许文杨、泉州世茂新领域置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3363号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：许文杨，男，1970年11月3日出生，汉族，住福建省晋江市。

委托诉讼代理人：王淳，上海市协力（徐州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵强，江苏彭城律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼。

法定代表人：张正华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师

委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。

再审申请人许文杨因与被申请人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院于2019年4月26日作出的（2019）闽民终393号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

许文杨申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项、第六项的规定，应予再审。请求：1.撤销（2019）闽民终393号和（2018）闽05民初675号民事判决书；2.解除《商品房买卖合同》二份（合同编号：201510080041、201510120104）及《66#别墅补充协议书（正式签订）》《66#别墅补充协议书》；3.世茂公司向许文杨返还已付购房款3343万元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年10月8日起暂计至2018年5月30日止为1334359.6元；以2090万元为基数，自2016年1月25日起暂计至2018年5月30日止为2363296.53元；以2070701元为基数，自2015年10月12日起暂计至2018年5月30日止为263022.17元；以3343万元为基数，自2018年5月31日起计至世茂公司还清购房款之日止），上述利息截止2018年5月30日暂合计为3960678.3元；4.判决世茂公司向许文杨支付逾期交房违约金33.43万元；5.判决世茂公司向许文杨支付因世茂公司违约导致报建手续等未得到批准的违约金（以3343万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2017年1月7日起暂计至2018年5月30日止为8980598.06元，之后的违约金计至合同解除之日止）；6.本案两审诉讼费由世茂公司承担。事实和理由：一、原审法院对合同性质认定错误。当事人双方签订的两份《商品房买卖合同》不属于合同权利义务的概括转移。1.《晋江爱乐国际温泉水会装修工程补充合同（二）》（以下简称装修工程补充合同）中虽然提到合同权利义务的转移，但实际上原购房人与世茂公司之间的合同已经仲裁委调解解除，许文杨根本不知道原购房合同内容，故无法进行概括转移。合同中表达的权利义务转移的仅指首付款。2.装修工程补充合同中的丙方为许文杨及其女儿许雅青，但是在签订正式商品房买卖合同时，只有许文杨一人的名字。主体变更可以说明许文杨签订的商品房买卖合同并不是从原购房人与世茂公司之间的买卖合同承继而来。3.如果许文杨签订的买卖合同性质属于继受原合同的权利义务，需要经过三方的意思表示一致才可以完成。装修工程补充合同中没有世茂公司的认可，也没有将原商品房买卖合同作为附件，不符合合同权利义务转移的情形。4.当事人之间在签订两份《商品房买卖合同》之后，又签订过两份补充协议，对案涉房屋有关情况进行了约定，明确约定要按照双方签订的买卖合同履行义务，未提及原购房合同，因此案涉购房合同是全新的合同。二、二审法院在没有证据的情况下直接认定房屋已经过改造，并基于此作出房屋已交付的判断，属认定事实错误。从许文杨提供的现场照片、视频可以看出房屋未进行改建，世茂公司也未出示任何交付手续或房屋交接单证明房屋已经交付。二审法院混淆了房屋具备交付条件和实际交付。庭审中世茂公司出具的相关验收证明只能证明房屋具备交付的相关手续，并不能证明房屋已经实际交付。交付房屋还需通知业主、交付两证、配合验房、交钥匙等相关程序。三、原审法院对许文杨主张的报建问题认定事实和适用法律均有误。根据2016年1月7日补充协议约定，房屋报建手续由世茂公司完成，许文杨只负责进行协调工作，且报建手续只能以世茂公司名义进行。若因世茂公司原因一年内未获批准即需要向许文杨承担违约责任。根据许文杨提供的晋湖协【2015】1号文件，在商品房买卖合同签订前，晋江市政府就已经停止了对案涉小区多个地块的报建、产权登记手续。许文杨不可能对房屋进行改造。世茂公司根本就没有向相关部门递交手续，二审法院在世茂公司违约的情况下，将本应由世茂公司负担的举证责任转移给许文杨，认为应由许文杨举证证明系因世茂公司原因导致报建未批准并承担举证不能的不利后果，属于适用法律错误。

世茂公司提交意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许文杨的再审申请。案涉房屋所在楼盘已经通过四方验收和消防验收等手续，并依法办理了验收备案，质量合格，具备交付条件。世茂公司已经早已将案涉房屋交付给林毅、林锴以及许文杨，并由其进行设计改造，许文杨的诉讼请求缺乏事实依据。本案是合同权利义务的概括转移，许文杨从林毅、林锴处继受房屋后，世茂公司交付给林毅、林锴房屋的行为应视为世茂公司履行完毕交付义务。许文杨请求解除合同超过解除权法定一年的除斥期间。世茂公司仅是协助进行报建工作，报建未被审批的责任应当由许文杨承担。

本院经审查认为，案涉各份《商品房买卖合同》及别墅补充协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同与装修工程补充合同相比，标的物均为案涉66#101、102号别墅，房屋价款一致，且林毅、林锴支付的房屋价款转为许文杨支付的价款，可以证明许文杨与世茂公司签订《商品房买卖合同》的基础，确系其与林毅、林锴等签订的装修工程补充合同。基于世茂公司已与许文杨就案涉房屋达成新的《商品房买卖合同》，无论其性质是否属于债权债务的概括转移，均不影响该合同及其补充协议的效力，双方应当按照合同约定履行义务。

许文杨与世茂公司2015年10月9日签订的《66#别墅补充协议书（正式签订）》约定，“……世茂公司应承担的义务以500万元打包给许文杨负责施工，许文杨有权自行设计、自行改建、扩建、重建、翻建及施工、自行监督……66#101号、102号商品房总购房款4500万元，世茂公司同意用上述500万元打包价抵扣总购房款，抵扣后许文杨应付房屋总价款4000万元……世茂公司应当于许文杨缴足首付款的三天内将66#101号、102号商品房先行交付给许文杨，以便许文杨筹划改建、扩建、新建、翻建工程”。上述约定可以说明双方之间签订的并非普通商品房买卖合同，还包含了由开发商将购房者所购置房屋的一部分改建、翻建等施工工程转移给购房者负责，并从总房款中予以抵扣等内容。因此，开发商将房屋交付给购买方，是购买方进行后续改建、扩建、重建等施工的前提。本案中，许文杨虽主张案涉房屋没有实际交付，但在合同明确约定交房时间和房屋属于现房交付的情况下，其在2016年支付完毕房款后长达两年的时间里未对房屋交付提出异议，与常理不符。结合法院查明的许文杨曾通过邮件方式与世茂公司沟通报建手续问题，案涉房屋客观上已经过施工改建等事实，原审法院认定案涉房屋已交付给许文杨并无不当。许文杨仅以未办理房屋交付手续为由主张世茂公司未交付案涉房屋，要求世茂公司支付逾期交房违约金，不能成立。

关于世茂公司在房屋报建过程中是否构成违约问题。根据双方2016年1月7日签订的《66#墅补充协议书》约定，世茂公司负责按许文杨提供的相关资料履行报建手续的相关工作，许文杨负责协调相关部门通过世茂公司提供的报建手续。现许文杨并未举示充分证据证明案涉房屋改建相关报建手续未获批准系世茂公司原因导致，其主张世茂公司未完成案涉房屋报建手续构成违约，不能成立。原审法院驳回许文杨要求世茂公司承担违约责任的诉讼请求并无不当。

综上，许文杨申请再审的理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回许文杨的再审申请。

审判长　　王成慧

审判员　　张　华

审判员　　肖　峰

二〇一九年八月三十日

法官助理周昊

书记员刘伟腊