赣州市国土资源局赣县区分局、赣县银河国际酒店有限公司建设用地使用权出让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申498号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）:赣州市国土资源局赣县区分局。住所地：江西省赣县县城双龙大道**号。

法定代表人:谢博，该局局长。

委托诉讼代理人:陈扬，江苏亿诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹运之，江苏亿诚律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人)：赣县银河国际酒店有限公司。住所地:江西省赣州市赣县梅林镇城南大道东路**号**#。

法定代表人:许美贤，该公司董事长。

委托诉讼代理人:陈祥，江西理粹清律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李粹清，江西理粹清律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人):赣县银河房地产开发有限公。住所地:江西省赣县梅林镇梅林村井前组红专路**号号。

诉讼代表人：李锴，该公司破产管理人负责人。

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人):江西省万江地产有限。住所地：江西省赣县县城银河大道**号(赣县梅苑宾馆**号楼**房)房)。

法定代表人:凌玉龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人:陈祥，江西理粹清律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李粹清，江西理粹清律师事务所律师。

被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):江西省吉水文水房地产开发有限。住所地:江西省吉水县文水村委会办公楼内楼内。

法定代表人:周春平，该公司董事长。

再审申请人赣州市国土资源局赣县区分局(以下简称赣县区国土局)因与再审申请人赣县银河国际酒店有限公司(以下简称银河酒店公司)、赣县银河房地产开发有限公司(以下简称银河房地产公司)、江西省万江地产有限公司(以下简称万江公司)，被上诉人江西省吉水文水房地产开发有限公司(以下简称吉水文水公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院作出的(2018)赣民终169号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

赣县区国土局申请再审称，本案二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项及第六项规定的情形，应予再审。（一）根据《赣县四星级以上宾馆建设项目》的约定，取得施工许可证之日起42个月（包括22个月建设期和最长20个月的运营期）未履行建成四星级以上宾馆义务的，应承担补缴7120万元土地差价的违约责任。案涉项目最迟本应于2014年10月8日通过四星级宾馆评定，但时至今日尚未竣工，42个月的期限早已届至。银河酒店公司、银河房地产公司、吉水文水公司、万江公司（以下简称四公司）理应承担上述约定的违约责任。（二）案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定逾期竣工违约金的计算基数为国有建设用地使用权出让价款总额。而一、二审判决以银河酒店公司该宗土地所交纳的土地出让金（3218.8876万元）为计算基数计算逾期竣工违约金，明显违背合同约定。且根据赣县区国土局再审新证据，案涉出让土地中F-10-1地块上的赣县银河国际商业广场项目也尚未竣工。此外，根据《赣县四星级以上宾馆建设项目》约定，应从2013年2月9日起算逾期竣工违约金，而一、二审判决认定为2013年3月10日。（三）二审判令赣县区国土局支付逾期交付土地的违约金2821.04万元错误。1.四公司于2010年4月13日已领取案涉土地的建设用地使用权证，已完成法律上的交付。赣县人民政府与赣州市水产研究所签订《关于土地征收与补偿等相关问题的协议书》涉及的土地只占案涉土地一小部分。故一、二审判决对案涉土地交付时间的认定错误。2.四公司未按照出让合同约定的2009年12月26日之前付清土地出让金，直到2010年3月10日才付清。赣县区国土局据此拥有先履行抗辩权，有权不按合同约定时间交付土地。3.四公司提出的逾期交付土地违约金主张已经超过诉讼时效。

银河酒店公司、银河房地产公司、万江公司申请再审称，二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项及第三项规定的情形，应予再审。主要理由是：（一）根据申请再审时提交的一审法院（2016）赣07执保13号民事裁定书和（2016）赣07执保13号协助执行通知书，导致银河酒店项目成为烂尾楼的原因是赣县区国土局的无理诉讼，违法申请查封银河酒店公司全部资产，二审有关逾期竣工违约金判决明显不公。（二）赣县区国土局违约再先，不应再追究延期竣工违约责任。首先，赣县区国土局延期交付土地一年多时间，导致交地后签订合同目的及投资商机完全改变。其次，尚未交付土地期间，赣县政府就批准在离银河国际酒店项目不到200米处建设四星级酒店。赣县区国土局要求银河酒店公司继续履行合同义务已经显失公平。再次，《国有土地使用权出让合同》有关两年竣工期限及逾期竣工以每日0.5‰的标准计算至建设竣工完成之日止的约定明显不合理。

本院认为，本案再审审查的重点是：一、四公司是否应当向赣县区国土局支付7120万元土地差价；二、二审判决确定的案涉逾期竣工违约金是否适当；三、二审判决确定的案涉逾期交地违约金是否适当。

