中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申4409号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：肖峰，男，1976年5月12日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。
委托诉讼代理人：王倩倩，广东晋存律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地：海南省海口市大同路38号国际商业大厦。
负责人：林海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，海南方圆律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南冠中房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心。
法定代表人：王开明，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼。
法定代表人：李学军，该公司执行董事。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
再审申请人肖峰因与被申请人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）、海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院(以下简称海南高院）（2018）琼民终796号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
肖峰申请再审称，二审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）未将查封裁定向被执行人送达，查封程序不合法。海口中院查封裁定未公示，不能对抗善意第三人。原审法院认定，肖峰在查封之后签订《琼海市商品房买卖合同》，因而不受物权期待权保护，法律适用错误。1.海口中院未向冠中公司送达不动产查封裁定，且未及时张贴封条或者公告。查封公示时间始于《海南日报》公告的时间，即2016年6月7日，该时间在肖峰签订《琼海市商品房买卖合同》之后。肖峰提交的《送达回证》证明，海口中院仅向东方资产海南分公司送达执行裁定，未向其他被执行人送达。冠中公司是在2016年6月7日得知公告，而肖峰是在这之后才被通知。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第九条规定，人民法院作出的查封裁定不仅要送达申请执行人，也要送达被执行人。查封不动产的，人民法院应张贴封条或者公告。因此，肖峰于2016年4月28日购得案涉房屋时，案涉查封并未完成公示。2.案涉房屋未完成查封公示，不能对抗作为善意第三人的肖峰。善意第三人可善意取得查封物。原审法院认为肖峰的债权保护程度低于进入执行程序的债权，认定事实不清，适用法律错误。二、肖峰系善意第三人，享有排除执行的权利。冠中公司、肖峰在2016年6月7日前，均不知道案涉房屋被查封，双方是在不知情的情况下交易的。冠中公司系持有合法预售许可证的房地产开发企业。肖峰在购买案涉房屋前，冠中公司未签收上述查封裁定，双方于2016年4月28日签订商品房买卖合同时，冠中公司也未告知肖峰就案涉房屋存在权利瑕疵。肖峰在占用房屋的两个多月的期间里，也未见到查封公告或者法律文书，并不知晓案涉房屋被查封。合同签订后办理网签手续时，琼海房管局未向肖峰告知案涉房屋被查封或者抵押，相关部门亦为肖峰办理网签手续，肖峰已尽到审慎义务。肖峰以当时市场价格购买案涉房屋，并且于2016年4月28日一次性支付房屋全款。肖峰作为买受人完全不知冠中公司出卖的案涉房屋已被查封，并于合同签订当日全额交付了317880元的购房款。东方资产海南分公司未能提供任何证据证明肖峰存在恶意，现肖峰已实际占有并使用案涉房屋。据此，肖峰符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。三、肖峰所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋。肖峰作为消费者，所购买的商品房系住宅，用于居住；琼海市不动产登记中心出具的证明书载明，自2016年4月28日至2016年10月31日止，未查到肖峰名下不动产登记记录；琼海市住房保障与房产管理局出具的证明书载明，截止2016年11月1日，未查到肖峰名下房屋产权登记记录。肖峰所购商品房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。据此，肖峰在查封前与冠中公司签订买卖合同，支付了全额购房款，并已实际占有使用，该房屋系用于居住且肖峰名下无其他用于居住的房屋，未办理过户登记原因也不在于肖峰，故肖峰对案涉房屋享有排除执行的权利。因本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，据此肖峰请求：第一，撤销海南高院（2018）琼民终796号民事判决，并改判立即中止对肖峰购买的位于海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区椰林美景小区1号楼1301号房屋的执行；第二，原审全部诉讼费由被申请人承担。
本院认为，本案的争议焦点是肖峰对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，查封不动产的，人民法院应张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封已登记的不动产，应通知有关登记机关办理登记手续。显然，不动产查封，原则上应当通过办理查封登记进行公示，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才通过张贴封条、公告等方式予以公示。根据原审查明的事实以及执行依据即海口中院（2014）海中法民一初字第83号民事判决的内容，2013年6月13日，冠中公司将包括案涉房屋在内的不动产抵押给东方资产海南分公司并办理抵押登记。2016年4月7日，执行法院通过房产登记机关对包括案涉房屋在内的房地产进行查封并办理登记手续。至此，执行法院完成对案涉房屋查封的公示。肖峰关于海口中院仅办理查封登记尚未完成查封公示的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的商品房提出异议时，应符合下列所有条件且其权利能够排除执行的，才可获得人民法院的支持；具体包括：一是查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。本案中，冠中公司与肖峰于2016年4月28日签订《琼海市商品房买卖合同》，该行为发生在执行法院查封之后，因此，原审法院关于肖峰享有的民事权益无法排除执行的处理意见，于法有据，应予支持。此外，无论是案涉房屋的抵押登记，还是执行法院的查封登记均在肖峰与冠中公司订立《琼海市商品房买卖合同》之前，且合法有效、可供查询。因此，肖峰关于其对案涉房屋查封不知情及属善意第三人的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，肖峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回肖峰的再审申请。
审判长 刘少阳
审判员 高燕竹
审判员 杨 蕾
二〇一九年九月二十六日
法官助理邓画文
书记员方雅婷
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