张娜、李伟再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申5262号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张娜，女，1982年10月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

委托诉讼代理人：彭金玉，河南中锦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：师向向，河南中锦律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：李伟，女，1965年12月23日出生，汉族，住河南省商丘市。

委托诉讼代理人：葛磊，上海市光大（商丘）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周言，上海市光大（商丘）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南盛煌实业发展有限公司，住所地河南省郑州市惠济区长兴路21号。

法定代表人：赵坤，该公司总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈玉民，男，1956年10月13日出生，汉族，住河南省郑州市。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴俊杰，男，1974年5月27日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。

再审申请人张娜因与被申请人李伟、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）、陈玉民、吴俊杰案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫民终249号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张娜申请再审称，（一）盛煌公司于2011年才取得案涉房屋的预售许可证，故李伟与盛煌公司于2010年8月11日签订的《选房意向书》违反了法律的禁止性规定，应认定为无效。并且，该《选房意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，不属于正式合法有效的商品房买卖合同。故李伟与盛煌公司在案涉房屋被查封前未签订合法有效的书面商品房买卖合同。（二）李伟将案涉款项支付给了河南新坐标广告装饰有限公司（以下简称新座标公司），作为装修费预付款。新座标公司与盛煌公司系相互独立的法人，该笔款项不能转为案涉房屋的购房款。李伟向自救委员会交纳的续建工程款亦非购房款，故李伟并未向盛煌公司支付购房款。李伟对涉案房产依法不具有物权期待权，不能排除执行。张娜依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定申请再审。

李伟提交意见称，（一）李伟与盛煌公司签订的选房意向书具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方之间签订了书面的房屋买卖合同。（二）李伟在案涉房屋被查封前，已经向盛煌公司支付了全部购房款。（三）李伟在案涉楼盘成立自救委员会后，先后缴纳自救工程款82878元及其他费用，自救委员会也向李伟出具了交房通知书，足以证明李伟已经足额缴纳了全部购房款及后续全部款项。张娜的再审申请理由不能成立。

本院经审查认为，本案焦点一是李伟与盛煌公司在案涉房屋被查封前是否已签订了合法有效的书面商品房买卖合同；二是李伟是否已向盛煌公司支付了50%以上的购房款。

关于李伟与盛煌公司在案涉房屋被查封前是否已签订了合法有效的书面商品房买卖合同问题。李伟与盛煌公司于2010年8月11日签订的《选房意向书》具备商品房买卖合同基本要素，且盛煌公司已实际收受了李伟的购房款，二审法院将该《选房意向书》认定为房屋买卖合同，符合法律规定。虽然《选房意向书》签订时，盛煌公司未取得案涉房屋的预售许可证，但盛煌公司已于2011年取得了案涉房屋的预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，二审法院认定《选房意向书》有效，并无不当。该《选房意向书》的签订时间在案涉房屋被查封之前，故张娜关于李伟与盛煌公司在案涉房屋被查封前未签订合法有效的书面商品房买卖合同的理由，不能成立。

关于李伟是否已向盛煌公司支付了50%以上的购房款问题。根据二审法院认定事实，盛煌公司在未取得商品房预售许可证情况下，为缓解公司资金投入困难，决定以下属的新座标公司名义与购房客户签订《装修意向书》，并开具装修预付款收据。该收据实则为收取房款，全部款项均由盛煌公司直接收取。李伟于2010年8月11日与盛煌公司签订了《选房意向书》、与新坐标公司签订了《房屋装修意向书》，约定案涉房屋优惠后总价为226998元。同日，李伟通过POS机向盛煌公司时任法定代表人陈玉民个人银行账户支付206998元。2010年11月5日，新坐标公司向李伟出具收据一份，确认收到了226998元装修意向金。2015年7月30日盛煌公司销售台账显示，李伟已付案涉房屋购房款226998元。同时，在盛煌公司资金链断裂，案涉雍景三和郡小区楼盘面临烂尾，雍景三和郡小区业主经中牟县住房保障和房地产管理局批准成立业主自救委员会后，李伟向业主自救委员会缴纳了自救工程款82878元，后业主自救委员会向李伟出具了交房通知书。二审法院依据上述事实认定李伟已支付案涉房屋购房款50%以上款项，并无不当。张娜关于李伟未向盛煌公司支付购房款的理由不能成立。

综上，张娜的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回张娜的再审申请。

审判长　　万会峰

审判员　　张淑芳

审判员　　谢　勇

二〇一九年十月二十四日

法官助理贾亚奇

书记员贺权

书记员刘依珊