陈庆忠、梁媛房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申482号

再审申请人（一审第三人）：陈庆忠。

委托诉讼代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱宇剑，吉林衡丰律师事务所律师

被申请人（一审原告、二审上诉人）：梁媛。

委托诉讼代理人：周靓，海南中邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王丽璇，海南中邦律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚辉弘旅业开发有限公司。

法定代表人：何海燕，该公司董事长。

委托诉讼代理人：卢方锦，该公司监事。

再审申请人陈庆忠因与被申请人梁媛、三亚辉弘旅业开发有限公司（以下简称辉弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2018）琼民终500号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

陈庆忠申请再审称，二审法院判决错误，枉法裁判，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三、四、六、十一、十二项规定的再审情形。具体理由为：一、二审法院承办法官王庆伟公开直接说案件有领导压力须判梁媛胜诉。王庆伟法官枉法判决支持了梁媛的无理请求。符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十三项“审判人员审理该案件有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为”的再审情形。二、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四点规定，二审枉法裁判。（一）梁媛提供的票据为白条，非正规发票，只有30万有银行凭证，其余将近100万无任何银行凭证，且是庄光磊个人打的白条，明显是虚构事实。（二）梁媛2013年6月5日与辉弘公司签订《房产买卖合同补充协议》，该补充协议记载该房屋没有办理过户登记的原因是因梁媛造成。（三）该房屋在办理抵押前一直无人占有，梁媛在二审没有提供其占有的证据。（四）虽《房产买卖合同》有效，但合同有效不具有物权效力，梁媛可以持有效合同向辉弘公司主张违约等责任，但对抗不了执行该房屋。三、二审法院在执行异议之诉中不审查上述四点，超出该四点范围枉法裁判，且这方面的审查全部错误。（一）本案房屋抵押合法有效，依据物权法的规定物权优先于债权，陈庆忠享有的抵押权优于梁媛的债权。（二）二审法院在有登记抵押权的情况下判决辉弘公司将案涉抵押房屋过户至梁媛名下错误。（三）《抵押借款合同》及抵押条款合法有效。（四）二审法院错误理解庄光磊的刑事判决，认为抵押登记行为无效错误。二审法院以庄光磊提供虚假《公司股东会决议》为由认定抵押登记行为无效错误。（五）执行异议之诉只要不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件之一就应予驳回。（六）二审法院认为“即使认定《抵押借款合同》对涉案房屋设立抵押的条款有效，也不能对抗作为善意买受人梁媛”，二审法院判决前后矛盾。（七）二审法院适用法律错误。在“关于梁媛购房取得权益与陈庆忠主张抵押权顺位的问题”错误适用了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》司法解释，二审法院认为工程价款优于抵押权，购房人的权益优于工程价款，推出购房人的合同权益优于抵押权，本案辉弘公司也不是开发商，不存在商品房买受人的问题，本案根本不存在该司法解释规定的优先权问题。

梁媛提交意见称，（一）本案不存在枉法裁判。（二）房屋买卖真实有效，法律并不禁止现金交易，未办理过户登记系辉弘公司原因，另梁媛在法院查封房屋之前就已合法占有房屋。（三）根据相关法律规定，梁媛作为支付了大部分购房款的购房人权益优先于抵押权。且陈庆忠的抵押权无效，陈庆忠在办理抵押登记时也应该考察抵押物的状态。四、陈庆忠的债权已经实现，二审法院判决符合公平原则。

辉弘公司提交意见称，二审法院对本案作出的终审判决错误。（一）庄光磊与梁媛签订的房屋买卖合同无效，两份合同的印章都是庄光磊为了侵占公司财产私自刻公章与梁媛签订的，并非用的辉弘公司的公章。（二）购房合同印章是私刻的，且内容也不合理。梁媛并没有支付相应的房屋购买款，只支付了30万元，剩余款项都是白条。（三）二审法院认为抵押无效无法律依据，股东会决议并不是抵押登记有效的必要生效条件，二审认定抵押行为无效判决要求房屋过户给梁媛错误。关于优先受偿权的问题，也无法律依据。

