中国人民解放军贵州省凯里军分区、贵州佰杰房地产开发有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申4312号

再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：中国人民解放军贵州省凯里军分区，住所地贵州省凯里市金井路13号。

法定代表人：龚键，该军分区司令员。

委托诉讼代理人：计海涛，该军分区动员处处长。

委托诉讼代理人：董刚，北京市荣德律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审上诉人)：贵州佰杰房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县楚米镇科技孵化器大楼13层。

法定代表人：梁平，该公司总经理。

一审第三人：凯里市佰杰家居市场管理有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金井路13号佰杰家居。

法定代表人：林周平，该公司执行董事。

再审申请人中国人民解放军贵州省凯里军分区(以下简称凯里军分区)因与被申请人贵州佰杰房地产开发有限公司(以下简称佰杰房产公司)、一审第三人凯里市佰杰家居市场管理有限公司(以下简称佰杰家居管理公司)租赁合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院(2018)黔民终935号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

凯里军分区申请再审称，(一)二审法院认定事实错误。1.二审法院未充分理解军地空余房地产资源利用的目的和性质，在案涉主要事实的性质认定上存在错误。案涉土地性质为军用土地，在该土地上的委托经营不同于一般商业行为，是延承特定时期军队空余房地产开发利用政策的一项军事许可下的国有资源利用行为。这与一般的商业行为存在具有政策确定的社会公益性、法定的军事许可特性、法定的且是国防利益所必须的统调计划性等不同点。由此，案涉合同才会有一旦出现了佰杰房产公司严重违约的行为即发生放弃全部房屋财产并无偿收归军队所有的严格约定。2.二审法院存在事实认定错误。二审判决说理部分载明:“一审判决虽对违约金计算费率进行了调整，但忽略了涉案建筑物系由上诉人投资修建的事实”，但二审法院同样忽略了凯里军分区于合同中一项重要的权利及合同目的。案涉房屋2012年10月20日竣工，依合同约定，佰杰房产公司可使用至2029年12月31日，计17年。一般建筑物的使用年限为50年，减去合同约定由佰杰房产公司使用的17年，地上新建房屋尚余33年使用价值。这地上房屋后33年的剩余价值，与逐年获得的经费收入、终止或解除后的权属取得一样，也是凯里军分区签订合同的主要目的及其主要权利不可分割的重要组成部分。二审法院对此项合同权利及合同目的的忽略，应属案涉基础事实认定错误。3.二审判决遗漏佰杰房产公司违约事实。双方协议约定佰杰房产公司出租房屋时只能与对方一年一签，且不得将委托经营管理房屋转租或与他人合作经营等，但其与佰杰家居广场商户签订合同期限为5年的《租赁及管理合同》，并向商户收取相应保证金。同时，佰杰房产公司在还未取得凯里军分区书面同意的情况下，与18家商户签订合同期限为18年的《合作经营合同》，这些都是对协议的违反。但二审法院没有认定佰杰房产公司与佰杰家居管理公司恶意串通，违反合同约定与案外人订立长期合同，系遗漏案件事实。（二）二审法院适用法律错误。1.合同约定的“如乙方不按时向甲方缴纳经费……逾期六十日视为乙方放弃委托经营管理房屋全部财产并无偿收归甲方所有”系双方真实意思表示，不存在显失公平。佰杰房产公司自始有能力认知和预见该项责任后果，认同违约终止时资产处置方式，且未在法定除斥期间内以“显失公平”为由提出任何对应主张，足见佰杰房产公司对该项条款的公平性以及包括该条款在内的合同整体公平性均无异议。虽佰杰房产公司于上诉时提出违约责任过高的主张，但应当分别看待。针对违约金计算提及的过高之诉请，属于依前述法条提出，二审法院可以依法裁量判决。但佰杰房产公司针对无偿收回提出的过高诉请，是对条款公平性的否认，实属违背“诚实信用原则”的行为，二审法院不应以单一的条款、孤立的价格来裁量公平，否定双方当事人自缔约至诉前共同持续认可的公平性。特别是房屋后33年剩余价值加之已使用的5年价值，已占案涉新建房屋总价值的76%，余值仅为总价值的24%，并未超过法律规定中违约金30%视为过高的标准。鉴于因佰杰房产公司违约造成的其他损失尚未计入便已至此，可见二审法院不仅是在事实认定存在错误、遗漏和不足，对于违约金的法律条文也存在适用不当，实属法律适用错误。2.二审法院认为“涉案建筑物归属于凯里军分区已足以弥补其所受损失”，若判决是凯里军分区以无偿方式取得案涉房屋权属，尚能令人接受前述认定，但二审未对取得权属的对价作出确定，更是主动提示佰杰房产公司可以以此为由就对价问题另诉主张。在此前提下二审法院适用“公平原则”的基础不存在，实属法律适用错误。（三）二审判决不具有执行性，且客观造成了新的国防利益损失。本案二审判决直接引发佰杰房产公司另案起诉，主张军队支付巨额赔偿补偿。按照二审法院判决的审判思路和导引，另案审判势必会对部队有偿收回进行追偿。部队每年经费预算统调并相对固定，且没有地方政府的融资渠道和政策可能，更无一般商事主体破产清算可能，若要突增巨额支出，只能挤占其他国防经费，致其他国防建设延后或无法实施，这是国防利益无法接受的且不具有可执行性。综上，凯里军分区根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

