彭志明、郑毅再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3287号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：彭志明。

委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑毅。

委托诉讼代理人：莫积奎，广西嘉友律师事务所律师。

委托诉讼代理人：莫翠凤，广西嘉友律师事务所律师。

一审第三人：黄雄强。

委托诉讼代理人：熊平榕，广西易桂律师事务所律师。

一审第三人：北海良基物业有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市广东南路银海区工业园北海市联营运输公司第一栋。

法定代表人：黄雄强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：熊平榕，广西易桂律师事务所律师。

再审申请人彭志明因与被申请人郑毅、一审第三人黄雄强、北海良基物业有限公司（以下简称良基公司）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民终798号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

彭志明依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项申请再审称，（一）原审法院适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”是指存在法律规定或当事人约定的义务而买受人拒绝履行，或是因买受人客观原因或主观故意导致履行不能。2.法律并未规定买受人购买房屋前须先到房产部门核查房屋权属。3.良基公司作为房产出售方应主动向彭志明出示和告知案涉商铺的权属状态信息，不能以出卖人的违约行为反推认为买受人彭志明未尽审查义务而存在过错。4.二审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条错误，该条文虽规定了担保物权等优先受偿权可以对抗案外人的执行异议，但同时规定了“法律、司法解释另有规定的除外”，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人物权期待权即为第二十七条规定的除外情形。二审法院排除第二十八条，适用第二十七条进行裁判，属于适用法律错误。（二）原审法院片面采信证据，认定事实不清。1.郑毅基于抵押行为享有的仅是对金钱价款的优先受偿权，且案涉商铺的抵押仅是在建工程的抵押而非完整的物权抵押。在建工程抵押后，抵押人即房地产开发商可以出售在建房产，该抵押仅相当于保证性质，当开发商将在建房产出售给购房户时，抵押权人无法行使优先权。故根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定及《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条的立法精神，购房户享有的物权期待权应优先受到保护。2.郑毅对于出售案涉商铺一事明知，其已以实际行为放弃了对案涉商铺的抵押权益，不能以案涉商铺登记在良基公司名下为由处分彭志明的财产。综上，彭志明对案涉商铺享有物权期待权，符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条可以排除执行的法定情形，请求再审本案。

本院认为，结合彭志明的申请再审事由和原审查明的事实，本案再审审查争议焦点为：彭志明对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议和复议案件规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本院认为，彭志明对案涉商铺并不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，彭志明对案涉商铺不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据原审查明的事实，虽然彭志明就案涉商铺签订了商品房买卖合同、支付了购房款并实际占有使用，但案涉商铺至今仍登记在良基公司名下，根据不动产物权变动登记生效原则，彭志明尚未取得案涉商铺的所有权。

其次，本案中，良基公司对案涉商铺在房产部门办理了抵押登记，该登记具有公示公信力。一般情况下，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。案涉房屋性质为商铺而非商品房，彭志明不属于《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的“消费者”。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”彭志明本案中提出的异议亦不符合该规定中的条件。本案中，案涉商铺无法办理过户登记的原因在于该商铺已办理了抵押权登记且被法院依法查封。良基公司于2014年1月2日对案涉商铺办理了抵押登记，而彭志明签订商品房买卖合同的时间是2014年1月23日，在抵押登记之后。彭志明作为房产购买人，对案涉商铺的权属登记情况负有审慎审查义务，而其在签订商品房买卖合同时未履行该等义务，其对案涉商铺未能办理过户登记负有过错，其主张排除强制执行不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。即使彭志明在签订商品房买卖合同时知悉案涉商铺的抵押事宜，其对案涉商铺不能过户应有预见，亦对案涉商铺未能办理过户登记负有过错。综上，彭志明对案涉商铺不享有足以排除强制执行的权利，原审判决处理结果并无不当。

综上，彭志明的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回彭志明的再审申请。

审判长　杨　蕾

审判员　刘少阳

审判员　高燕竹

二〇一九年八月三十日

法官助理李娜

书记员文丽玲