徐飞燕、北京泰丰房地产开发有限公司一般取回权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申4052号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐飞燕。

委托诉讼代理人：杨建津，北京金诚同达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖龙，北京金诚同达律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京泰丰房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区水口子村甲1号。

诉讼代表人：北京市天正律师事务所，北京泰丰房地产开发有限公司破产管理人，负责人曹春林。

再审申请人徐飞燕因与被申请人北京泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）一般取回权纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2017）京民终22号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。

徐飞燕依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项之规定申请再审称：一、原审法院未经合法的审判监督程序重新认定案涉《商品房买卖合同》的效力,而是直接推翻已有的多份生效判决,进而认定合同无效,属于程序错误。案涉《商品房买卖合同》的效力已经北京市丰台区人民法院和北京市第二中级人民法院的生效判决所认定，本案中两审法院无权就同一事实重复审理,更无权直接否定已有的多份生效判决的内容。二、即使涉案房屋预售许可证过期，商品房买卖合同仍应有效。长期以来，我国存在大量商品房买受方已经履行全部或主要合同义务，出卖方却因种种原因故意怠于或暂时无法办理产权登记手续的现象。如果房屋都以房屋产权登记作为认定商品房买卖合同是否有效以及房屋产权归属的唯一要件，而不对这些积极履行购房义务的买受人的产权利益予以保障，那么出卖方可以任意决定收回房产，买受人的利益将受到严重损害。三、有新的证明足以推翻原审判决，应当予以再审。几项新证据充分表明涉案房屋早已具备竣工备案及办理产权证的条件，实为现房，且已经对外经营达十余年。根据2019年3月26日出具的《政府信息公开告知书》（市住房城乡建设委（2019）第189号-告），涉案房屋的预售许可证截至日期至2006年7月30日。另根据北京市方正公证处出具的（2017）京方正内民政字第110755号《公证书》，北京市住房和城乡建设委员会网站记载：中国企业家大厦的预售许可证有效期限至商品房取得竣工备案表之日起四个月内。徐飞燕作为购房人，完全信赖政府机关网上公示的信息，在签署《商品房买卖合同》时确信预售许可证仍在有效期内。在编号为（2015）F1-A28的《关于泰丰公司重整进程的通报》附件中，破产管理人明确涉案建筑已于“2007年1月竣工交用，开始试营业，2008年1月全部正式营业”。天眼查及工商信息网站显示，在鸿坤国际大酒店注册的公司达149家，证明鸿坤国际大酒店能够正常使用并营业，且工商机关等行政机关同样认可该楼宇投入使用，属于现房。鸿坤国际大酒店在工商局的登记备案信息中，2006年11月6日北京市建设委员会还曾向丰台区工商分局出具了泰丰公司正在办理产权的《证明书》。以上证据证明，《商品房销售管理办法》（建设部令[2001]第88号）第七条中列明的商品房现售条件鸿坤国际大酒店均已满足，徐飞燕在2008年所购房屋应属于商品房现售的范畴，所签合同合法有效。四、原审法院适用法律错误，应当予以再审。原审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房产已经取得了预售许可，不属于未取得预售许可的范围，而该司法解释并未规定预售许可证过期则商品房买卖合同无效。徐飞燕与泰丰公司的商品房买卖合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不存在合同法规定的合同无效的法定情形，原审判决适用法律错误，应当予以再审。五、案涉房屋属于徐飞燕的财产,不应纳入破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产；第六项规定尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。本案中案涉的四套房屋符合上述规定，应当属于徐飞燕的财产，而不属于破产财产。

泰丰公司提交意见称，徐飞燕的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。

本院经审查认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故本案徐飞燕是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。徐飞燕申请再审中提交新证据用以证明案涉《商品房买卖合同》有效，但即使《商品房买卖合同》有效，由于案涉房屋所在的鸿坤国际大酒店房产相对应的土地使用权已被查封，泰丰公司至今未取得包括案涉房屋在内的鸿坤国际大酒店的房屋所有权证，未取得合法完整无瑕疵的处分权，案涉房屋仍不具备办理产权过户登记的条件，徐飞燕迄今未能就案涉房屋办理房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证，也没有生效法律文书导致案涉房屋的所有权从泰丰公司转移至徐飞燕名下，故徐飞燕行使取回权的条件尚不具备，其再审申请理由均不能成立。

综上，徐飞燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回徐飞燕的再审申请。

审判长　　潘勇锋

审判员　　李　伟

审判员　　麻锦亮

二〇一九年九月二十六日

法官助理张凌云

书记员　　毕肖林