建银国际资本管理（天津）有限公司、姜宇申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申4029号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津市开发区广场东路**滨海金融街E3-AB-303。

法定代表人：赵论语，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：姜宇，男，1986年1月1日出生，汉族，住黑龙江省依安县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王娟，女，1987年12月10日出生，汉族，住黑龙江省依安县。

一审第三人：大连中天房地产开发有限公司，，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5)

法定代表人：王庆，该公司执行董事。

再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人姜宇、王娟、一审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终952号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

建银公司申请再审称，原审判决认定事实和适用法律错误。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条的规定，购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行，而不能对抗抵押权的执行。原审法院认定购房消费者的权利能够对抗银行抵押权，适用法律错误。第二，本案不符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形。姜宇、王娟与中天公司之间未签订书面《商品房买卖合同》，中天公司未在商品房买卖合同中加盖印章。事实履行行为不能替代书面买卖合同。本案并无“合法有效”的《商品房买卖合同》，因讼争房屋已设定抵押权，中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分，在建银公司未追认的情况下，中天公司与案外人签订的《商品房买卖合同》效力待定。姜宇、王娟仅提交了其名下无用于居住房屋的证明，但并未提交其未成年子女名下无用于居住房屋的证明。建银公司在案涉资金监管、抵押权设立、行权过程中并无过错。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，本案申请再审阶段当事人争议的焦点问题是：原审法院认定姜宇、王娟对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，认定事实及适用法律是否正确。针对上述争议焦点，本院分析认定如下：

本案中，姜宇、王娟作为购房消费者，对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的物权期待权。在原审法院认定姜宇、王娟系真实的购房消费者且已经支付大部分购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，认定姜宇、王娟对案涉房屋所享有的权利能够排除建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行，适用法律并无不当。

至于建银公司关于原审法院认定姜宇、王娟的购房权符合《执行异议规定》第二十九条规定条件，属于认定事实错误的再审申请理由，这涉及以下几方面问题：其一，关于姜宇、王娟是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，尽管姜宇、王娟提供的商品房买卖合同上未加盖出卖人中天公司公章及未有签订日期，但从该合同约定的内容“买受人于2014年4月15日交付首付款280248元，其余为商业贷款”及中天公司为姜宇、王娟开具的加盖中天公司发票专用章的销售不动产统一发票上记载的不动产项目名称、地址、面积、单价等内容均与姜宇、王娟持有的商品房买卖合同中载明的信息相符的事实和姜宇、王娟实际交付首付款280248元、中天公司已向姜宇、王娟交付案涉房屋，姜宇、王娟在接收房屋时向物业公司交付了水电费、电梯运料费、物业费、排渣费、供暖费等相关费用的事实，结合与姜宇、王娟类似的其他购房人也存在类似情况，本院认为姜宇、王娟的解释符合常理，能够使人形成姜宇、王娟与中天公司之间签订了书面的《商品房买卖合同》的确信。足以认定姜宇、王娟所提供的商品房买卖合同的真实性。其二，关于姜宇、王娟是否实际支付购房款的问题。一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案原审查明姜宇、王娟已支付的首付款280248元已超过合同约定总房款380248元的50%;中天公司已经向姜宇、王娟出具销售不动产统一发票，可以证明姜宇、王娟已经向中天公司支付了购房款。建银公司欲否定姜宇、王娟已经支付款项的事实，应提供足以推翻该事实的证据加以证明，但是，中天公司并未提交证据证明其主张，故应承担举证不能的法律后果。其三，一审法院已查明，姜宇、王娟在案涉房屋所在辖区的大连市金普新区无其他用于居住的房屋。在上述三方面问题分析基础上，姜宇、王娟的异议符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形，可以排除人民法院强制执行。建银公司的该再审申请理由，本院不予支持。

至于建银公司主张即使姜宇、王娟与中天公司存在商品房买卖合同关系，该合同关系亦无效的主张，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……”的约定以及中天公司取得讼争房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司同意中天公司销售案涉房屋，并无不当；且即使该商品房买卖合同签订未经建银公司同意，也不影响该商品房买卖合同的效力。故建银公司的该再审申请理由，与本案事实不符，本院不予支持。

综上，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的再审申请。

审判长　　王富博

审判员　　张代恩

审判员　　仲伟珩

二〇一九年九月二十五日

法官助理汤化冰

书记员刘美月