江苏中贯置业有限公司、江苏良基投资置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3510号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏中贯置业有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇人民路76号401。

法定代表人：邢明东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：马成龙，北京恒都（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴茵，北京恒都（上海）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏良基投资置业有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇通港工业园。

法定代表人：吴雪良，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张燕，江苏正大发展律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢携，江苏正大发展律师事务所律师。

再审申请人江苏中贯置业有限公司（以下简称中贯公司）因与被申请人江苏良基投资置业有限公司（以下简称良基公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（以下简称二审法院）（2018）苏民终617号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

中贯公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。主要事实和理由是：二审判决对中贯公司应支付给良基公司的利润分配款的数额认定错误。一、江苏君和博瑞税务师事务所有限公司（以下简称君和博瑞公司）出具的税务审核报告与苏州苏诚会计师事务所有限公司（以下简称苏诚公司）出具的利润审计报告对案涉项目的成本计算采用了不同的计价依据。君和博瑞公司审核项目成本所依据的是中贯公司提供的财务账册、合同、付款资料等，更为客观全面，应予采信；苏诚公司审计项目成本则直接引用北京市建壮咨询有限公司（以下简称建壮公司）出具的工程造价咨询报告书中的数据，不应采信。苏诚公司出具的利润审计报告采用了错误的开发成本数据，二审法院依据苏诚公司的利润审计报告认定中贯公司应向良基公司支付利润分配款5630.21929万元错误，案涉项目利润被放大4632.616825万元。二、二审判决认定案涉项目利润分配日为2012年12月31日，但在确认应分配利润数额时，又以价值评估基准日2017年7月31日案涉项目未销售房屋价值作为利润分配基数，其认定前后不一，应以2012年12月31日的未销售房屋价值为分配依据。三、二审判决对管理费、销售费用、基础设施配套费的认定错误。管理费和销售费用属于客观发生的费用，应在审计评估后由合作双方分摊。关于管理费，双方对计提标准和数额已达成一致；关于销售费用，二审判决仅依据良基公司的单方认可，即认定销售费用为100万元，该认定缺乏证据证明；关于基础设施配套费，计提标准为每平方米40元，合计312万元，由项目所在地政府直接收取。中贯公司一审中提供了相关政府文件，一、二审判决未予认定错误。四、建壮公司出具的工程造价咨询报告书遗漏两处变电用房和一处供水用房的建设成本，中贯公司二审中提出过异议，但二审法院未予采纳，导致二审判决认定的工程造价错误。

良基公司提交意见称，中贯公司的再审事由不能成立，其再审申请依法应当驳回。一、君和博瑞公司和苏诚公司根据法院依法委托，各自按照鉴定准则在职责范围内对案涉项目开发成本进行审核和认定，鉴定结论合法合理。二、二审判决以2017年7月31日即未销售房屋的价值评估基准日的房屋价值作为利润分配基数正确。将基准日确定为2017年7月31日是双方在一审中的共同意思表示，也符合市场行情。三、中贯公司关于管理费、销售费用、基础设施配套费的主张不成立。双方就管理费从未达成一致意见，中贯公司就案涉项目的管理和销售并未单独建账、独立核算，一审法院考虑案涉项目销售周期较长，产生了一定的销售费用，酌定销售费用100万元合理。中贯公司并未提供证据证实其支付了基础设施配套费，苏诚公司根据现有材料进行鉴定，并无不当。四、中贯公司关于两处变电用房和一处供水用房建设成本的主张不成立。中贯公司在对建壮公司出具的工程造价鉴定报告进行质证时未提出遗漏两处变电用房和一处供水用房建设成本的异议。

本院经审查认为，本案争议焦点为二审判决对中贯公司应向良基公司支付的利润分配款数额的认定是否正确。

一、关于案涉项目成本的认定问题。一审期间，一审法院依法委托建壮公司对案涉工程造价进行鉴定，君和博瑞公司对案涉项目土地增值税清算税款进行审核，苏诚公司对案涉项目利润进行财务审计，三家鉴定机构分别出具了相应的鉴定报告。二审期间，中贯公司曾提出君和博瑞公司的鉴定意见与苏诚公司的鉴定意见因采用不同项目成本导致少计增值税，进而导致项目利润被放大的问题。为此，二审法院组织本案双方当事人及两家鉴定机构的鉴定人员进行了听证。两家鉴定机构的鉴定人员均表示，土地增值税清算审核与利润审计在项目开发成本的计算依据和准则方面并不相同。且根据君和博瑞公司鉴定人员陈述，其在审核时仅从中贯公司取得了与项目相关的收入、成本、税金明细账及相应凭证资料，未取得银行存款、应付账款、预付账款等资料，造成其无法确认项目收入是否完整、开发成本款项是否已全部准确支付，进而影响对收入和成本的真实性、可靠性的认定，且其已在审核报告中对此予以说明。而苏诚公司对项目成本的计算主要依据经双方当事人质证均无异议的建壮公司出具的工程造价咨询报告书，并结合中贯公司提供的合同、发票、会计凭证及附件等鉴定资料。二审判决综合本案实际情况采信苏诚公司确认的项目开发成本数据，并无不当。中贯公司关于应采信君和博瑞公司审核的项目开发成本数据的主张，不能成立。

二、关于未销售房屋的价值评估基准日问题。2017年7月11日，一审法院依法组织良基公司、中贯公司共同选定苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司（以下简称中博公司）对案涉项目未销售房屋等进行价值评估，并确定以该日作为估价基准日。后中博公司对案涉项目开展实际勘察，并将实际勘察日期2017年7月31日设定为估价基准日。一审法院组织良基公司、中贯公司对中博公司出具的评估报告进行质证时，中贯公司并未对估价基准日提出异议。中贯公司二审中主张应当以2012年6月11日为估价基准日，二审法院综合中贯公司与良基公司履行双方关于解除合作和清算分配的协议的情况，考虑到以实际勘察日2017年7月31日为估价基准日与中博公司接受委托时间及良基公司、中贯公司间发生争议时期相适应，能客观、公允地反映该部分资产状况，认定以实际勘察日2017年7月31日为估价基准日，并无不妥。中贯公司现又提出应以2012年12月31日为估价基准日，有违诉讼诚信，且依据不足。

三、关于管理费、销售费用和基础设施配套费的认定问题。中贯公司主张双方曾就管理费计提标准和数额达成一致，但未能提交证据予以证实，良基公司亦不予认可。关于销售费用，二审判决根据已查明的事实，基于中贯公司就案涉项目未设立独立的售楼部，中贯公司同时开发建设、销售多个房地产项目，结合良基公司的认可情况，酌定销售费用100万元，并无不当。中贯公司虽对销售费用的认定数额有异议，但未能提交证据支持其主张。关于基础设施配套费，中贯公司主张该费用由项目所在地政府直接收取，但未提交相关会计凭证、缴费单据等证据予以证实。因此，中贯公司关于二审判决对上述费用认定有误的主张，均不能成立。

四、关于变电用房和供水用房建设成本是否遗漏问题。一审法院组织中贯公司、良基公司对建壮公司出具的工程造价咨询报告进行质证时，中贯公司明确表示无异议，故二审法院对中贯公司在二审期间提出的建壮公司的造价咨询报告遗漏部分建设成本的异议未予采纳，亦无不妥。

综上，中贯公司提出的再审事由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回江苏中贯置业有限公司的再审申请。

审判长　杨　春

审判员　张爱珍

审判员　何　君

二〇一九年九月二十四日

法官助理魏佳钦

书记员张健