湖南芙蓉国企业集团有限公司、湖南湘通物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4196号

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：湖南芙蓉国企业集团有限公司。住所地：湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段469号新闻大厦5楼。

法定代表人：周磊明，该公司董事长‍。

委托诉讼代理人：王新军，北京金诚同达律师事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：湖南湘通物业发展有限公司。住所地：湖南省长沙市芙蓉区韭菜园商住楼108号。

法定代表人：孙昌文，该公司董事长。

第三人（一审第三人、二审被上诉人）：长沙昌平建材贸易有限公司。住所地：湖南省长沙市天心区芙蓉中路458号商住楼1013号。

法定代表人：唐昌中，该公司董事长。

再审申请人湖南芙蓉国企业集团有限公司（以下简称芙蓉国集团）因与被申请人湖南湘通物业发展有限公司（以下简称湘通公司）、第三人长沙昌平建材贸易有限公司（以下简称昌平公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）最高法民终‍646‍号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

芙蓉国集团申请再审称，原审判决认定事实不清和适用法律错误，依据《民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项的规定申请再审。再审请求：一、撤销最高人民法院(2017）最高法民终646号《民事判决书》和湖南省高级人民法院(2015）湘高法民一初字第2号《民事判决书》第一项、第五项。二、改判确认湘通公司与昌平公司签订的湘豪大厦1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共58套房产的房产买卖合同无效，昌平公司应将上述58套房产返还给湘通公司,并由湘通公司立即办理至芙蓉国集团名下。三、全部诉讼费用由湘通公司承担。理由如下：原审判决认定事实不清，适用法律错误。虽然一二审法院经过对共计22120.3463万元的总购房款抵充结算后，认定芙蓉国集团对湘通公司未付款总额为4416.61283万元，但是上述未付款总额包含了三类不同的债务法律关系，并各自对应三类不同的合同依据，应当区别审理不能混同，其中：第一类1000-1300万元，以《补充协议》为合同依据，该项债务至今未到期，但二审判决漏审了该项债务未到期的事实；第二类2700-3000万元，以《承诺函》为合同依据，湘通公司未履行《承诺函》要求的抵押登记义务，但二审判决漏审了湘通公司违约在先的行为；第三类416.61283万元，以《合作合同》为合同依据，该项债务属于最终结算款且从未催告过，但二审判决错误适用了合同解除的法律规定。一、对于第一类1000-1300万元的未付款，至2021年7月3日才到期，仍属于债务尚未到期的情形。湘通公司无权主张偿付未到期债务，更无权要求解除1000-1300万元未付款对应的商品房买卖合同，二审判决作出的“该《承诺函》改变了双方在2006年3月9日《补充协议》中关于4000万元支付的约定”事实认定错误。二、对于第二类2700-3000万元的未付款，湘通公司未履行《承诺函》为9000-10000万元新贷款提供抵押登记的付款条件，而是对1.4亿元旧贷款提供了抵押登记，且导致芙蓉国集团无法实际获得9000-10000万元贷款，湘通公司根本上违反了《承诺函》的付款条件，故湘通公司无权依据《承诺函》要求支付2700-3000万元，更无权要求解除2700-3000万元对应的房产买卖合同，二审判决部分解除合同没有事实依据。三、对于第三类416.61283万元的未付款，是多次抵充后的余额，芙蓉国集团仅承担相应付款责任，湘通公司无权要求解除416.61283万元对应的房产买卖合同。四、本案二审判决作出的关于部分解除合同适用法律正确的认定，以及解除4416.61283万元未付款中的三类完全不同债务关系所对应的商品房买卖合同属法律适用错误。对于本案实际存在的合同依据不同的三类法律关系，依法应当根据各个法律关系的内容分别审理事实、相应分别适用法律，但二审判决却完全混淆了三种不同的债务关系，混淆相关法律事实，均一概适用《合同法》第九十四条第（二）项规定部分解除合同，均没有事实依据。