佰杰家居管理公司提交意见称，佰杰房产公司为修建案涉工程所支出的费用造价高达6000多万元，此与房租损失差距甚大。凯里军分区所交付的土地为空地，收回去的却是土地与巨额价值的房产。凯里军分区申请再审无非是想启动再审程序判令房屋无偿归其所有，以避免可能产生的巨额回购风险，其再审理由不能成立。

本院经审查认为，

针对凯里军分区申请再审主张佰杰房产公司存在多个违约行为且拖欠多年租金，应当按一审判决认定以未付租金为基数，按月利率10‰计算违约金的问题，首先，本案已经基于佰杰房产公司的违约行为判决解除了租赁合同关系。并且对于租赁合同的解除各方并无争议。在此情况下认定佰杰房产公司是否有其他违约事实，实际上已无必要。其次，对于未付租金，虽然双方在租赁合同中约定按照日0.3％计算违约金。但本案的客观事实是佰杰房产公司自行出资修建房屋，且根据评估报告初步显示支出费用接近6000万元。在法院已经判定该房产归凯里军分区所有且佰杰房产公司并无异议的情况下，凯里军分区的未收租金的利息损失已经得到充分补偿。故二审法院未支持未付租金逾期违约金（资金占用费），并无不当。

针对凯里军分区申请再审主张应当按照合同约定判令租赁土地上的房产无偿归其所有的问题，本院认为，虽然双方在协议中约定“如佰杰房产公司不按时向凯里军分区缴纳经费……逾期六十日视为佰杰房产公司放弃委托经营管理房屋全部财产并无偿收归凯里军分区所有”，但因一审法院并未准许佰杰房产公司针对补偿问题提出的反诉，而是由佰杰房产公司另行提起有关收回房屋后是否需要补偿的诉讼，目前，对于凯里军分区是否应当补偿佰杰房产公司修建案涉房产的费用，以及补偿的数额，已由佰杰房产公司另行提出诉讼且尚在审理过程中。因此，二审法院在本案中对是否需要补偿的问题不予审理，而是判决“佰杰房产公司在承租的土地上修建的房屋归属于凯里军分区”，并无不当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下:

驳回中国人民解放军贵州省凯里军分区的再审申请。

审判长　司　伟

审判员　马成波

审判员　叶　欢

二〇一九年九月八日

法官助理唐部

书记员罗映秋