建银国际资本管理（天津）有限公司、于华申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4033号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：建银国际资本管理（天津）有限公司。

法定代表人：赵论语，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于华。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐志文。

一审第三人：大连中天房地产开发有限公司。

法定代表人：王庆，该公司执行董事。

再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人于华、徐志文、一审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2018）辽民终978号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

建银公司申请再审称：（一）购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行，而不能对抗抵押权的执行。辽宁省大连市中级人民法院（以下简称一审法院）、二审法院认定购房消费者的权利能够对抗银行抵押权，适用法律错误。（二）本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。于华、徐志文未与中天公司签订合法有效的《商品房买卖合同》；于华、徐志文仅提交了其名下无用于居住房屋的证明，但并未提交其配偶以及子女名下无用于居住房屋的证明。（三）一、二审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立过程和行权过程中存在过错，认定事实错误。综上，一、二审判决认定事实和适用法律错误，建银公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根据建银公司的再审申请，本案审查的重点是：（一）于华、徐志文对讼争房屋是否享有足以排除建银公司申请强制执行的民事权益；（二）建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中是否具有过错。

（一）关于于华、徐志文对讼争房屋是否享有足以排除建银公司申请强制执行的民事权益

于华、徐志文作为购房消费者，对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定予以认定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可知该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的物权期待权。一、二审法院在认定于华、徐志文系真实的购房消费者且已经支付购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，认定于华、徐志文对案涉房屋所享有的权利能够对抗建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行，适用法律并无不当。

建银公司主张一、二审法院认定于华、徐志文的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，属于认定事实错误，这涉及以下几方面问题：其一，关于于华、徐志文是否与中天公司形成合法有效的商品房买卖合同关系问题，于华、徐志文虽然未能提供其与中天公司签订的《商品房买卖合同》，但其提供了中天公司出具的销售不动产统一发票，且该发票上记载的房屋信息情况与于华、徐志文实际居住房屋一致，一、二审法院据此认定于华、徐志文与中天公司在法院查封案涉房屋之前已经与中天公司形成真实有效的商品房买卖合同关系并交付购房款，并无不当。其二，建银公司提出的关于于华、徐志文与中天公司之间的商品房买卖合同关系属效力待定的主张，根据建银公司、中天公司与盛京银行股份有限公司大连开发区支行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……”的约定以及中天公司取得讼争房屋商品房预售许可证的相关情况，一、二审法院认定建银公司同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分案涉房屋的主张不能成立。其三，一审法院已查明，于华、徐志文在大连市无其他可用于居住的房屋。据此，于华、徐志文的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。对建银公司的该再审申请理由，本院不予支持。

（二）建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中是否具有过错

经查，按照建银公司、中天公司及盛京银行股份有限公司大连开发区支行签订的《委托贷款合同之补充合同》的约定，案涉房屋可以出售，售房款应按比例存入监管账户，目的系为了优先清偿建银公司的担保债权。建银公司对中天公司的债权不能实现的原因在于中天公司未按约定将售房款优先给付建银公司，进而导致建银公司抵押权所担保的债权未能获得清偿。据此，一、二审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中具有过错，符合本案实际。建银公司主张一、二审法院对该部分事实认定错误，本院不予支持。

综上所述，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的再审申请。

审判长　　宋春雨

审判员　　余晓汉

审判员　　丁俊峰

二〇一九年九月三十日

法官助理张娜

书记员隋欣