中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2019)最高法民申4025号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津市开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。
法定代表人：赵论语，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：冯英奎，男，汉族，1978年8月19日出生，住辽宁省瓦房店市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于艳，女，汉族，1978年12月10日出生，住辽宁省大连市金州区胜利路691号1-1-2。
一审第三人：大连中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5)。
法定代表人：王庆，该公司执行董事。
再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人冯英奎、于艳、一审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终939号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
建银公司申请再审称，原审判决认定事实和适用法律错误。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条的规定，购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行，而不能对抗抵押权的执行。原审法院认定购房消费者的权利能够对抗银行抵押权，适用法律错误。第二，本案不符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形。冯英奎、于艳与中天公司之间未签订书面《商品房买卖合同》，二审法院也仅认定“冯英奎、于艳与中天公司在法院查封之前已形成了真实有效的买卖合同关系”；本案并无“合法有效”的《商品房买卖合同》，因讼争房屋已设定抵押权，中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分，在建银公司未追认的情况下，中天公司与案外人签订的《商品房买卖合同》效力待定。冯英奎、于艳仅提交了其名下无用于居住房屋的证明，但并未提交其未成年子女名下无用于居住房屋的证明。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，本案申请再审阶段当事人争议的焦点问题是：原审法院认定冯英奎、于艳对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，认定事实及适用法律是否正确。针对上述争议焦点，本院分析认定如下：
本案中，冯英奎、于艳作为购房消费者，对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的物权期待权。在认定冯英奎、于艳系真实的购房消费者且已经支付大部分购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，原审法院认定冯英奎、于艳对案涉房屋所享有的权利能够排除建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行，适用法律并无不当。
至于建银公司关于原审法院认定冯英奎、于艳的购房权符合《执行异议规定》第二十九条规定条件，属于认定事实错误的再审申请理由，这涉及以下几方面问题：其一，关于冯英奎、于艳是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，虽然冯英奎、于艳未提交其与中天公司签订的《商品房买卖合同》，但中天公司出具的讼争房屋的销售不动产统一发票中载明了不动产项目名称、地址、面积、总房款，该发票上加盖了中天公司的财务专用章，足以证明冯英奎、于艳与中天公司之间成立商品房买卖关系。此外，原审庭审中以及本院组织的听证中，冯英奎、于艳主张其与中天公司之间已签订书面《商品房买卖合同》，因中天公司以办理房屋买卖合同备案为由将《商品房买卖合同》收回，之后由于中天公司内部管理混乱未将合同返还给冯英奎、于艳。结合冯英奎、于艳提交的购房发票、实际入住讼争房屋后缴纳物业费、采暖费、水电费等费用的支付凭证以及冯英奎、于艳的陈述及与冯英奎、于艳类似的其他购房人也存在类似情况，本院认为冯英奎、于艳的解释符合常理，能够使人形成冯英奎、于艳与中天公司之间签订了书面的《商品房买卖合同》的确信。其二，关于冯英奎、于艳是否实际支付购房款的问题。一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案审理查明中天公司已经向冯英奎、于艳出具销售不动产统一发票，可以证明冯英奎、于艳已经向中天公司支付了购房款。建银公司欲否定冯英奎、于艳已经支付款项的事实，应提供足以推翻该事实的证据加以证明，但是，中天公司并未提交证据证明其主张，故应承担举证不能的法律后果。综合上述两方面因素，原审法院认定冯英奎、于艳已经支付案涉房屋购房款，并无不当。其三，一审法院已查明，冯英奎、于艳在大连市金普新区内无其他可用于居住的房屋。在上述三方面问题分析基础上，冯英奎、于艳的异议符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形，可以排除人民法院的强制执行。建银公司的该再审申请理由，本院不予支持。
至于建银公司主张即使冯英奎、于艳与中天公司存在商品房买卖合同关系，该合同关系亦无效的主张，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……”的约定以及中天公司取得讼争房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司同意中天公司销售案涉房屋，并无不当；且即使该商品房买卖合同签订未经建银公司同意，也不影响该商品房买卖合同的效力。故建银公司的该再审申请理由，与本案事实不符，本院不予支持。
综上，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的再审申请。
审判长 王富博
审判员 张代恩
审判员 仲伟珩
二〇一九年九月二十五日
法官助理汤化冰
书记员刘美月
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