邱伟国、苏州建兴置业有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4296号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邱伟国，男，汉族，1959年4月19日出生，住江苏省苏州市姑苏区。

委托诉讼代理人：巫飞，江苏能成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张娟，江苏能成律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：苏州建兴置业有限公司，住所地江苏省苏州市劳动路28号203室。

法定代表人：姚长琪，董事长。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：苏州建兴置业有限公司句容分公司，住所地江苏省句容市华阳镇东昌中路御湖枫景55幢102室。

负责人：姚长琪，总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：彭军，男，1972年12月15日出生，汉族，住江苏省。

再审申请人邱伟国因与被申请人苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）、苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴句容分公司）、彭军案外人执行异议之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2018）苏民终766号民事判决（以下简称原审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

邱伟国申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定情形，应予再审。主要事实和理由如下：

一、原审判决认定事实错误。在法院查封案涉房屋前，邱伟国已签订合法有效的书面买卖合同，并全额支付了购房款。未办理变更登记的原因是建兴句容分公司涉及经济纠纷，致使房屋被查封，邱伟国对此并无过错。依普通人的认知，该房屋已归邱伟国所有，邱伟国可以合法占有。事实上，邱伟国也实际占有了该房屋。故原审判决认定在法院实施保全措施时，邱伟国尚未合法占有案涉房屋错误。

二、原审判决适用法律错误。首先，不动产登记簿并非确认物权的唯一依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，邱伟国提供证据证明自己是案涉房屋的所有权人，且通过仲裁裁决取得了物权。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案事实，人民法院不得对案涉房屋予以执行。最后，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定明确了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，确立了普通购房者的优先地位。具体到本案，邱伟国作为房屋买受人，其权利优于彭军的一般债权。案涉商品房虽属商铺，有一定的经营属性，但同样承载了邱伟国及其家人的生存保障功能，邱伟国的购房行为仍属普通消费购房范畴。

本院经审查认为，本案审查重点为：案外人邱伟国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，邱伟国并非案涉房屋登记的权利人，本案亦无证据表明其为该不动产物权的真实权利人。镇江仲裁委员会的裁决并未导致物权变更或转让，邱伟国认为其通过仲裁裁决取得物权，为该不动产物权的真实权利人，缺乏事实和法律依据。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，邱伟国作为买受人要求排除对房屋的强制执行，应举证证明其已支付全部价款并实际占有，且就未办理过户登记不存在过错，上述要件缺一不可。而案涉房屋于一审法院查封后才通过竣工验收备案，从而具备交付条件。镇江仲裁委员会裁决建兴句容分公司向邱伟国交付案涉房屋，亦在一审法院查封后。故邱伟国认为其于一审法院查封之前已实际占有该房屋，与事实不符。本案不符合上述法律规定的情形，邱伟国据此主张排除强制执行，不能成立。

最后，案涉房屋为营业用房，并无证据表明系用于居住。邱伟国认为其作为商品房买受人的权利优先于彭军的债权，应排除后者的执行，缺乏法律依据。

综上，原审判决认定再审申请人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。邱伟国的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回邱伟国的再审申请。

审判长　　何抒

审判员　　肖峰

审判员　　张颖

二〇一九年九月二十三日

法官助理杨照远

书记员李璐