秦峰、苏州建兴置业有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4290号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：秦峰，男，汉族，1967年11月5日生，住江苏省苏州市姑苏区。

委托诉讼代理人：巫飞，江苏能成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张娟，江苏能成律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：苏州建兴置业有限公司，住所地江苏省苏州市劳动路28号203室。

法定代表人：姚长琪，董事长。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：苏州建兴置业有限公司句容分公司，住所地江苏省句容市华阳镇东昌中路御湖枫景55幢102室。

负责人：姚长琪，总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：彭军，男，1972年12月15日出生，汉族，住江苏省。

再审申请人秦峰因与被申请人苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）、苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴句容分公司）、彭军案外人执行异议之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2018）苏民终913号民事裁定（以下简称原审裁定），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

秦峰申请再审称，原审裁定存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定情形，应予再审。主要事实和理由如下：

一、原审裁定认定事实错误。在法院查封案涉房屋前，秦峰已签订合法有效的书面买卖合同，并全额支付了购房款。未办理变更登记的原因是建兴句容分公司涉及经济纠纷，致使房屋被查封，秦峰对此并无过错。依普通人的认知，该房屋已归秦峰所有，秦峰可以合法占有。事实上，秦峰也实际占有了该房屋。故原审裁定认定在法院实施保全措施时，秦峰尚未合法占有案涉房屋错误。

二、原审裁定适用法律错误。首先，不动产登记簿并非确认物权的唯一依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，秦峰提供证据证明自己是案涉房屋的所有权人，且通过仲裁裁决取得了物权。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案事实，人民法院不得对案涉房屋予以执行。最后，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定明确了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，确立了普通购房者的优先地位。具体到本案，秦峰作为房屋买受人，其权利优于彭军的一般债权。案涉商品房虽属商铺，有一定的经营属性，但同样承载了秦峰及其家人的生存保障功能，秦峰的购房行为仍属普通消费购房范畴。

本院经审查认为，本案原审裁定是驳回秦峰的起诉，本案并未进入实体审理阶段，亦未对秦峰就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益作出相关认定。现秦峰提出再审申请，称其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，显然不是针对本案原审裁定所认定的基本事实及适用的法律问题提出的，故秦峰的再审申请不属于本案应当再审的法定事由。

综上，秦峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回秦峰的再审申请。

审判长　　何抒

审判员　　肖峰

审判员　　张颖

二〇一九年九月二十九日

法官助理杨照远

书记员李璐