陕西省高速公路建设集团公司、肖华商品房委托代理销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3693号

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陕西省高速公路建设集团公司。住所地：陕西省西安市碑林区友谊东路**。

法定代表人：靳宏利，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王小军，北京康达（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵继强，北京康达（西安）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：肖华，女，1977年2月25日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。

委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：段文强，男，1986年1月1日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。

一审第三人：张耀华，男，1970年3月28日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。

再审申请人陕西省高速公路建设集团公司（以下简称高速集团公司）因与被申请人肖华、段文强及一审第三人张耀华商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民初438号民事判决和陕西省高级人民法院（2018）陕民终886号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

高速集团公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。请求撤销一、二审判决，将本案发回重审。事实与理由：1.原判决错误认定高速集团公司存在违约行为。因肖华对案涉商铺进行了分户改造，必须提供新的分户图纸及改造后的实测报告才能办理网签备案手续。2015年6月18日，肖华向高速集团公司提交了全部改造图纸。2015年7月14日，肖华完成全部改造后，高速集团公司即向房产管理局提交资料，进行网签相关信息录入。2015年7月18日，肖华发函请求将商铺的旧实测报告换成新实测报告。2015年7月28日，高速集团公司即向房产管理局申请把旧实测报告换成新实测报告并开通网签业务。2015年9月6日，肖华发函称网签工作无丝毫进展，希望尽快完成基础信息录入及合同母版的确认，但高速集团公司已从2015年7月18日启动基础信息录入工作，只是房产管理局未审批。高速集团公司无任何懈怠履行义务的情形。在办理银行按揭手续事宜中，依据《商铺买卖协议》的约定，高速集团公司仅负有协助办理义务。高速集团公司的“重要证件使用登记表”显示，公司从2015年3月16日就已经开始配合肖华向兴业银行、东亚银行、北京银行等银行申请启动按揭程序，后均因故未收到银行方面回复。2015年7月17日，肖华再次引入兴业银行，兴业银行要求高速集团公司提供正式的盖公章的按揭申请资料，经银行审批，第一笔按揭贷款到账时间为2016年6月30日。可见，办理银行按揭手续需要一定时间，放款时间的长短由银行根据自己的业务流程和规定进行控制，在协助肖华办理银行按揭审批手续事宜中，高速集团公司始终积极作为。2.肖华未按时支付购房款构成违约，应向高速集团公司承担违约责任。《商铺买卖协议》第四条约定：肖华应在2015年11月30日付清全部购房款。肖华未在该期限内付清全部款项，对高速集团公司构成违约。根据该协议第八条第2款约定，如肖华逾期30日未支付房款，应按22000元/㎡的销售单价由高速集团公司自行指定区域将已支付房款和履约保证金对应的商铺交付肖华，其余未付款商铺由高速集团公司收回，或采取肖华认可的其他方式处置。在肖华违约的情况下，高速集团公司给肖华延长了10个月的合同履行期，在延长履行期后，肖华依然违约，应承担相应的违约责任。3.原判决错误认定肖华已向高速集团公司支付了57113692元购房款。高速集团公司实际收到肖华购房款55789833元，与原判决认定数额相差1323859元，共涉及两笔款项：高速集团公司与肖华解除合同后，因肖华的过错致使个别购房人无法办理按揭，给购房人下浮了3%的房款，计421917.95元；购房人苏保蕾的首付款917195元被肖华收取，剩余910000元按揭贷款高速集团公司暂未收到。该两笔款项总计1331917.95元，与差额1323859元基本吻合，不应计为高速集团公司实际收取的款项。4.段文强应对5-10202号商铺占用费承担连带责任。肖华明知5-10202号商铺未销售，却指示高速集团公司将该商铺交付其丈夫张耀华，肖华具有明显过错。段文强作为长期租赁房屋的商户，租赁房屋时未对房屋权属情况进行了解，与常理和交易惯例相悖，不是善意承租人。段文强实际占有、使用了该商铺，导致高速集团公司作为所有权人无法对该商铺行使所有权，应向高速集团公司赔偿相应损失。

