郝良荣、内蒙古福瑞祥典当有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申3320号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郝良荣,男，1971年12月9日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

委托诉讼代理人：符泽民，内蒙古蒙南律师事务所律师。

委托诉讼代理人：其勒格尔，内蒙古蒙南律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古福瑞祥典当有限公司,住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路西侧创业大厦****。

法定代表人:蒋韶轩，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张润燕，慧聪律师事务所律师。

委托诉讼代理人:齐海玲，慧聪律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：郝海龙，男，1978年4月18日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

再审申请人郝良荣因与被申请人内蒙古福瑞祥典当有限公司（简称福瑞祥公司）、郝海龙案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区高级人民法院(2018)内民终435号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

郝良荣申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，应予再审。主要事实和理由是：（一）二审法院认定郝良荣与郝海龙之间不存在真实的房屋买卖关系错误。郝良荣与郝海龙之间就案涉房屋签订的两份买卖合同，签订时间均早于法院查封房屋的时间2016年6月27日，且经公证的合同依据法律规定应当作为人民法院认定事实的依据。二审法院不应以双方签订的合同有瑕疵就否认双方之间存在真实有效的合同。（二）郝良荣在法院查封之前已合法占有房屋。（三）二审法院认定郝良荣未支付全部价款错误。郝良荣持有郝海龙出具的33万元收条，其中18万元系双方抵顶债务，另外的15万元系给付的现金。因双方系兄弟关系，且一直在一起做生意，故该付款方式是符合常理的。因为存在按揭贷款，所以房屋的价值就是剔除贷款后的实际价值，故郝良荣支付了33万元后，由其以郝海龙名义从2015年5月22日开始偿还按揭贷款，符合支付完毕房屋全部价款的条件。（四）二审法院认定郝良荣对房屋未过户存在过错错误。案涉房屋在查封前一直未过户并非郝良荣的过错，因为案涉房屋的贷款尚未还清，且办理过户登记需要出卖人的配合，故案涉房屋未过户并非买受人自身原因所致。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，应当停止对案涉房屋执行，解除查封。

福瑞祥公司提交意见称：（一）本案郝良荣与郝海龙之间不存在真实的房屋买卖关系。双方2012年5月1日签订的合同中未写明双方交易房屋的具体位置、面积、楼屋等详细情况，2012年5月15日签订并经公证的合同与2012年5月1日签订的合同在价款、首付款的约定上存在矛盾。房屋买卖对家庭是极其重要的事，不可能在合同中出现上述问题。由此可知，双方之间签订的房屋买卖合同是虚假的。（二）即便郝良荣与郝海龙之间签订的房屋买卖合同是真实的，也只是双方的以物抵债协议，其目的在于消灭郝良荣对郝海龙的债权，不必然引起房屋权属变动，且案涉房屋并未变更登记至郝良荣名下。郝良荣不能依据以房抵债协议阻却法院的强制执行。（三）郝良荣与郝海龙系兄弟关系，且二人分别是富鑫商贸公司的监事和执行董事，存在重大利益关系，双方在福瑞祥公司于2011年9月26日将郝海龙诉至法院要求其偿还借款的情况下，恶意串通签订房屋买卖合同，损害福瑞祥公司利益，依法双方签订的房屋买卖合同应属无效。（四）本案根据现有证据不应认定郝良荣在法院查封前已合法占有房屋。（五）郝良荣并未支付房屋全部价款。1.郝良荣关于购房首付款33万元支付情况的陈述相互矛盾，且未提供银行转账凭证证明。2.案涉房屋上设定的按揭贷款偿还主体系郝海龙，至今仍在偿还中。（六）案涉房屋未办理过户登记的原因在于郝良荣，其应承担不利后果。郝良荣在签订房屋买卖合同时明知房屋上设定有按揭贷款，且未代郝海龙还清全部贷款，故该房屋未过户登记的风险应由其自己承担。

本院经审查认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”二审法院综合考虑郝良荣与郝海龙系兄弟关系，双方签订房屋买卖合同的时间为福瑞祥公司提起诉讼之后，双方签订的两份合同之间存在瑕疵与矛盾，证明郝良荣已支付购房首付款33万元除郝海龙出具的收条外无其他证据予以佐证，案涉房屋上原郝海龙设定的按揭贷款尚未付清、仍在继续偿还中，郝良荣明知案涉房屋存在银行贷款而无法办理过户登记仍然购买，对未能办理过户登记负有一定责任等因素，参照上述司法解释的规定，认定郝良荣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回郝良荣关于对案涉房屋不得执行的诉讼请求，并无不妥。郝良荣关于本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，应当停止执行的主张，不能成立。

综上，郝良荣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下:

驳回郝良荣的再审申请。

审判长　　汪军

审判员　　万挺

审判员　　潘杰

二〇一九年八月二十九日

法官助理王永明

书记员宋健