内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司、张智斌再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019)最高法民申4562号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路首府观邸小区3号楼1单元1001室。

法定代表人：卢俊魁，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王晓卫，北京市华城律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：张智斌。

原审被告：内蒙古天富发粮油贸易有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区攸攸板乡攸攸板村。

法定代表人：张天军，该公司董事长。

原审被告：张天军。

再审申请人内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称金地嘉业公司）因与被申请人张智斌、原审被告内蒙古天富发粮油贸易有限公司（以下简称天富发公司）、张天军案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民终309号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

金地嘉业公司申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明，有新的证据足以推翻原判决。2011年底-2012年初，天富发公司、呼和浩特市砼宇混凝土有限责任公司（以下简称砼宇公司）向呼和浩特市毫沁营镇一家村村民借款2545万元，金地嘉业公司作为保证人承担了偿还本息的义务。因天富发公司及砼宇公司不能向金地嘉业公司偿还借款本息，案外人呼和浩特市鹏盛房地产开发有限责任公司（以下简称鹏盛公司）以案涉房产代天富发公司、砼宇公司向金地嘉业公司清偿，并签订《万锦花语岸商业用房认购书》，以997.60万元将房屋转让给金地嘉业公司。2012年7月31日实际交付，2013年3月18日金地嘉业公司缴纳契税、公共维修基金、物业费、水电暖、办证费等相关费用150733元，之后持续交纳物业费等费用至今。2018年7月25日签定《商品房买卖合同》，但因鹏盛公司原因未办理过户登记。因此，金地嘉业公司签订房屋认购书、实际占用房屋远早于人民法院查封措施，时间在先债权也根本无从损害张智斌的时间滞后债权。并且，万锦花语岸小区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房一直登记在案外人鹏盛公司名下，不是被执行人张天军名下财产，张天军未曾与鹏盛公司签订其他房屋转让或权利受限协议，张天军更未在案涉房产之上设立担保物权，人民法院查封与张天军没有责任利益的房产没有法律依据。

（二）原判决适用法律错误。1.查封违反法律规定。依据最高人民法院、国土资源部、建设部关于《依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七项规定：登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。2.适用法律错误。本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定依法阻却强制执行。原判决排除了第28条的适用，错误地解释了该规定28条、29条的关系，得出“登记在房地产公司名下的非居住商业用房”根本不受执行异议规范保护的错误结论。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。

本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，金地嘉业公司主张案涉万锦花语岸小区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房系鹏盛公司代天富发公司、砼宇公司向金地嘉业公司清偿担保债务，以997.60万元转让给金地公司并签订了《万锦花语岸商业用房认购书》，金地嘉业公司合法占有了案涉房屋且非因其原因未办理过户登记，享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因上述“以房抵债”房屋并未依法进行转让登记，不发生物权变动的效力，不能当然享有足以排除强制执行的民事权益。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主要是关于无过错房屋买受人物权期待权保护的规定，而本案中以房抵债协议的目的是清偿金地嘉业公司主张的担保债权，该普通债权不优于其他债权实现。原判决未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行并无明显不当。金地嘉业公司的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司的再审申请。

审判长　　汪治平

审判员　　刘银春

审判员　　谢爱梅

二〇一九年十一月六日

法官助理王鹏

书记员武泽龙