下简称鑫昌盛公司）、山西林焰机械制造有限公司（以下简称林焰公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民终623号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
浦发银行申请再审称，（一）原审判决认定常凯云与贾耀星为房屋买卖关系存在错误，双方实为以物抵债。常凯云并非普通的购房者，在房产未办理变更登记的情况下，其对诉争房产既不享有所有权，也不享有物权期待权，不能对抗债权执行。（二）原审判决认定房屋价款已支付缺乏证据。常凯云没有实际支付过购房款项，其主张用房产抵顶金钱之债，也缺乏证据证明。常凯云对300万元债权提供的证据，除《房屋买卖合同》外，仅提供了一份公安机关另案《询问笔录》，没有相应生效判决，不能作为认定事实的依据。且询问笔录的被询问人即是常凯云本人，此外再没有提供任何转款凭证或票据转让手续，不符合民间借贷的基本事实认定标准。原审法院在这种情况下判决停止执行，存在严重错误。（三）原审判决认定诉争房产已实际交付有明显漏洞。山西省太原市中级人民法院委托评估机构对诉争房产进行评估，评估报告显示该诉争房产仍为毛坯房、未装修，一直处于闲置状态。从常凯云提供的证据看，购买装修材料的收据落款均在2016年，而查封是在2014年，恰能证明常凯云在查封前并没有占有房屋；房产物业公司提供的证明表明，2016年4月常凯云才代杨晴娥补缴了拖欠四年的物业费，更能进一步证明常凯云此前一直没有占有诉争房产。（四）原审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定常凯云具备排除执行的条件，与本案实际情况严重不符，属于适用法律错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求撤销山西省高级人民法院（2018）晋民终623号民事判决及山西省太原市中级人民法院（2017）晋01民初810号民事判决，本案全部诉讼费用由常凯云承担。
常凯云提交意见称，（一）在人民法院查封诉争房屋之前，常凯云已签订合法有效《房屋买卖合同》。该合同签订于2013年12月19日，并于同年12月29日签订《移交证明》，常凯云占有房屋并装修改造，杨晴娥在2014年2月13日出具《承诺书》认可该行为，人民法院在2014年7月23日才对上述房屋予以查封。（二）现有证据足以证明常凯云在法院查封前已经合法占有诉争房屋。从装修扩建票据可以看出，其在2014年3月就交付了扩建款，并有物业费收据证明常凯云一直居住在诉争房屋中。浦发银行提供的《房地产司法鉴定估价报告》不能真实反映房屋的居住情况，其中照片仅是诉争房屋外表，无法仅凭外表确定房屋处于闲置状态，且该外表亦是常凯云扩建改造后形成的。（三）常凯云已支付全部价款，其与贾耀星的债权债务关系真实有效，《房屋买卖合同》《承诺书》和山西省吕梁市交城县公安局的询问笔录均可证明这一点。（四）非因常凯云原因未办理过户登记，贾耀星、杨晴娥至今下落不明，公安机关亦在抓捕二人。（五）常凯云与贾耀星签订的协议不是抵债协议，而是《房屋买卖合同》，双方的真实意思为买卖房屋，有明确的转让价，因此本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（六）浦发银行未提交证据证明自己关于常凯云倒签合同、其与贾耀星之间债务虚假的主张，应承担举证不能的责任。（七）浦发银行应当先执行债务人的财产,而不是保证人的财产。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请应予驳回。
本院经审查认为，本案争议焦点为：常凯云在房屋查封前是否与贾耀星签订了合法有效的《房屋买卖合同》并实际占有诉争房屋；常凯云与贾耀星之间是否真实存在300万元的合法债权债务，并能够由此认定常凯云已经实际支付300万元的诉争房屋转让价款。
关于常凯云在房屋查封前是否与贾耀星签订了合法有效的《房屋买卖合同》并实际占有诉争房屋。本案中，常凯云与贾耀星于2013年12月19日签订《房屋买卖合同》，约定贾耀星将诉争房屋转让给常凯云；2014年2月13日，贾耀星的配偶杨晴娥出具《承诺书》，对该转让行为予以认可。2013年12月29日，贾耀星与常凯云签订《移交证明》，将诉争房屋钥匙移交给常凯云。至此以后，常凯云虽一直未正式入住，但对房屋具有事实上的管理和支配权，应视为已实际占有诉争房屋。2014年7月23日，山西省太原市中级人民法院对诉争房屋进行查封。综合上述案情，原审法院认定常凯云在房屋查封前与贾耀星签订了《房屋买卖合同》并实际占有诉争房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项第二项的规定，并无不当。
关于常凯云与贾耀星之间是否真实存在300万元的合法债权债务，并能够由此认定常凯云已经实际支付300万元的诉争房屋转让价款的问题。常凯云主张与贾耀星存在300万元债权债务，提供的证据主要有以下几项：一是常凯云与贾耀星签订的《房屋买卖合同》中约定：“三、房屋移交后，甲方所欠乙方的借款300万元及利息抵顶房款，乙方不得再进行追诉，双方债权债务关系终止。”二是杨晴娥出具的《承诺书》记载：“贾耀星与常凯云于2013年12月19日签订了房屋转让协议，房屋转让后贾耀星所借常凯云德（注：此处应为“的”）借款，常凯云不再追诉。”三是山西省交城县公安局经济犯罪侦查大队的询问笔录中，常凯云自述贾耀星欠其300万元借款，由来系其借给贾耀星300万元承兑汇票，但未能提供案涉汇票的相关信息。综合以上几方面证据，可知关于常凯云主张的与贾耀星的该笔债权债务，只有常凯云与贾耀星分别作为债权人和债务人的自认，并无借款合同、转账凭证、票据转让手续等其他证据予以佐证。原审法院认定双方的300万元债权债务真实存在，证据并不充分。无法确认常凯云已经实际支付300万元的诉争房屋转让价款。原审法院认为常凯云的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，适用法律有所不当。综上，浦发银行的再审申请部分理由成立，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：
一、指令山西省高级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审判长 包剑平
审判员 杜 军
审判员 朱 燕
二〇一九年十一月五日
法官助理沈佳
书记员汤艳飞
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