崔嵩峰、辽宁东源典当有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3935号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔嵩峰，女，汉族，住辽宁省新民市。

委托诉讼代理人：丁兆成，北京宇宙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：顾建博，北京宇宙律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁东源典当有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街215号E17。

法定代表人：姜炘，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李悦，辽宁平安律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋国印，男，汉族，住辽宁省新民市。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区翟家镇小于村。

法定代表人：符丽华，该公司董事长。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：符丽华，女，汉族，现羁押于辽宁省女子监狱。

再审申请人崔嵩峰因与被申请人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）、被申请人宋国印、被申请人沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）、被申请人符丽华案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院作出的（2018）辽民终884号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

崔嵩峰申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项提出申请。具体理由如下：一、本案东源公司、金晟公司之间是在债务尚未到期之时便限制债务人的正常销售，并将抵押房产直接转移至债权人指定的人名下，实为对案涉借贷关系的担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十七条之规定，东源公司、金晟公司之间对房屋的处置属于约定了无效的流质条款，双方签订的商品房买卖合同和收据及备案行为均无效。二、东源公司、金晟公司之间未就该抵押权办理抵押登记，抵押合同未生效，抵押权未设立。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，东源公司不能对案涉房屋行使抵押权，无法对抗崔嵩峰的物权期待权。三、抵押权不能对抗购房人住房保障优先权，普通债权及优先受偿权不能对抗买受人的物权期待权。四、原审法院将过错归于崔嵩峰，认定事实错误。1.《商品房买卖合同》签订的时间可以依据双方的自述、崔嵩峰交款时间、房款收据及房屋买卖交易习惯等确定。金晟公司与崔嵩峰在庭审中均确认2011年5月23日取得《商品房预售许可证》后，签订了《商品房买卖合同》。崔嵩峰提供了银行转账记录及收款收据。另根据房屋买卖的交易习惯，通常都是先签订买卖合同再根据合同约定支付房款，或在签订合同的同时付款，多份证据足以印证合同签订时间就在2011年5月23日，远在法院查封案涉房屋之前。2.崔嵩峰提供的银行取款记录和盖有金晟公司财务专用章的收款收据时间与合同签订时间基本吻合，且金晟公司对崔嵩峰已依照合同支付了全部购房款也予以认可。同时，崔嵩峰提交了2010年7月28日通过其名下建设银行卡支付给金晟公司234842元的银联刷卡凭单，由此证明崔嵩峰已支付了房屋的全部价款，远超过法律规定的“合同约定总价款的百分之五十”。3.2015年10月14日，新民市房地产管理处为崔嵩峰开具了无住宅房屋产权登记记录的证明，经查房产电子档案，证明崔嵩峰无住宅房屋产权登记记录。综上，恳请最高人民法院对本案提起再审。

东源公司提交意见称，一、东源公司与金晟公司之间的借款及担保关系，并非本案的审查范围，不能作为排除执行的理由，本案为执行异议，审查范围是崔嵩峰对案涉房屋是否享有实体权利及是否足以排除执行。二、崔嵩峰对案涉房屋不享有实体权利，不足以排除执行。（一）崔嵩峰在一审中主张签订合同的时间在金晟公司取得《商品房预售许可证》之前，且合同中有明确的商品房预售许可证编号、房屋面积、座落等约定。但是，在其主张的合同签订时，金晟公司未取得《国有土地使用权证》及《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等五证，不可能确定房屋的房号、座落、面积等信息，说明崔嵩峰存在虚假陈述。（二）崔嵩峰除了提供收款收据之外，并未提供其他证据证明其实际交付了购房款，其提供的转款记录在收据时间之后，其解释不符合正常交易习惯。根据金晟公司实际控制人刘某某在公安机关的陈述，实际购房人均已入住，只有高利贷放款人等未办理入住，崔嵩峰与金晟公司应是借贷关系。（三）崔嵩峰不能证明案涉房屋是其名下的唯一住房。因此，崔嵩峰不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条的条件，不能排除执行。（四）本案为执行异议，并不涉及建设工程价款优先受偿权等顺位问题，也不涉及抵押权与买受人权利冲突问题。

本院经审查认为，本案申请再审阶段当事人争议的主要焦点问题是：原审法院认定崔嵩峰对案涉房屋享有的权利不足以排除强制执行，认定事实及适用法律是否正确。针对上述争议焦点，本院评析如下：

本案中，崔嵩峰作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件予以审查，涉及以下几方面问题：第一，崔嵩峰是否与金晟公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，崔嵩峰仅与金晟公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同中无签订时间，不足以证明该合同系在案涉房屋被查封之前签订。另外，崔嵩峰在一审中主张签订合同的时间在2010年7月21日，在再审申请中又主张其与金晟公司签订时间是在金晟公司2011年5月23日取得《商品房预售许可证》当天，该主张前后矛盾，其解释为一审中主张签订的仅为认购协议而非《商品房买卖合同》，但其未能提供认购协议予以证明该解释合理性。第二，关于购房款的支付。崔嵩峰仅提交了收款收据，并未提供正规发票，其虽提交了银行卡刷卡凭单，但该刷卡凭单所记载的日期在收款收据日期之后，崔嵩峰对此的解释不合常理，不足以证明其支付了案涉房屋的购房款。第三，崔嵩峰亦未提交充分证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合前述法律规定。因此，崔嵩峰的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其再审申请理由，本院不予支持。

关于崔嵩峰提出的东源公司与金晟公司之间的约定属流质条款、抵押权无效等理由，均涉及相关执行案件的执行依据问题，而本案为案外人执行异议之诉，故以上理由不属于本案的审查范围，原审法院未予支持并无不当。

综上，崔嵩峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回崔嵩峰的再审申请。

审判长　　张代恩

审判员　　仲伟珩

审判员　　季伟明

二〇一九年九月二十六日

法官助理赵博

书记员张丹