濮阳市华龙区金鑫商场、张式献再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4746号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地河南省濮阳市黄河路东段路南。

负责人：杜海金，该商场经理。

委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张式献，男，1959年11月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。

一审被告、二审上诉人：梁怀坤，男，1965年2月18日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。

再审申请人濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）因与被申请人张式献及一审被告、二审上诉人梁怀坤案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫民终375号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

金鑫商场申请再审称，一、原判决认定刘学安及金建置业公司（以下简称金建公司）与张式献签订的《购房认购书》效力及于金鑫商场，对金鑫商场有约束力缺乏证据证明。（一）金鑫商场与金建公司是独立的民事主体，各自依法享有独立的民事权利，承担独立的民事义务，且认定《购房认购书》的效力及于金鑫商场突破合同相对性原则。（二）原判决依据濮阳市中级人民法院依职权对金鑫商场原投资人陈庆峰、刘学安所作的调查笔录，认定《购房认购书》的效力及于金鑫商场，而不去查明金建公司与金鑫商场的来往财务凭证是错误的。其一，陈庆峰、刘学安在本案发回重审之前是一审被告，张式献撤回对他们的起诉后，他们成为本案证人违反法定程序。其二，陈庆峰、刘学安与金鑫商场新投资人之间存在利益冲突，法院调查笔录内容虚假。其三，法院调查笔录不属于民事诉讼法规定的证据形式。其四，调查笔录属于证人证言的范围，证人应当出庭接受质询，但陈庆峰、刘学安并未出庭。其五，陈庆峰、刘学安的言词证据不具有客观真实性，金建公司向张式献出具购房收据后，房款用途去向不明，且张式献未能提供金建公司的财务凭证说明售房资金流向。刘学安目前被相关部门调查，存在合同诈骗等违法犯罪嫌疑。（三）原判决认定案涉房产系金建公司出资建设没有证据支持。二、原判决认定张式献对案涉房屋享有物权期待权，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。（一）金建公司与张式献签订的《购房认购书》属于无效合同。案涉房屋为金鑫商场自建房屋，金建公司不享有任何权益。案涉房屋未取得商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，张式献与金建公司签订的《购房认购书》属无效合同。原审法院对《购房认购书》的效力问题未审查，直接认定有效，缺乏证据证明。（二）张式献未支付全部购房款。张式献虽然提供了金建公司出具的购房收据，但收据的内容显示付款方式为转账，张式献未提供转账记录。后张式献改称房款系现金支付，但未提供银行取现金凭证和现金存入账户的凭证。（三）案涉房产未实际交付，张式献未合法占有使用案涉房屋，原审判决认定案涉房屋已经实际交付与事实不符。（四）张式献存在明显过错，不享有物权期待权。张式献作为完全民事行为能力人，应当关注金建公司是否为合法房地产开发人，是否具有预售商品房许可证等事实。案涉房屋的土地使用权证、房产证等均办理在金鑫商场名下，张式献享有对金建公司的债权，不足以对抗权属证书的公示性。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求本院再审本案，撤销一、二审判决，改判张式献对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点是：一、对陈庆峰、刘学安所作调查笔录是否具有证明效力；二、张式献与金建公司之间签订的《购房认购书》是否合法有效，其效力是否及于金鑫商场；三、张式献的物权期待权是否应当受到优先保护。

一、关于对陈庆峰、刘学安所作调查笔录是否具有证明效力的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具证言，不能单独作为认定案件事实的依据。但本案一审、二审法院并未将刘学安、陈庆峰的证言作为认定案件事实的唯一证据，而是将其作为系列证据之一印证本案基本事实。金鑫商场称陈庆峰、刘学安的证人证言虚假，但其未能提供相反证据证明。故金鑫商场关于刘学安、陈庆峰所作证人证言虚假，一、二审法院认定基本事实缺乏证据证明的再审申请理由不能成立。

二、关于张式献与金建公司之间签订的《购房认购书》是否合法有效，其效力是否及于金鑫商场的问题。案涉金鑫商场商住楼因存在一房二卖问题，长期未竣工决算，也达不到房屋交付的条件，河南省濮阳市人民政府（以下简称濮阳市政府）出于保护实际买受人合法权益的目的，为了解决历史遗留问题，在金鑫商场补缴相关税费之后，为案涉住宅部分房屋办理了房屋初始登记。在濮阳市政府对金鑫商场商住楼合法性予以认可的情况下，如果因案涉房屋未办理预售许可证而机械的认定《购房认购书》无效，将导致房屋被查封拍卖的后果由房屋买受人承担，有失公平。故基于张式献与金建公司之间签订的《购房认购书》是双方真实意思表示，且案涉房屋已经实际交付的情况下，原审法院从维护社会稳定、保障商品房交易秩序和保护交易现状的角度出发，认定张式献与金建公司之间签订的《购房认购书》有效并无不当。关于张式献与金建公司之间签订的《购房认购书》的效力是否及于金鑫商场。本院认为，金鑫商场和金建公司尽管是不同的民事主体，但金馨花园及金鑫商场商住楼为金建公司出资建设。在金建公司与张式献签订房屋认购协议期间，金鑫商场的负责人为陈庆峰，金建公司的法定代表人为刘学安，陈庆峰是刘学安的女婿，且陈庆峰对金建公司出资建设金馨花园及金鑫商场商住楼，就金鑫商场商住楼与购房人签订《购房认购书》不持异议。金鑫商场的负责人由陈庆峰变更为刘学安后，金建公司仍出售了部分案涉金鑫商场商住楼，直至刘学安将金鑫商场的股权转让给他人。在金鑫商场的负责人为陈庆峰、刘学安期间，金鑫商场对案涉商住楼出售是认可的。因此，金建公司与张式献之间签订的《购房认购书》效力可及于金鑫商场，对金鑫商场具有约束力。

三、关于张式献的物权期待权是否应当受到优先保护的问题。本院认为，案涉《购房认购书》是张式献和金建公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，且如前所述，其效力可及于金鑫商场；张式献在原审中提供了加盖金建公司印章，并由该公司会计刘平均出具的房款收据和刘学安处账册等证据证明其已经足额缴纳购房款，金鑫商场认为张式献未足额缴纳购房款未提供充分证据予以反驳，故原审认定张式献已足额缴纳购房款并无不当。在金鑫商场受案涉合同约束且张式献已足额支付购房款的情况下，金鑫商场负有向张式献交付房产并办理过户登记的义务。申请执行人梁怀坤基于其对金鑫商场的债权，已经收到另案购房人何丹的购房款，故可以推定其应当明知本案房产在查封前已经出售，且张式献对于未办理房屋产权登记手续不存在过错。综上，张式献享有的案涉房产物权期待权，优先于梁怀坤与金鑫商场的一般债权，可以排除对案涉房屋的强制执行。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回濮阳市华龙区金鑫商场的再审申请。

审判长　方　芳

审判员　李相波

审判员　宁　晟

二〇一九年九月三十日

法官助理王戈

书记员叶和申