重庆市美洋投资有限公司、青岛新万源物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申3671号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆市美洋投资有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路116、118号9-8#(原9-B#)。

法定代表人：王明裕，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马相龙，山东元华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘明慧，山东元华律师事务所实习律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛新万源物业发展有限公司，住所地山东省青岛市市北区重庆南路1号。

法定代表人：南祥栋，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：利群集团青岛四方购物广场有限公司，住所地山东省青岛市市北区重庆南路1号。

法定代表人：徐瑞泽，该公司总经理。

一审第三人：长城国兴金融租赁有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区民主路75号。

法定代表人：张希容，该公司总经理。

一审第三人：青岛肯德基有限公司小村庄餐厅，住所地山东省青岛市市北区重庆南路1号一层。

负责人：初德政，该餐厅经理。

一审第三人：青岛市四方区永和豆浆快餐店，住所地山东省青岛市市北区重庆南路1号。

经营者：赵德阔。

一审第三人：青岛爵士牛排餐饮有限公司四方利群店，住所地山东省青岛市市北区重庆南路1号。

负责人：于彦伟。

再审申请人重庆市美洋投资有限公司（简称美洋投资公司）因与被申请人青岛新万源物业发展有限公司（简称万源物业公司)、利群集团青岛四方购物广场有限公司(简称四方购物广场）及一审第三人长城国兴金融租赁有限公司(简称长城租赁公司)、青岛肯德基有限公司小村庄餐厅、青岛市四方区永和豆浆快餐店、青岛爵士牛排餐饮有限公司四方利群店房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院(2019)鲁民终1437号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

美洋投资公司申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项之规定，应予再审。主要事实和理由是：（一）依据合同约定，万源物业公司应当支付美洋投资公司租金9000160.65元，原审法院判令支付的租金数额为8507124.44元，少算了493036.21元，明显是计算错误。（二）二审法院在判决中称“一审法院根据查明的事实，结合本案实际情况，从充分发挥物的价值，做到物尽其用……二审期间，案涉租赁合同已经期满终止，其该项请求已无需审理裁判。对于租赁合同终止后各方当事人之间产生的纠纷，应另案处理。”无事实和法律依据。1.2002年10月12日，万源物业公司与四方购物广场签订房屋及设备租赁延续合同，将案涉房屋地上一、二层以及地下一层租赁期限延长至2018年8月31日，因万源物业公司未取得该房屋2015年8月31日后的授权，其续签行为也不符合协议的约定，事后也未得到长城租赁公司的确认，该合同无效，租赁期限应当于2015年8月31日到期。2.万源物业公司和四方购物广场逾期缴纳租金超过六个月，根据案涉《委托租赁协议》约定，美洋投资公司有权要求解除长城租赁公司与万源物业公司于2005年4月20日签订的《委托租赁协议》。3.原审法院以四方购物广场承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修、投入费用较大等理由不予支持美洋投资公司解除委托租赁协议的诉求，不符合逻辑推理，更没法律依据。法院在判决应否解除委托租赁协议、房屋及设备租赁合同主要的考量标准应当是万源物业公司、四方购物广场是否存在根本违约，签订合同的主体是否平等，权利义务是否公平合理，是否有约定解除合同的事由。根据商业规则和生活常识，商城的装修、经营是有周期性的、其相应的损耗也是必不可少的。对于前期装修投入大等因素，不应作为裁判是否解除合同的考量标准。（三）原审法院没有查明长城租赁公司与万源物业公司之间签订的委托租赁协议是委托合同关系还是租赁合同关系，导致认定事实不清，适用法律错误。（四）长城租赁公司与美洋投资公司于2012年12月7日就案涉房屋签订《不动产转让协议》并依法通知万源物业公司，将案涉房屋包括本案所涉的租赁权益825141.34元转让给美洋投资公司，万源物业公司对于该租赁权益不认可，应当负有举证责任，否则应承担不利后果。原审法院未依法合理分配举证责任，对该诉请未审理查明便予以裁判，显然属于漏判。

本院经审查认为：（一）关于欠付租金数额问题。经查，美洋投资公司与万源物业公司对合同约定的租金计算标准没有争议，双方争议的是计算租金的房屋面积。美洋投资公司主张按委托租赁协议约定面积支付租金，万源物业公司主张按实测面积支付租金。为此，万源物业公司在本案诉讼中提交了青岛市房屋勘察测绘处对案涉房屋的测绘面积明细。原审法院综合考虑万源物业公司与长城租赁公司履行委托租赁协议过程中系按测绘面积支付租金，长城租赁公司与美洋投资公司签订的《不动产转让协议》中亦载明转让案涉房屋以实际面积为准，案涉租赁房屋未经房屋产权登记机关颁发产权证明确认面积等因素，按实测面积判令万源物业公司支付美洋投资公司租金，并无不当。美洋投资公司可待取得案涉租赁房屋产权证后依据产权证载明的面积与万源物业公司就已付租金进行结算，多退少补。

（二）关于长城租赁公司与万源物业公司于2005年4月20日签订的《委托租赁协议》应否解除问题。二审法院综合考虑案涉租金未按委托租赁协议约定支付的原因系美洋投资公司就案涉房屋的过户提起诉讼，案涉房屋产权尚未明确，解除协议不利于充分发挥案涉租赁物的价值，二审期间案涉委托租赁协议及相关租赁合同已经期满终止等因素，对美洋投资公司关于解除长城租赁公司与万源物业公司于2005年4月20日签订的《委托租赁协议》的诉讼请求未予支持，并无不妥。美洋投资公司提出的上述《委托租赁协议》应予解除的理由，不应支持。

（三）关于美洋投资公司主张的转让租赁权益825141.34元应否支持问题。长城租赁公司与万源物业公司签订的系列委托租赁协议均约定每年租金分两次支付，每次支付50%，即9月1日支付50%,2月1日支付50%。原审法院综合考虑长城租赁公司与美洋投资公司于2012年12月7日签订《不动产转让协议》时，尚未到约定的租金支付时间，美洋投资公司只能依据委托租赁协议的约定要求万源物业公司支付2013年2月1日以后的租金，万源物业公司主张其已将2013年2月1日前的租金支付给长城租赁公司，美洋投资公司也未提供充分证据证明万源物业公司欠付2013年2月1日以前的租金等，对美洋投资公司关于万源物业公司支付2013年2月1日前的租金825141.34元未予支持，亦无不妥。此后，若美洋投资公司有充分证据证明万源物业公司欠付2013年2月1日前的租金，其可依法另行主张。

另，原审法院根据案涉《委托租赁协议》及相关租赁合同约定认定美洋投资公司与万源物业公司之间的权利义务并依法作出裁判，并无不当。美洋投资公司关于原审法院没有查明长城租赁公司与万源物业公司之间签订的委托租赁协议是委托合同关系还是租赁合同关系，导致认定事实不清、适用法律错误的主张，不能成立。

综上，美洋投资公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下:

驳回重庆市美洋投资有限公司的再审申请。

审判长　　潘杰

审判员　　万挺

审判员　　汪军

二〇一九年九月二十六日

法官助理王永明

书记员宋健