本院经审查认为，陈庆忠的再审申请不能成立。具体分析如下：

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十四条规定：“民事诉讼法第二百条第十三项规定的审判人员审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，是指已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确认的行为”。陈庆忠主张原审审判人员审理案件时有枉法裁判行为，但并未提供生效刑事法律文书或者纪律处分决定予以证明，其该项主张不能成立。

二、关于陈庆忠抵押权的效力问题。本案中，陈庆忠依约向辉弘公司支付了借款，辉弘公司以该公司的涉案房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。虽然本案辉弘公司并未实际召开股东会，存在由庄光磊伪造其他股东签字作出股东会决议的行为，但辉弘公司在再审审查中认可《抵押借款合同》上辉弘公司印章的真实性，且根据海南省三亚市城郊人民法院（2015）城刑初字第272号刑事判决查明的事实，倪文明当时为辉弘公司法定代表人，庄光磊是辉弘公司的实际管理者，2013年4月16日，庄光磊通知倪文明到场，辉弘公司与陈庆忠签订了《抵押借款合同》，并办理公证手续，倪文明亦在《公司股东会决议》上签名，且案涉房产也办理了抵押登记。本院认为，《公司股东会决议》中存在的伪造签名情形通常须经过鉴定机关的鉴定方能识别，一般自然人主体通常不具备识别的技术和能力，如若将此全部归属于担保债权人的审查义务范围，未免过于严苛。陈庆忠在接受辉弘公司为其提供担保的过程中，已尽到合理的审查义务，本案也无充分证据证明陈庆忠与辉弘公司具有恶意串通等损害梁媛利益导致抵押无效的行为。二审判决以辉弘公司未召开股东会、股东会决议系伪造股东签字作出为由认定抵押行为无效不当，本院依法予以纠正。

三、关于梁媛对涉案房屋所享有的权益是否可以排除陈庆忠对涉案房屋执行的问题。首先，当事人提交的土地房屋权证载明案涉房产用途为“商业、住宅&**;，与梁媛所称购买该房屋为商住两用的陈述相互印证，原审认定梁媛系购买房屋的消费者，并无不当。其次，梁媛支付的购房款虽只有30万元系转账支付，但辉弘公司的倪文明于2013年1月12日出具收据收到梁媛交纳的购房款40万元，辉弘公司的庄光磊于2013年2月26日、3月5日、6月5日、7月4日分别出具收据收到梁媛交纳的购房款现金3万元、10万元、70万元、5000元，并于2018年6月5日出具盖有辉弘公司印章的收据，注明收到梁媛交来房款123.5万元。且辉弘公司在一审时对相关购房款收据的真实性亦无异议。陈庆忠虽然否认梁媛已经实际支付了123.5万元购房款，但未能提交相反证据予以证明。另，梁媛原审中提交了《房屋移交手续》、《物业管理费、水电费》等证据，证明辉弘公司已将涉案房屋交付给梁媛占有使用。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）》及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的相关规定，在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者购买商品房的权益予以优先保护，故二审法院认为梁媛作为购买房屋的消费者所享有的权益可以排除陈庆忠对涉案房屋的执行，并无不当。无论陈庆忠抵押权效力如何，对于梁媛对涉案房屋所享有的权益可以排除陈庆忠对涉案房屋执行的认定均无影响。在梁媛与辉弘公司所签房产买卖合同有效且其所享有的权益能够排除陈庆忠对案涉房屋的执行的情形下，二审法院判决该房产买卖合同继续履行，由辉弘公司协助过户并无不当。二审判决虽然在抵押权效力的认定上存在不当，但是裁判结果正确，本院在纠正该瑕疵后予以维持。

综上，陈庆忠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三、四、六、十一、十二项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回陈庆忠的再审申请。

审判长　　高燕竹

审判员　　奚向阳

审判员　　张颖新

二〇一九年五月十七日

法官助理程鹏

书记员陈文波