深圳市耀陆实业有限公司、深圳市资安物业开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3286号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市耀陆实业有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区新安二路资安商务大楼19楼1901室。

法定代表人：郭连书，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄志斌，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许光宇，北京市京师律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市资安物业开发有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区新安街道龙井社区新安二路68号合和大厦602。

法定代表人：韦文健，该公司总经理。

再审申请人深圳市耀陆实业有限公司(以下简称耀陆公司）因与被申请人深圳市资安物业开发有限公司（以下简称资安公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院(以下简称广东高院）（2018）粤民终616号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

耀陆公司再审请求：1、判令撤销广东高院（2018）粤民终616号民事判决，并改判支持耀陆公司一审全部诉讼请求；2、判令资安公司承担本案原审全部诉讼费用、保全费用。事实与理由：广东高院认定事实不正确，适用法律错误。第一，案涉合同性质认定不正确。该合同实质是房屋租赁合同与建设工程合同的组合合同。名为“租赁合同书”，实际包含房屋租赁合同与建设工程合同的内容。广东高院认为：“该合同约定资安公司将资安大厦整体出租给耀陆公司，耀陆公司先垫资负责完善案涉房产后续建筑装修工程……从上述约定可以看出，本案当事人之间只存在租赁合同关系，不存在建设工程施工合同关系……”根据《建设工程质量管理条例》第二条第二款，建设工程包含装修工程，根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》的内容，建设工程合同纠纷包含对建筑物内外进行装修的活动。案涉《租赁合同书》约定“耀陆公司先垫资负责完善案涉房产后续建筑装修工程”，即包含了建设工程合同的内容。实质上，耀陆公司也一直在进行装修工作。原审法院对这一事实认定存在错误，案涉合同实际是建设工程与租赁法律关系的组合，双方存在建设工程合同。第二，广东高院对资安公司与耀陆公司之间关于48个月装修免租期的认定不正确。《租赁合同书》实际约定，由耀陆公司负责装修资安大厦，并于工程竣工之后租用资安大厦。装修工程未竣工之前，资安大厦不具备租用的客观条件。广东高院认为，资安公司给予耀陆公司48个月的免租期作为投入装修的对价，因此，耀陆公司要求支付工程款及其收益的诉讼请求没有事实和法律依据。根据相关法律规定，资安大厦作为多年烂尾楼在装修工程竣工之前不能投入使用，所以广东高院对于48个月免租期作为装修工程对价的认定是明显错误的。从《租赁合同书》及资安公司委托耀陆公司于2010年4月15日对外出租的《委托书》可知，资安大厦不具备对外出租的条件，免租期无从谈起。广东高院将免租期认定为资安公司装修工程的给付对价是不正确的，适用法律错误。第三，关于案涉《租赁合同书》第十条的正确理解。根据《租赁合同书》第十条约定的文义解释，耀陆公司投资的装修建设款先用四年的租金（免租期租金）支付，然后才开始交租金，同时租赁合同关系才真正生效。故《租赁合同书》第十条成立的条件为，耀陆公司收完装修投资款时，此条款成立。在案涉房屋取得施工许可证之前的无效时间，不得作为48个月抵偿投资款的期限。另外，资安公司对于超出两千万以外的建设工程款也应支付给耀陆公司。第四，耀陆公司已完成建设工程合同的相关义务，请求资安公司支付合同对价是合法合理的。耀陆公司依据合同约定完成了装修工程，免租期名不副实，且不符合法律规定，资安公司应支付合理的装修工程对价，否则，不符合司法公正、公平的原则。

本院认为，本案的争议焦点是案涉《租赁合同书》的性质以及资安公司是否应当支付耀陆公司工程款和预期收益损失。

虽然案涉《租赁合同书》约定了耀陆公司垫资完善案涉房产建筑装修工程，但并未约定发包或者承包内容，耀陆公司亦无承包工程资质，且合同中也没有施工项目、工期进度、工程价款、结算期日等内容，故案涉合同不属建设工程合同。而资安公司、耀陆公司分别以出租人、承租人身份订立案涉《租赁合同书》，合同的权利、义务围绕租赁法律关系约定，因此，原审法院关于案涉合同性质系租赁合同的认定，并无不当。案涉《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应如约履行。按照合同约定，资安公司将案涉房产以现状出租，资安公司给予耀陆公司起止时间确定的48个月免租期，用以抵偿耀陆公司垫资完善案涉房产的各项费用。而案涉房产完成装修后，双方当事人并未调整免租期限的起止时间，故免租期限仍应按合同约定执行。案涉《租赁合同书》签订后，资安公司如约交付房产，并在免租期内未收取耀陆公司租金，事实上成为耀陆公司装修案涉房产的对价，因此，耀陆公司诉请资安公司支付工程款，没有事实和法律依据。根据广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第××号民事判决的内容，因耀陆公司的违约行为，资安公司解除了《租赁合同书》。故耀陆公司向资安公司主张自身违约行为导致的损失，于法无据，不予支持。此外，耀陆公司称是否收完装修投资款系案涉《租赁合同书》第十条成立的条件。而当事人在合同书中并未对第十条约定成立与否的条件，也未补充约定附条件事项，因此，耀陆公司关于租赁关系应在收完装修款后才生效的主张，与合同约定不符，不能成立。

综上，耀陆公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回深圳市耀陆实业有限公司的再审申请。

审判长　　刘少阳

审判员　　高燕竹

审判员　　杨　蕾

二〇一九年七月三十日

法官助理邓画文

书记员方雅婷