肖华提交意见称，1.高速集团公司在办理网签手续和银行按揭手续中严重违约。双方约定合同履行期限自2014年10月9日始至2015年11月30日止。在合同履行11个月后，高速集团公司才完成了和肖华的客户签订商品房买卖合同的内部程序，12个月后才满足了按揭贷款的条件和网签商品房买卖合同的条件。2.高速集团公司称给肖华延长了10个月的履行期限，该观点错误。双方签约时，案涉房屋预售许可证已经过期，高速集团公司将房屋预售许可证延期至2015年12月31日，即2016年1月1日后，案涉商铺并不符合销售条件，亦不存在延长销售的情形。高速集团公司2016年9月7日发函解除合同对案涉房屋的销售不产生任何意义。3.原判决对肖华支付的购房款数额认定无误。一审法院组织双方对已付款进行了详细的核算，双方对总数均无异议。高速集团公司在与肖华解除合同后擅自给若干购房人降价系对其自身权利的处分，产生的法律后果与肖华无关。高速集团公司未收到的个别房屋按揭贷款，亦与肖华无关。4.肖华和张耀华仅是业务关系，并非夫妻关系，高速集团公司的陈述与事实不符。

本院认为，根据高速集团公司申请再审的理由，本案再审审查的焦点问题可归纳为四点：1.高速集团公司是否存在违约行为；2.原判决对已销售房屋的结算价进行调整是否正确；3.双方争议的两笔购房款应否认定为高速集团公司已实际收取的款项；4.段文强应否对5-10202号商铺占用费承担连带责任。

关于第一个焦点问题。案涉《商铺买卖协议》对高速集团公司办理网签和银行按揭工作的相关义务作了明确的约定。协议第六条第2款约定“出卖人在本协议签订之日向买受人提供该商铺建设‘五证’复印件及办理银行按揭准入所需资料”，第5款约定“出卖人配合买受人完成网签、物业、车位及办理营业使用所提供的证明等其他相关事项”。虽然协议未约定网签和银行按揭工作的截止时间，但两项工作确实存在进展缓慢的问题。现有证据可以证明，网签工作进展缓慢的原因是案涉房产需要在房产管理局更新实测报告、办理信息录入，双方配合不力，高速集团公司的网络设备亦出现了故障，影响了信息录入工作的及时开展。按揭工作进展缓慢的原因是高速集团公司未及时向银行提交办理按揭手续的全部资料。原判决认定高速集团公司在协助办理网签和按揭工作中确实存在迟延履行合同义务的情形，并无不当。

关于第二个焦点问题。案涉《商铺买卖协议》约定肖华在约定期限向高速集团公司支付全部房款1.3亿元，已销售房屋的结算价为17700元/㎡，如肖华未按照约定时间支付房款1.3亿元，已销售房屋的结算价增至22000元/㎡。在协议实际履行中，肖华未能按期向高速集团公司支付前述款项，的确存在违约情形。但是，肖华的迟延支付与高速集团公司迟延协助办理网签和银行按揭之间存在关联，后者的违约行为客观上影响到肖华的销售工作。原判决综合考虑双方的违约情形，将合同约定的结算价22000元/㎡调整为19850元/㎡，取最高结算价与最低结算价之间的中间价，对双方的利益进行了平衡，亦无明显不当。

关于第三个焦点问题。高速集团公司对原判决就两笔争议款项的认定提出异议。第一笔是高速集团公司与肖华解除合同后，给个别购房人下浮房款3%，计421917.95元；第二笔是个别购房人剩余的910000元按揭贷款。本院认为，对第一笔争议款项，高速集团公司下浮房款系对自己权利的处分，不能归结于肖华的过错，下浮减少的房款不应影响对肖华销售所得房款的认定。第二笔争议款项涉及的商铺系肖华已销售房产，按揭贷款系因银行工作流程的原因暂未到账，原判决将其计入高速集团公司实际收取的款项，具有事实依据，处理正确。

关于第四个焦点问题。高速集团公司主张段文强不是善意承租人，请求段文强对商铺占用费承担连带责任。本院认为，一审第三人张耀华通过第三方将5-10202号商铺租赁给段文强经营健身房。段文强租赁该商铺后，陕西高速开发物业管理有限责任公司与段文强经营的健身房签订了《物业服务合同》《商铺装饰装修管理协议》，并于2016年8月19日出具《室内装修工程验收表》。高速集团公司未能提交证据证明段文强在前述承租商铺的过程中存在恶意，存在明知商铺产权不清晰而占用商铺的故意，该公司关于段文强不是善意承租人的主张缺乏依据，其请求段文强承担连带责任亦缺乏合同依据和法律依据。

综上，高速集团公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回陕西省高速公路建设集团公司的再审申请。

审判长　　欧海燕

审判员　　陈纪忠

审判员　　杨　卓

二〇一九年十月八日

法官助理张乐

书记员陈璐