江西省南昌百货总公司、江西泰福仓实业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3025号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西省南昌百货总公司，住所地江西省南昌市西湖区天佑路5号。

法定代表人：孙山，总经理。

委托诉讼代理人：万小明，江西联创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘宗保，江西联创律师事务所实习律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：江西泰福仓实业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区建设西路东段南侧盛世东方商贸城北栋C区125、126、127号。

法定代表人：熊美兰，执行董事兼总经理。

一审第三人：江西欧沃投资有限公司，住所地江西省南昌市东湖区右营街120号一楼101室。

法定代表人：梁政旗，总经理。

再审申请人江西省南昌百货总公司（以下简称百货公司）因与被申请人江西泰福仓实业有限公司（以下简称泰福仓公司）、一审第三人江西欧沃投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省高级人民法院（2019)赣民终61号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。

百货公司申请再审称，本案二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形，应予再审。事实与理由:（一）《产权交易合同》系未生效合同，《房产转让合同》系无效合同。1.《产权交易合同》系未生效合同。首先，《产权交易合同》未经过产权交易机构的审核盖章，未在产权交易机构备案，未取得了产权交易机构出具的产权交易凭证。其次，泰福仓公司未在第二次挂牌有效期内提出受让申请。第二次挂牌公告规定挂牌期满日为2009年12月4日，且第二次挂牌明确限制购买者必须在挂牌期间到产权交易部办理竞买登记手续，显然不能沿用第一次挂牌关于“按照3个工作日为一个周期延长挂牌期”的规定。再次，《产权交易合同》未按产权交易流程进行。泰福仓公司没有依据《产权交易合同》向百货公司支付转让款，案涉产权交易亦未完成。2.《房产转让合同》系无效合同。《房产转让合同》系双方私下签订，不是场内交易，所涉国有资产转让行为未取得国资委审批，不具有合法性。该合同签订日期超过评估报告有效期，且实际成交金额低于评估值90%。（二）案涉房产不符合《产权交易合同》约定的交付条件。根据《产权交易合同》约定，案涉房产交付的前提条件是先完成产权交易的交割，即完成产权的交易，本案没有完成产权交易的交割，产权交易没有完成。（三）二审判决超出泰福仓公司的诉讼请求。

泰福仓公司提交书面意见称，本案二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应裁定驳回百货公司的再审申请。事实与理由：（一）《产权交易合同》《房产转让合同》均有效。1.《产权交易合同》系在南昌市公共资源交易中心的主持下签订并在该交易中心存档，该合同自双方当事人签署之日起成立并生效。2.《房产转让合同》系基于案涉房产当时未清场之情形而对《产权交易合同》个别条款的细化或补充，自双方签署之日起成立并生效。案涉房产挂牌价格下调经过上级主管部门审批且下调幅度为10%，并非超过10%，亦不存在损害社会公共利益的情形。（二）《产权交易合同》系按照南昌市公共资源交易中心的交易流程签订，该交易中心已经存档备案。（三）二审判决并未超出诉讼请求。

本院经审查认为，本案再审审查的重点是:一、案涉《房产转让合同》《产权交易合同》的效力；二、二审判决泰福仓公司支付转让款后，百货公司向其交付案涉房产是否适当。

（一）案涉《房产转让合同》《产权交易合同》的效力

1.关于《产权交易合同》的效力

根据工商登记信息，百货公司属于集体所有制企业。南昌市人民政府制定的《南昌市产权交易管理办法（试行）》第十五条规定:“转让国有、集体产权，须按规定履行清产核资、资产评估等程序”。第十六条第一款规定：“国有、集体产权以经核准或备案的评估结果作为转让底价的参考依据，同时充分利用产权交易市场的价格发现机制，兼顾产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格等因素；国有产权的转让底价低于评估价的90%时，须报经国有资产监督管理机构或财政部门或同级人民政府批准；集体产权转让底价低于评估机构的评估值或低于产权所有者授权范围的，应当经集体产权所有者同意”。经查，案涉国恩大厦第一、二层房产的估价报告显示该房产评估价为4238.76万元，评估基准日为2008年12月31日，有效期至2009年12月30日止。经百货公司申请，其主管部门南昌市商贸委员会于2009年3月30日作出批复，同意按照评估价格挂牌转让案涉房产，并交由南昌市公共资源交易中心挂牌转让。因第一次挂牌没有征集到意向受让人，百货公司于2009年11月向南昌市商贸委员会提交将案涉房产降价10%重新挂牌的申请报告。南昌市商贸委员会批复同意百货公司的降价申请。2009年12月4日，案涉房产在南昌市公共资源交易中心重新挂牌，挂牌价格为3814.88万元。2010年5月19日，南昌市公共资源交易中心向百货公司发函，载明截止2010年5月18日，仅有泰福仓公司提出受让意向。2010年5月21日，南昌市商贸委员会作出同意协议转让的批复，载明因截止2010年5月18日，仅有泰福仓公司提出受让申请，缴纳1500万元保证金，同意以3814.88万元协议转让案涉资产。根据上述事实，案涉国恩大厦一、二层房产在挂牌交易之前进行过评估，第二次挂牌交易时仍在评估报告有效期之内；第二次挂牌交易降价处理以及根据意向受让情况与泰福仓公司进行协议转让等事项均经过主管部门南昌市商贸委员会的审批同意。

