高某、孟某某案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4270号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：高某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山东省德州市德城区。

委托诉讼代理人：顾立新，山东九达律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省故城县。

一审第三人：山东德正置业有限公司，住所地山东省德州市经济开发区天衢路以南金地家园1号楼1－2层。

法定代表人：李勇，该公司总经理。

一审第三人：李勇，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山东省夏津县城区。

一审第三人：乜晓宇，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山东省德州市德城区。

再审申请人高某因与被申请人孟某某，一审第三人山东德正置业有限公司（以下简称德正公司）、李勇、乜晓宇案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院(2018)鲁民终1179号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

高某申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，高某与德正公司于2013年6月21日签订商品房买卖合同，当日支付全部购房款600万元并办理了房屋备案登记手续。德正公司是合法的房屋销售者，高某作为普通消费者购买案涉房屋时，房屋没有被查封、抵押等，应优先予以保护。其次，高某没有占有房产的原因是案涉房屋正在建设中，不具备交房的条件，一审开庭后德正公司才交房，高某对未占有房产没有过错。再次，案涉房屋已进行了登记备案，属于预登记。商品房预售登记使预购人取得优先购买权和期待权，具有对抗第三人的效力。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条是一般与特殊的关系，只要其中一条符合排除执行的条件就应适用，一审判决适用第二十九条规定是正确的。高某购买的房产虽然不是住宅，但该司法解释的目的在于保护无过错的购房人。孟某某享有的是普通债权，不能对抗高某购买房屋的物权期待权。此外，高某购买的是预售房，没有建设完毕，无法占有和办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。（三）执行程序违法。根据河北省衡水市中级人民法院（2013）衡民三初字第19号民事判决，孟某某的债权有15套房产作为抵押担保，执行法院应先执行担保房产，执行法院直接执行高某购买的房产是错误的。高某在原审中要求对执行程序进行审查，但二审法院以执行程序与本案无关为由拒绝审查，存在错误。（四）本案案情复杂，二审没有开庭审理，对高某提交的新证据未进行质证，未告知合议庭组成人员及是否申请回避，二审程序违法。综上，高某根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第七项的规定申请再审。

本院经审查认为，（一）关于高某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时具备上述司法解释规定的要件时，不动产买受人才能够排除针对该不动产的强制执行。而根据原判决认定的事实，高某于一审法院第二次开庭前才取得房屋钥匙，未在人民法院查封之前占有案涉房屋，无论其是否存在过错，因不符合上述司法解释规定的要件，不能排除执行。而《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”高某购买的案涉房产是写字楼，用于商务办公，并非居住房屋，高某主张适用该条规定，法律依据不足。虽然德正公司对商品房买卖合同进行了备案登记，但并未办理不动产预告登记，商品房预售合同的备案登记不能等同于房屋产权预告登记，不具有物权效力。高某就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其该申请再审理由不能成立，本院不予采纳。

（二）关于二审法院未对执行程序予以审查是否存在错误问题。高某主张执行法院应先执行抵押房产，从而认为执行程序错误，系针对执行行为提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”，因此，在执行异议之诉中，高某要求对执行程序进行审查，二审法院不予审理，并无不当。

（三）关于二审是否存在程序错误问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，二审法院对上诉案件，经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，对于合议庭认为不需要开庭审理的案件，可以不开庭审理。经查，二审法院分别向高某、孟某某的代理人进行询问，高某并未向法庭提交新证据，二审法院未开庭审理并无不当。高某亦未提交证据证明二审存在审判组织的组成不合法或审判人员应当回避而未回避的情形，故高某该项申请再审理由不能成立，本院不予采纳。

综上，高某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第七项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回高某的再审申请。

审判长　　刘银春

审判员　　汪治平

审判员　　谢爱梅

二〇一九年十月二十一日

法官助理王楠楠

书记员李雪薇