（一）关于四公司是否应当向赣县区国土局支付7120万元土地差价

案涉《赣县四星级以上宾馆建设项目》第五条项目条件第（4）款约定合同签订后，取得施工许可证之日起，12个月内应完成宾馆主楼建设，22个月内完成宾馆全部建设并投入营业，投入营业后20个月必须通过国家行业主管机构四星级或以上星级宾馆的评定;第(5)款约定四星级宾馆营业后20个月内如未能通过国家的评定，投资方应另按每亩40万元的标准补缴土地差价7120万元。据此，该补缴土地差价7120万元条款适用的前提条件是四星级宾馆营业后20个月内未能通过国家的评定。本案客观事实是案涉宾馆未按期建设竣工，尚未开始营业。故二审判决认定上述第（5）款约定的前提条件尚不成就，并无不当。

（二）二审判决确定的案涉逾期竣工违约金是否适当

1.银河酒店公司、银河房地产公司、万江公司认为不应判决逾期竣工违约金的理由不能成立。案涉宾馆项目早在本案起诉之前即已停工，赣县区国土局申请诉讼财产保全与项目停工并无关联。针对赣县区国土局存在延期交地行为，银河酒店公司、银河房地产公司、万江公司在一审中已提起反诉，一、二审均已判决赣县区国土局就延期交地行为承担违约责任；合同履行过程中，各方均应对自己的违约行为承担违约责任。此外，本案并无证据证明赣县区国土局承诺除案涉宾馆外，不再批准建设新的四星级酒店，赣县区政府另行批准建设其他四星级酒店不构成违约。故二审判决判令银河酒店公司、银河房地产公司、万江公司应当支付逾期竣工违约金并无不当。

2.二审判决确定的案涉逾期竣工违约金计算基数及起算时点正确。赣县区国土局认为案涉逾期竣工违约金计算应以全部五宗土地出让价款总额14320万元作为计算基数。本案赣县区国土局的诉讼请求第二项是四公司支付逾期竣工违约金人民币10654.08万元（该违约金按本案所涉建设用地使用权出让价款总额每日0.5‰的标准，从2013年2月9日起计算至银河酒店工程实际竣工之日止）。赣县区国土局诉请事实理由部分均陈述的是案涉宾馆项目逾期竣工的情形，并未提及其他地块逾期竣工情形。据此，赣县区国土局诉请的是案涉宾馆地块逾期竣工违约金。在此情况下，一、二审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期建设竣工违约金的计算基数由全部五宗土地的出让价款总额14320万元酌情调整为银河酒店公司该宗土地所缴纳的国有建设用地使用权出让价款32188876元，并无不当。此外，赣县区国土局认为根据《赣县四星级以上宾馆建设项目》约定，应从2013年2月9日起算逾期竣工违约金，而一、二审判决认定的时间为2013年3月10日。《赣县四星级以上宾馆建设项目》系案涉《国有建设用地使用权出让合同》附件《规划条件通知书》的附件。在案涉《国有建设用地使用权出让合同》与作为合同附件的附件《赣县四星级以上宾馆建设项目》关于竣工时间约定不一致的情况下，一、二审判决根据合同主文约定竣工时间计算方式确定应当竣工的时间并无不当。

（三）二审判决确定的案涉逾期交地违约金是否适当

首先，关于土地交付时间。赣县区国土局提交的《土地使用证书发放登记签收薄》仅能证明四公司于2010年4月13日领取案涉土地使用权证书，并不能证明土地已经实际交付四公司占有使用。根据2011年1月28日赣县人民政府与赣州市水产研究所签订的《关于土地征收与补偿等相关问题的协议书》、江西省赣县公证处的两份公证书以及现场光盘，在2010年12月1日当时，案涉土地上尚有水塘、菜地、坟墓存在，并没有完成土地平整，未达到合同约定的交付条件。因此，一、二审判决根据上述事实认定在2011年1月28日之前，案涉土地尚未完成订立土地征收与补偿协议程序，且土地上尚有水塘、菜地、坟墓存在，不符合合同约定的交付条件具有事实依据。其次，关于逾期交地主张的诉讼时效问题。根据一、二审查明的事实，在案涉合同履行过程中，四公司几乎每年都与有关部门进行交涉，或向相关职能部门书面提出维权诉求，或向人民法院提起诉讼，也即双方一直处于产生纠纷并解决纠纷过程中，故二审判决认定四公司主张赣县区国土局逾期交地违约并未超过诉讼时效，并无不当。再次，关于逾期交地违约金起算时间点。案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定，出让人同意在2009年12月30日前将出让宗地交付给受让人。一、二审中赣县区国土局并未提出应从四公司缴清土地出让金之日起才能交付土地的抗辩理由，其再审申请提出应当从四公司缴清土地出让金的2010年3月16日之日计算逾期交地违约金主张,不能成立。

综上，赣县区国土局以及银河酒店公司、银河房地产公司、万江公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回赣州市国土资源局赣县区分局、赣县银河国际酒店有限公司、赣县银河房地产开发有限公司、江西省万江地产有限公司的再审申请。

审判长　张　华

审判员　张爱珍

审判员　何　君

二〇一九年三月二十八日

法官助理夏敏

书记员王婷