百货公司提出泰福仓公司未在第二次挂牌有效期之内提出受让申请因而案涉交易属于场外交易。二审判决根据南昌市交易所工作人员对挂牌流程的陈述及第二次挂牌时百货公司未重新提交《产权转让申请书》的事实，认定第二次挂牌关于公告期应当沿用第一次挂牌填写的《产权转让申请书》内容，具有事实依据。此外，南昌市国有资产监督管理委员会制定的《南昌市产权交易管理办法实施细则（试行）》（洪国字2006187号）第三十七条规定：“挂牌期满未征集到意向受让方的，可按原有挂牌条件延长挂牌时间，也可以变更挂牌条件或价格重新申请办理挂牌手续。延长挂牌的期间按照3个工作日为一个周期计算，挂牌期可以延长若干个周期，直至征集到意向受让方”。在第二次挂牌期满后，百货公司未变更挂牌条件，南昌市公共资源交易中心接受了泰福仓公司受让申请，通知泰福仓公司交纳保证金，百货公司亦接受泰福仓公司受让申请。由此表明，百货公司与南昌市公共资源交易中心均已上述事实行为明确案涉产权交易在挂靠期满后挂牌期限一直在顺延。百货公司于2010年5月21日在向南昌市商贸委员会报送《关于同意南昌百货总公司中百（国恩）大厦第一、二层房地产采用协议方式转让的批复》时，亦表示泰福仓公司属于符合受让条件的受让人。且南昌市公共资源交易中心出具多份说明亦明确案涉《产权交易合同》是按照交易规则订立。故二审判决认定泰福仓公司系在案涉房产公告期内提出的意向受让申请以及案涉《产权交易合同》属于在产权交易市场依法订立的合同，并无不当。此外，百货公司以南昌市公共资源交易中心未在案涉《产权交易合同》盖章且未出具产权交易凭证为由认为《产权交易合同》未生效。经审查，案涉《产权交易合同》约定本合同自双方授权代表签字或盖章之日起生效。2010年5月21日，百货公司法定代表人在合同上签字并加盖印章，泰福仓公司亦在合同上加盖印章。因而案涉《产权交易合同》自2010年5月21日起生效。百货公司提出案涉《产权交易合同》经南昌市公共资源交易中心盖章并出具交易凭证才能生效的主张缺乏法律依据。因此，二审判决认定《产权交易合同》不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效并无不当。

2.关于《房产转让合同》的效力

百货公司与泰福仓公司订立《产权交易合同》之时，案涉房产存在被他人侵占尚未清场的情形，百货公司无法履行房屋交易义务。在此情况下，双方当事人在订立《产权交易合同》同日又订立了《房产转让合同》，约定案涉房产清场完毕后7日内，泰福仓公司支付剩余转让款。故案涉《房产转让合同》是双方根据买卖标的物暂无法交付的实际状况，而作出对房屋交付以及余款交付时间的补充约定，该约定不损害国家、集体和社会公共利益。因此，二审判决认定《房产转让合同》合法有效亦无不当。

（二）二审判决泰福仓公司支付转让款后，百货公司向其交付案涉房产是否适当

案涉《房产转让合同》约定合同生效并在清场完毕后七天内，泰福仓公司付清全部购房款；百货公司应将清场后的房产及时交付泰福仓公司使用。现案涉房产清场已经完成，二审判决泰福仓公司付清全部购房款后，百货公司向泰福仓公司交付案涉房产符合合同约定。至于百货公司提出二审判决超出诉讼请求的问题。泰福仓公司一审起诉要求交付案涉房产，二审判决在支付全部购房款后，百货公司才向泰福仓公司交付案涉房产。该判决为泰福仓公司诉讼请求成立设置前置条件，并不超过泰福仓公司诉讼请求。至于二审判决确定《房产转让合同》、《产权交易合同》效力的问题。合同效力本身是人民法院主动审查的范围，二审判决判项确认合同效力本身并不影响百货公司实体权利。

综上，百货公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回江西省南昌百货总公司的再审申请。

审判长　何　抒

审判员　肖　峰

审判员　王成慧

二〇一九年十二月十三日

法官助理夏敏

书记员王婷