韩康、上海公寓（毛里求斯）有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4219号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韩康，男，1964年6月26日出生，中华人民共和国台湾省台北市人，现住中华人民共和国浙江省宁波市江东区。

委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海公寓(毛里求斯)有限公司（SHANGHAIAPARTMENTS(MAURITIUS)COMPANYLIMITED）。住所地：毛里求斯共和国。

法定代表人：吴旭晖，该公司董事。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司。住所地：中华人民共和国北京市朝阳区光华路5号院2号楼11层1101-1104室。

法定代表人：刘焕丽，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张世国，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘浩，北京市东卫（广州）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司。住所地：中华人民共和国上海市杨浦区眉州路381号404-1室。

法定代表人：LukePeterMoffat，该公司董事长。

委托诉讼代理人：秦嘉奎，北京市中咨律师事务所上海分所律师。

委托诉讼代理人：张雨竹，北京市中咨律师事务所上海分所律师。

再审申请人韩康因与被申请人上海公寓(毛里求斯)有限公司（以下简称上海公寓）、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称北京魏理仕）、上海世邦魏理仕物业顾问有限公司（以下简称上海魏理仕）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2017）沪民终315号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

韩康申请再审称：（一）有新证据足以证明《住宅使用说明书》实际构成双方买卖合同的一部分，原判决认定基本事实错误。上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第2244号民事判决书（新证据一，以下简称2244号判决）证明《住宅使用说明书》具有真实性，且内容明确具体，符合合同法关于要约的规定，构成双方房屋买卖合同的一部分。上海公寓出具的《赔偿通知单》（新证据二）证明上海公寓已实际履行其在《住宅使用说明书》中关于公共服务设施的承诺，在未能如期履行的情况下，能够主动依照约定承担违约责任，该承诺构成双方合同内容的一部分。《致购房人之Baccarat免责声明书》（新证据三）及807单元的验收交接明细（新证据四）证明上海公寓、上海帕默斯顿物业管理有限公司已与巴卡拉公司签订《前期物业服务合同》中的“市场营销许可协议”及“咨询协议”，巴卡拉公司据此许可上海公寓使用Baccarat®品牌名称及Baccarat®商标，且巴卡拉公司确已参与涉案项目的管理及运营，进一步佐证《住宅使用说明书》中关于由巴卡拉公司提供物业服务的承诺，已构成双方买卖合同的一部分。（二）上海公寓存在多个违约事实，原判决未予认定，属于认定基本事实缺乏证据证明的情形。第一，上海公寓未能提供室内泳池、室外网球场及SPA，违反其在《住宅使用说明书》中关于公共服务设施的承诺。第二，上海公寓未履行《上海市房地产买卖合同》补充条款4.1、4.3及4.4约定的义务，至今尚未完成济南路8号内部及外部装修。807房屋单元内装修完成，不能代表合同中约定的装修工程全部完工，外装修应按《前期物业合同》补充协议第15条“物业交付”定义办理。上海公寓应在完成所有装修后交付才符合约定,且上海公寓工程交付未经工程验收备案，不符合我国法律强制性规定。第三，上海公寓在后续物业服务过程中，私自终止巴卡拉公司提供物业服务，违反其在《住宅使用说明书》中关于由巴卡拉公司提供物业服务的承诺。第四，2014年8月，上海公寓拆除了济南路8号东苑1-2层已有的健身房、俱乐部会所等公共服务设施，违反其在《住宅使用说明书》中的承诺。第五，一审法院及上海公寓从未否定《前期物业服务合同》是房屋买卖合同的组成部分，《前期物业服务合同》附件一“物业构成”中明确载明：物业由两幢大楼组成，两幢大楼均包括地下停车场。但目前只有济南路8号西苑具备地下车库，东苑地下部分为自行车库，上海公寓该行为构成违约。（三）原判决认定韩康提起本案诉讼时超过当时法律规定的二年诉讼时效期间，属于认定基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。上海公寓多个违约行为发生的时间不同，因此不能以807号房屋交付的时间作为上海公寓在配套设施及服务方面的多个违约行为诉讼时效的起算点。综上，韩康依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项，申请再审。