湘通公司未提交书面答辩意见。

再审审查过程中，芙蓉国集团提交新证据：一、《不动产登记受理凭证33份》；二、《本级非税收入缴纳通知单》《非税收入一般缴款书》（湘通公司）；三、《本级非税收入缴纳通知单》（芙蓉国集团）；四、芙蓉国集团于2019年6月20日才取得湘通公司交付的湘豪大厦33套房产的《不动产权证书》。证明目的：根据《补充协议》第六条中的“甲方（湘通公司）为支持乙方（芙蓉国集团）酒店建设,同意在总购房款的最后尾款4000万元以内资金作为乙方借款;……;欠款在甲方交付全部房产证（含车库）后,两年内还清”的约定，再审新证据可证明该4000万元债务的还款期限为2012年6月20日，故湘通公司现无权要求芙蓉国集团支付该4000万元未到期债务。

本院经审查认为，芙蓉国集团申请再审的请求均不能得到支持，理由如下：

一、根据查明的事实，芙蓉国集团至今尚未支付的款项为44166128.3元。针对其中4000万元，芙蓉国集团主张该款项为借款，其中存在多项法律关系，付款条件不具备，但其主张并无事实与法律依据。首先，依据双方于2006年3月9日签订的《补充协议》中关于“在总购房款的尾款4000万元以内资金作为芙蓉国集团借款，在房屋验收合格交房后6个月内支付的部分，湘通公司免收资金占用费，超过6个月的按年利率7%计算实际欠款的资金占用费”的约定可知，芙蓉国集团并未从湘通公司实际借出该4000万元款项，该约定系案涉双方当事人对购房款支付方式的变更，即4000万元的款项在性质上仍属于购房款。其次，根据芙蓉国集团于2009年1月19日出具的《承诺函》内容，可以认定在芙蓉国集团向银行申请贷款且银行发放贷款的前提下，芙蓉国集团保证向湘通公司支付3000万元购房款，若银行分期发放该笔贷款，将保证按每批次贷款发放额不少于30%的比例向湘通公司支付购房款。故该《承诺函》已经变更了双方之前关于4000万元购房款的支付方式，即只要银行发放贷款，芙蓉国集团就有义务按照《承诺函》的内容支付购房款，无需等到《补充协议》中约定的支付条件成就。根据一审法院查明的事实，芙蓉国集团曾分别于2007年12月20日、2008年9月27日与中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部签订两份《借款合同》，取得共计1.4亿元的贷款，湘通公司为上述两份《借款合同》提供抵押担保并于2008年9月27日与银行签订了《抵押合同》。上述《借款合同》《抵押合同》签订后银行依约发放了贷款，后湘通公司于2009年2月16日以在建工程为该借款办理了抵押手续。虽然芙蓉国集团主张其之前取得的1.4亿元贷款与《承诺函》中所指贷款并非同一笔，其出具《承诺函》后并未向银行申请贷款，也并未实际从银行获得贷款。但从贷款的整个过程来看，虽然中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部在未办理抵押手续时即发放了贷款，但该笔贷款的取得仍建立在湘通公司提供抵押担保的前提之上。此外，涉案在建工程亦无法在提供1.4亿元贷款抵押担保的同时另行提供9000-10000万元贷款的抵押担保。因此，芙蓉国集团在取得1.4亿元贷款后，即应按照《承诺函》的承诺支付购房款。故原审判决关于芙蓉国集团未支付购房款的行为构成违约以及案涉《合作合同》应当部分解除的认定，有事实和法律依据，并无不当。

二、芙蓉国集团提交的“新证据”是否足以推翻原判决的问题。再审审查期间，芙蓉国集团共提交了三份证据作为再审新证据，但上述证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十七条关于“新证据”的规定，故上述三份证据不足以推翻原审判决认定的基本事实。

综上，芙蓉国集团的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回湖南芙蓉国企业集团有限公司的再审申请。

审判长　何　波

审判员　王云飞

审判员　张能宝

二〇一九年八月十九日

书记员　赵鹿航