葛秀洁、延吉市建筑工程有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

法定代表人：张玉凯，该公司经理。

再审申请人葛秀洁因与被申请人延吉市建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）、一审被告延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2019）吉民终78号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

葛秀洁申请再审称：1.原审判决关于葛秀洁与葛成修、中富公司借贷关系及房屋买卖合同效力的认定错误，葛秀洁提交的证据能够充分证明借贷关系的真实性，以房抵账的交易行为均发生在人民法院查封案涉房屋之前，应当认定以房抵账的《房屋买卖合同》合法有效；2.葛秀洁已经实际占有案涉房屋，中富公司向葛秀洁交付房屋钥匙的行为即表示为交付房屋，葛秀洁接收钥匙应视为对房屋的占有行为，同时葛秀洁缴纳供暖费、物业费、电梯费，说明葛秀洁已经对房屋进行了实际控制和管理。且案涉房屋已经对外出租，并提供租赁合同及对承租人所作的询问笔录作为佐证。综上，葛秀洁依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项之规定申请再审，请求撤销一、二审判决，中止对案涉房屋的执行。

本院经审查认为，本案争议的焦点问题是：案外人葛秀洁对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，建筑公司依据生效判决申请执行案涉房屋，葛秀洁应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。葛秀洁主张，其与中富公司前法定代表人葛成修存在债权债务纠纷，进而约定以房抵账。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，葛秀洁必须同时满足上述四个要件，才能对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原审法院对于葛秀洁是否合法占有案涉房屋进行审查。从现有的缴纳取暖费、物业费等证据来看，取暖费并非葛秀洁本人缴纳，系中富公司与供暖公司一并结算缴纳；葛秀洁举示的物业费缴纳收据亦与正常物业费缴纳凭证不符，不足以证明在案涉房屋被查封之前已经缴纳物业费。至于葛秀洁主张的其已经于2016年12月28日将案涉房屋出租给案外人，其在二审中已经举示了租赁合同及证人证言，在再审申请中又举示代理人对案外人制作询问笔录，内容大致与书面证言相同，案外人在二审中并未出庭作证，二审法院对相关证据所拟证明的事实未予采信并无不当。葛秀洁关于已经将房屋出租给案外人的主张，亦无其他证据相佐证，房屋并未装修，亦未产生合理的水电费用，原审判决的认定并无不当。综上，葛秀洁提供的证据，不能证明查封之前已经合法占有了案涉房屋，原审法院不予支持葛秀洁的诉讼请求并无不当。

综上，葛秀洁的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项之规定，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回葛秀洁的再审申请。

审判长　　宋春雨

审判员　　李盛烨

审判员　　丁俊峰

二〇一九年七月三十一日

法官助理原楠楠

书记员黄蕊