建银国际资本管理（天津）有限公司、赵某申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4000号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。

法定代表人：赵论语，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王丽珍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。

一审第三人：大连中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。

法定代表人：王庆，该公司执行董事。

再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人赵某、王丽珍以及一审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终955号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

建银公司申请再审称，原审判决认定事实和适用法律错误。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条及二十九条的规定，购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行，而不能对抗抵押权的执行。原审法院认定购房消费者的权利能够对抗银行抵押权，适用法律错误。第二，本案不符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形。一审判决查明中天公司未在商品房买卖合同中加盖印章，付款和入住行为均是对该买卖合同的事实履行，事实履行行为并不能替代“书面”买卖合同，中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分，在建银公司未追认的情况下，该《商品房买卖合同》效力待定。赵某、王丽珍仅提交了其与配偶名下无用于居住房屋的证明，但并未提交其子女名下无用于居住房屋的证明，且其提供的无房证明查询范围仅限于大连市金普新区。第三，原审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立以及申请执行的过程中存在过错，认定事实错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，本案申请再审阶段当事人争议的焦点问题是：一、原审法院认定赵某、王丽珍对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，认定事实及适用法律是否正确；二、原审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中具有过错是否正确。

一、本案中，赵某、王丽珍作为购房消费者，对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的物权期待权。在原审法院认定赵某、王丽珍系真实的购房消费者且已经支付购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，认定赵某、王丽珍对案涉房屋所享有的权利能够对抗建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行，适用法律并无不当。

根据原审查明的事实，赵某、王丽珍提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后，人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订的《商品房买卖合同》，虽然赵某、王丽珍提交的其与中天公司签订的《商品房买卖合同》中未加盖中天公司印章，但中天公司出具的讼争房屋的销售不动产统一发票中载明了不动产项目名称、地址、面积、单价等内容与赵某、王丽珍持有的《商品房买卖合同》载明的信息相符，且该发票上加盖了中天公司的发票专用章，据此可以认定赵某、王丽珍与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。对于赵某、王丽珍已全额支付购房款的事实，建银公司未提出异议，中天公司在法院查封前已向赵某、王丽珍交付了案涉房屋，赵某、王丽珍亦交纳了案涉房屋的物业费、水电费、采暖费等费用，并实际占有了案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以赵某、王丽珍等购房人支付的购房款清偿债权、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因赵某、王丽珍自身原因，故原审法院认定赵某、王丽珍对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，结果并无不当。

二、关于原审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中具有过错是否正确的问题。经查明，按照建银公司、中天公司及盛京银行签订的委托贷款合同之补充合同的约定，案涉房屋可以出售，售房款应按比例存入监管账户，目的系为了优先清偿建银公司的担保债权。建银公司对中天公司的债权不能实现的原因在于中天公司未按约定将售房款优先给付建银公司，进而导致建银公司抵押权所担保的债权未能获得清偿。故此，原审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中具有过错，符合本案实际。建银公司关于原审法院的该事实认定错误的申请再审理由，与事实不符，本院不予采信。

综上，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的再审申请。

审判长　　余晓汉

审判员　　宋春雨

审判员　　丁俊峰

二〇一九年九月二十七日

法官助理王慧娴

书记员曹美施