本院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，应当针对韩康申请再审的理由是否成立进行审查。

一、韩康提交的新证据是否足以推翻原判决认定的事实

韩康提交证据欲证明《住宅使用说明书》系双方买卖合同的一部分，应对上海公寓具有约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条规定：“再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：（一）在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的；（二）在原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的；（三）在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。”从四份证据的形式上看，均形成于原审庭审结束前，其中2244号判决系人民法院公开审理的民事案件裁判文书，上海公寓出具的《赔偿通知单》、《致购房人之Baccarat免责声明书》、807单元的验收交接明细均应是韩康自己保存的文件，韩康未能证明其因客观原因逾期提交证据具有合理性，故本院不予采纳上述证据。

从内容上看，上述证据亦不足以推翻原判决认定的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”根据原判决查明的事实，韩康与上海公寓于2008年2月4日签订《上海市房地产买卖合同》，而韩康提交的《住宅使用说明书》落款日期为2009年6月。韩康未能证明其何时获得该《住宅使用说明书》，但应推定是在韩康购买案涉房屋之后，因此该说明书的内容对合同的订立及成交价格已不具有影响力，且韩康未能证明双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充条款包括该说明书的内容，故韩康关于《住宅使用说明书》系合同组成部分，上海公寓应依据该说明书的内容履行义务的主张，缺乏事实依据，不能成立。即使上海公寓某些行为符合《住宅使用说明书》的内容，也不能证明《住宅使用说明书》具有合同的约束力。因此，韩康提交的新证据不足以证明《住宅使用说明书》属于双方买卖合同的一部分，其关于新证据足以推翻原判决的申请再审理由不能成立。

二、原判决认定的事实是否缺乏证据证明。

关于韩康主张依据《上海市房地产买卖合同》及补充条款的约定，上海公寓未完成物业装修的问题。韩康申请再审认为，上海公寓未依约履行济南路8号楼的内外部装修，其主张内外部装修应达到巴卡拉顶级奢侈品五星级酒店标准，但未提供充分证据予以证明，即不能证明装修不符合《上海市房地产买卖合同》及补充条款中约定的装修内容和标准。

韩康主张有关物业未按照《住宅使用说明书》及《前期物业服务合同》提供服务、设施等构成违约的问题。如前所述，该说明书不构成合同的一部分，韩康依此主张的违约事实缺乏合同依据。《前期物业服务合同》系上海公寓与上海帕默斯顿物业管理有限公司签订，韩康并非合同当事人，合同中关于地下停车场的描述不能视为上海公寓对业主的承诺条款。

因此，原判决认定上海公寓在履行合同中不存在违约情形，并无不当，韩康关于原判决认定基本事实缺乏证据证明的申请再审理由不能成立。

三、关于本案诉讼时效起算的问题

我国法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。合同第四条规定：“4.1甲方自2007年6月1日开始对物业内部和外部进行装修。装修工作预计在2009年1月31日前全部完工”“4.3乙方同意如果甲方在装修完工日没有完成其装修工作，乙方应给予甲方自装修完工日起三个月的延期以完成装修工作”“4.4如果装修没有在自装修完工日起三个月内完成，甲方仍可有三个月进一步延期完成装修工作，但应当向乙方支付违约金”“4.6如果在4.4条提到的该三个月期间装修工作仍未完成，乙方有权根据本补充条款第10条单方终止本买卖合同”。因此，根据上述约定，上海公寓最迟应于2009年7月31日装修完工，韩康于2009年11月16日签署“房屋交接书”，案涉房屋自交接后由韩康实际占有，其应知晓交付房屋以及外部装修是否符合合同约定，其权利是否受到损害。因此，原判决认定韩康在《上海市房地产买卖合同》及补充条款项下主张权利的诉讼时效期间自房屋交付时开始起算，并无不当。

韩康关于配套设施等未完工的违约行为导致诉讼时效存在不同起算点的主张，因韩康主张的违约行为不能成立而缺乏事实和法律依据，亦不能成立。

综上，韩康的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回韩康的再审申请。

审判长　　奚向阳

审判员　　郭载宇

审判员　　陈宏宇

二〇一九年十二月十九日

法官助理马晓旭

书记员房建屹