大庆昆仑唐人商业投资有限公司、中国光大银行股份有限公司大庆分行商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申4885号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。

法定代表人：童云峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙亚峰，北京道和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董作行，北京道和律师事务所实习律师。

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）:中国光大银行股份有限公司大庆分行，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村纬二路南侧。

负责人:潘玉勇，该分行行长。

委托诉讼代理人：孙胜林，黑龙江中胜律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙丽萍,女,1973年5月12日出生,汉族,住黑龙江省哈尔滨市南岗区。

再审申请人大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称唐人公司）、中国光大银行股份有限公司大庆分行（以下简称光大银行）因与被申请人孙丽萍商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2019）黑民终148号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

唐人公司申请再审称：（一）案涉项目于2014年12月15日取得竣工备案证，并通知孙丽萍入住，且孙丽萍将房屋出租给唐人公司使用，并于2014年12月23日收取唐人公司420814.98元租金。因此，孙丽萍行使合同撤销权的时间应当从2014年12月开始计算，不应超过2015年12月。二审判决从2015年7月即孙丽萍到案涉房屋现场实地查看的时间作为合同撤销权行使的起始时间，认定孙丽萍行使合同撤销权不超过1年期限，属于认定事实错误。（二）依案涉《百货楼室外商服合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定，沙盘所显示的项目状况为要约邀请，唐人公司没有必须按照沙盘显示进行施工和交付诉争房屋的合同义务。孙丽萍购买房屋时知晓诉争房屋前有车库棚，并且案涉房屋中未配备烟道、燃气设施，车库棚的存在不影响诉争房屋正常使用。此外，房屋并非普通产品，案涉房屋属于商铺，应执行一铺一价，并考虑地段、朝向、结构等综合因素，二审法院根据鉴定意见认定案涉房屋房价过高，没有事实依据。孙丽萍作为成熟理性的购买人，不存在重大误解或者被欺诈的事实，二审判决撤销案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，认定基本事实、适用法律均有错误。（三）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定：“担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”光大银行作为案涉交易的担保权人，未提出诉讼请求，二审判决解除光大银行与孙丽萍之间签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》，超出其诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项请求再审本案。

孙丽萍书面答辩称：（一）孙丽萍行使合同撤销权未超过法定期间,合同撤销权行使的起始时间应当从2015年7月起算。首先，案涉房屋至今不具备交付条件，孙丽萍至今仍未被通知入户；其次，虽然在2014年12月签订出租合同，但孙丽萍并未验收案涉房屋。孙丽萍是在2015年7月份到现场才发现案涉房屋存在问题，后于2016年3月提起诉讼，因此二审法院以2015年7月作为合同撤销权行使的起始时间，并未超过法定期间，认定事实清楚。（二）案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》应当被撤销。签订合同时，唐人公司具有明显的欺诈行为，隐瞒了规划中门前有车库入口以及合同签订前车库入口处设计变更增设轻钢雨棚严重遮挡门面的事实，销售时未向孙丽萍说明这一情况。在平面图及沙盘中也无体现，致使孙丽萍陷入错误认识，作出不真实意思表示。同时，《补充协议》的相关约定不能阻止合同撤销权的行使，二审法院支持孙丽萍的合同撤销权，认定事实清楚，适用法律正确。（三）虽然光大银行未提出独立的诉讼请求，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，孙丽萍于唐人公司之前签订的《商品房买卖合同》被撤销，法院依据孙丽萍的请求解除孙丽萍与光大银行的《个人贷款合同（抵押、保证)》，并未超出诉讼请求。故请求驳回唐人公司的再审申请。

光大银行申请再审称：（一）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定：“担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”光大银行未提出诉讼请求，不应当解除《个人贷款合同（抵押、保证）》，二审法院适用法律错误。（二）二审法院仅要求唐人公司承担还款义务而豁免孙丽萍的还款责任，剥夺了光大银行依据《个人贷款合同（抵押、保证）》向孙丽萍主张还款责任的合同权利，削减了对光大银行的债权保护。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项请求再审本案。

孙丽萍书面答辩称：（一）案涉《商品房买卖合同》被撤销后，按揭贷款的合同目的已经无法实现，二审判决由唐人公司直接偿还剩余贷款符合法律规定。（二）由唐人公司偿还剩余贷款更有利于债的消灭，保护光大银行的利益。故请求驳回光大银行的再审申请。

本院经审查认为，（一）关于案涉《商品房买卖合同》《补充协议》是否符合合同撤销权行使的法定条件。首先，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事实后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，诉争房屋截止到一审起诉时尚未办理房屋交接手续，孙丽萍购买诉争房屋时唐人公司将诉争房屋作为售楼处使用，孙丽萍因此收取唐人公司租金，但不能由此认定孙丽萍已经验收接收诉争房屋。根据原审查明的事实，孙丽萍于2015年7月在工地现场发现搭起的车库阳光棚后即与唐人公司工作人员进行协商，而唐人公司未能证明孙丽萍知道搭建阳光棚的时间早于2015年7月，因此二审判决认定孙丽萍2016年3月起诉至人民法院未超过法定除斥期间不缺乏理据。

其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”一、二审中，双方当事人均认可诉争房屋系该商场的“楼王”，高于其他商服的价格。孙丽萍在签订案涉《商品房买卖合同》《补充协议》时，唐人公司并未向孙丽萍提示车库出口建筑车库棚的情况。且诉争房屋销售时尚未完工，孙丽萍客观上也不能了解车库出口增加车库棚的情况。而孙丽萍购买房屋目的在于商业投资与经营，诉争房屋门外的车库棚与房屋中未配备烟道、燃气设施基础设施等因素对商业价值影响重大。据此，二审判决认定由于唐人公司销售时未告知孙丽萍诉争房屋的真实情况，导致孙丽萍陷入错误认识进而作出不真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定撤销案涉《商品房买卖合同》《补充协议》，于法有据。唐人公司提出的二审判决认定孙丽萍主张行使合同撤销权的基本事实错误、法律适用错误的再审申请理由不能成立。

（二）关于是否应当解除案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》的问题。孙丽萍诉请解除《个人贷款合同（抵押、保证）》，光大银行虽未提出独立的诉讼请求，即未行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定的“担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求”的相应权利。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，孙丽萍与唐人公司签订的《商品房买卖合同》被撤销，致使孙丽萍与光大银行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》的目的已经部分无法实现，故二审判决依据孙丽萍的请求部分解除案涉《个人贷款合同（抵押、保证)》，适用法律并无不当，故光大银行、唐人公司的该项再审申请理由不能成立。

（三）关于免除孙丽萍承担返还按揭贷款责任是否正确的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。案涉《商品房买卖合同》系唐人公司的原因被撤销，《个人贷款合同（抵押、保证）》也被依法解除，而唐人公司已经收取的款项包括孙丽萍交纳的购房款及光大银行发放的购房贷款。光大银行作为原审第三人并未提出要求孙丽萍偿还贷款的诉请，故原审判决由唐人公司将收受的购房贷款及利息返还光大银行并无不当。若光大银行认为孙丽萍应承担偿还贷款的合同责任可另行主张权利，但光大银行受偿总额不得超过案涉《个人贷款合同（抵押、保证)》确定的权利范围。光大银行的该项再审申请理由不能成立。

综上，唐人公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形，光大银行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下：

驳回大庆昆仑唐人商业投资有限公司、中国光大银行股份有限公司大庆分行的再审申请。

审判长　　张代恩

审判员　　丁俊峰

审判员　　李盛烨

二〇一九年十一月十八日

法官助理原楠楠

书记员黄蕊